계약금 · 기타 금전문제
원고 A는 피고 B가 시행하는 상가 분양사업에서 분양대행 직원들의 설명을 듣고 상가 호실을 분양받았습니다. A는 분양대행 직원들이 중도금 무이자 대출이 무조건 가능하다거나, 특정 은행 입점 및 전매를 책임진다고 허위·과장 광고를 하여 기망 또는 착오에 의해 계약을 체결했다고 주장하며, 계약 취소 및 납입금 반환을 청구하는 본소를 제기했습니다. 반면, 피고 B는 신탁사로부터 A의 미지급 분양대금 채권을 양수했다며, A에게 미납된 중도금, 잔금 및 지연손해금을 지급하라는 반소를 제기했습니다. 법원은 A의 주장을 모두 기각하고, 분양 직원의 설명이 상품 광고 과정에서 다소 과장되거나 미래의 불확실한 사실에 대한 언급에 불과하여 기망행위나 착오를 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한 A가 계약서 내용을 제대로 확인하지 않은 중대한 과실이 있다고 보았습니다. 이에 따라 A의 본소 청구는 모두 기각되었고, 피고 B의 반소 청구가 인용되어 A는 B에게 미지급 분양대금 280,864,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
원고는 피고 B가 시행하는 상가 분양을 위해 분양대행 직원인 피고 D을 통해 상담을 받았습니다. 이 과정에서 D은 중도금 무이자 대출이 무조건 가능하다거나, 상가에 특정 은행이 입점하고 전매를 책임지겠다는 취지의 말을 했습니다. 원고는 이를 믿고 자신의 토지를 매도하여 계약금을 마련한 후 2021년 9월 16일 분양계약을 체결했습니다. 그러나 원고의 신용 상태가 좋지 않아 중도금 대출이 금융기관에서 거절되었고, D이 명의 대여 등을 제안했으나 대출은 성사되지 않았습니다. 결국 원고는 중도금을 비롯한 분양대금을 제대로 납부하지 못했습니다. 상가는 2023년 3월 31일 준공되었고, 피고 B은 입점지정기간을 통보하며 잔금 지급을 최고했습니다. 이에 원고는 분양 직원의 기망 또는 착오를 주장하며 계약 취소 및 납입금 반환을 구하는 본소를 제기했습니다. 반면, 피고 B은 신탁사로부터 원고의 미지급 분양대금 채권을 양수했다며, 원고에게 잔여 분양대금 및 지연손해금의 지급을 요구하는 반소를 제기했습니다.
분양대행 직원의 중도금 대출, 은행 입점, 전매 보장 등 설명이 사기 또는 착오를 유발한 기망행위에 해당하는지 여부와 이를 근거로 분양계약을 취소하고 납입금을 반환받을 수 있는지 여부 피고 B의 중도금 대출 알선 및 대출이자 대납 의무 불이행으로 인한 채무불이행으로 분양계약이 해제될 수 있는지 여부 원고의 미지급 분양대금 지급 의무와 피고 B의 소유권이전등기 의무가 동시이행관계에 있는지 여부 및 피고 B의 이행 제공 여부
법원은 상가 분양계약에 있어 분양 직원의 과장된 설명이나 미래 불확실한 사실에 대한 언급을 기망행위나 착오로 인한 계약 취소 사유로 인정하지 않았습니다. 원고의 주장을 모두 기각하고, 원고가 미지급한 분양대금과 지연손해금을 피고에게 지급할 의무가 있음을 최종적으로 판결했습니다.
민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 의사표시자가 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때에는 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 것이라면 취소할 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 원고가 분양 계약서에 명시된 대출 관련 조항('개인 신용도에 따라 대출이 변동될 수 있고, 대출이 실행되지 않을 경우 원고 책임으로 대금을 납부해야 한다')을 제대로 확인하지 않고 분양 직원의 구두 설명에만 의존한 것을 '중대한 과실'로 보았습니다. 따라서 원고는 착오를 이유로 계약 취소를 주장할 수 없었습니다.
기망행위와 광고의 과장: 상품을 선전하거나 광고할 때 다소의 과장이나 허위가 포함되는 것은 일반적인 상거래 관행에서 어느 정도 용인될 수 있습니다. 다만, 그 정도가 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 구체적인 사실을 허위로 고지한 경우에만 '기망행위'로 인정될 수 있습니다. 법원은 분양 직원의 '중도금 무이자' 언급이나 '은행 입점', '전매 책임' 등의 말이 광고 과정에서의 다소 과장된 표현이거나 미래의 불확실한 사실에 대한 언급에 불과하다고 판단했습니다. 이는 원고의 주장처럼 계약 취소를 할 만한 심각한 기망행위에는 해당하지 않는다고 보았습니다.
설명의무의 범위: 약관이나 계약서에 기재된 내용이 거래상 일반적이고 공통된 사항이거나 이미 법령에 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과하다면, 사업자에게 해당 사항에 대해 별도로 명시하고 설명할 의무가 있다고 보기 어렵습니다. 이 사건 분양 계약서에 '원고의 신용불량 등 대출 결격 사유로 대출이 되지 않을 경우 원고의 책임으로 분양대금을 납부해야 한다'는 내용이 기재되어 있었는데, 이는 통상적인 분양 계약에서 흔히 볼 수 있는 일반적인 조건으로, 피고 측에 별도의 상세한 설명 의무가 있다고 인정되지 않았습니다.
동시이행항변권 및 이행 제공: 쌍무계약(양 당사자가 서로 의무를 부담하는 계약)에서 한쪽 당사자는 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리(동시이행항변권)를 가집니다. 그러나 상대방이 채무 이행을 위한 준비를 마치고 이행할 뜻을 분명히 전달했다면, 이는 '이행의 제공'으로 볼 수 있습니다. 원고는 미지급 분양대금 지급 의무와 피고 B의 소유권이전등기 의무가 동시이행관계에 있다고 주장했으나, 피고 B이 상가 준공 후 입점 안내문을 통해 이전등기가 가능함을 알리고 소유권이전등기에 필요한 서류를 구비하는 등 이행 준비를 마쳤음을 통지한 것이 이행의 제공으로 인정되어 원고의 항변은 받아들여지지 않았습니다.
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