지역주택조합, 금융 대출 용역비 반환 청구 소송에서 패소한 사건

원주시 D 일원 공동주택 신축 사업을 추진하는 A지역주택조합은 사업 자금 조달을 위해 2017년과 2018년 피고 B 주식회사 및 피고 주식회사 C과 금융자문 및 PM(Project Management) 용역 계약을 체결하고 총 4억 900만 원의 용역 수수료를 지급했습니다. 이후 A지역주택조합은 해당 계약이 조합 총회의 적법한 의결을 거치지 않아 무효이므로, 피고들이 받은 수수료를 부당이득으로 보아 반환을 청구했습니다. 또한, 용역 수수료가 업무 난이도에 비해 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙에 위배된다고 주장했습니다. 그러나 법원은 해당 계약이 이미 총회에서 의결된 예산 범위 내의 지출이거나 유효한 사전 의결을 거친 것으로 보았으며, 설령 계약이 무효라도 원고가 용역 수행으로 이득을 얻어 손해가 없다고 판단했습니다. 아울러 수수료가 신의성실의 원칙에 반할 정도로 과다하다고 보기도 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: A지역주택조합 (원주시 D 일원 공동주택 신축 사업을 추진하는 지역주택조합)
• 피고: B 주식회사 (A지역주택조합에 금융자문 용역을 제공한 회사)
• 피고: 주식회사 C (A지역주택조합에 PM(Project Management) 용역을 제공한 회사)

분쟁 상황

A지역주택조합은 2017년 대출 계약에 따라 170억 원을 대출받았고, 2018년에는 해당 대출의 변제기 연장 및 20억 원 추가 대출을 진행하며 피고들과 제2차 금융자문 및 PM 용역 계약을 체결하고 총 4억 900만 원의 수수료를 지급했습니다. 원고는 이 제2차 계약이 주택법 시행령이 정한 바에 따라 조합원에게 부담이 되는 계약임에도 불구하고 적법한 총회 의결을 거치지 않아 무효라고 주장하며, 피고들이 법률상 원인 없이 수수료를 지급받았으므로 부당이득으로 이를 반환해야 한다고 소송을 제기했습니다. 또한, 피고들이 수행한 업무의 난이도에 비해 수수료가 과다하므로 신의성실의 원칙상 반환되어야 한다고도 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 금융자문 및 PM 용역 계약이 지역주택조합 총회의 적법한 의결을 거쳐 유효하게 체결되었는지 여부와, 설령 계약이 무효이더라도 피고들이 받은 용역 수수료가 부당이득에 해당하는지 여부, 그리고 지급된 수수료가 신의성실의 원칙에 반할 정도로 과다한지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A지역주택조합의 피고 B 주식회사와 주식회사 C에 대한 모든 청구를 기각하며, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 원고가 청구한 2억 900만 원(피고 B)과 2억 2,000만 원(피고 C) 및 이에 대한 지연 이자를 지급하라는 요구는 받아들여지지 않았습니다.

결론

법원은 지역주택조합이 금융자문 및 PM 용역 계약 체결 시 총회 의결을 거치지 않았다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 이미 총회에서 의결된 예산 범위 내의 계약이거나, 포괄적인 총회 의결을 통해 사전에 유효하게 승인된 것으로 판단했습니다. 또한, 설령 계약 절차에 하자가 있었다 하더라도 조합이 용역 수행으로 실제 이득을 얻었다면 손해가 발생했다고 보기 어려우므로 부당이득반환 청구가 성립하지 않는다고 보았습니다. 마지막으로 용역 수수료가 업무 난이도와 위험성 등을 고려할 때 부당하게 과다하다고 판단할 근거가 부족하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 핵심 법리는 주택법 시행령 제20조 제3항 및 구 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호에서 규정하는 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'에 대한 조합 총회 의결의 필요성입니다. 여기서 '예산으로 정한 사항 이외에 조합원에게 부담이 될 계약'은 조합의 예산을 벗어나 돈을 지출하거나 채무를 짐으로써 조합원에게 그 비용 부담이 생기는 계약을 의미합니다. 법원은 총회 의결의 취지가 조합원의 권리·의무에 직접 영향을 미치는 사항에 조합원의 의사를 반영하려는 것이므로, 사전에 계약의 목적과 내용, 조합원 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 의결했다면 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 또한, 부당이득반환 청구는 법률상 원인 없이 타인의 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가했을 때 성립하는데, 이 사건에서는 비록 계약이 무효라 할지라도 피고들의 용역 수행으로 원고가 이득을 얻어 손해가 발생했다고 보기 어렵다고 보았습니다. 마지막으로 신의성실의 원칙에 따라 약정 수수료를 제한하는 것은 예외적인 경우에 한하며, 수수료가 부당하게 과다하여 신의칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있어야 한다고 설명했습니다.

참고 사항

지역주택조합과 같은 단체는 중요한 계약을 체결할 때 반드시 총회 의결 절차를 철저히 지켜야 합니다. 특히 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하는지 면밀히 검토해야 합니다. 총회 의결 안건은 계약의 목적, 내용, 조합원이 부담하게 될 금액 등을 명확하게 포함하여 구체적으로 의결해야 합니다. 다만, 모든 세부 사항을 총회에서 의결하기 어렵다면 계약의 목적과 조합원 부담의 한도를 개략적으로 밝히고 이사회에 포괄적으로 위임하는 것도 유효한 총회 의결로 인정될 수 있습니다. 또한, 계약이 무효로 판단되더라도 상대방의 용역 제공으로 인해 본인이 이득을 얻었다면, 실제 손해가 발생하지 않은 것으로 보아 부당이득반환 청구가 어려울 수 있습니다. 용역 수수료의 적정성 여부는 단순히 액수만을 볼 것이 아니라, 용역의 난이도, 발생 가능한 위험, 실제 용역 수행의 성공 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 계약 체결 후 오랜 시간 동안 문제 제기가 없었다면, 추후에 수수료 과다 등을 이유로 소송을 제기할 때 불리하게 작용할 수 있으니 주의해야 합니다.