지역주택조합 가입 후 분담금 반환 소송 기각 사건

원고는 피고 지역주택조합 추진위원회 및 업무대행사와 조합원 가입 계약을 체결하고 분담금을 납부했습니다. 하지만 사업 진행이 지연되자, 피고들이 계약 당시 토지 확보율, 착공 및 입주 시기, 추가 분담금 여부, 동·호수 지정, 탈퇴 시 분담금 전액 반환, 유명 시공사 확정 등에 대해 허위로 고지하여 원고를 기망했다고 주장하며 납부한 분담금의 반환을 청구했으나, 법원은 피고들의 기망 행위를 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 동작구 D 일대 공동주택 신축 사업의 지역주택조합에 가입한 조합원
• 피고 B지역주택조합 추진위원회: 서울 동작구 D 일대에 공동주택 신축 사업을 추진하는 주택법상 단체
• 피고 주식회사 C: 피고 B지역주택조합 추진위원회의 조합원 모집 등 업무를 대행한 회사

분쟁 상황

원고는 피고들이 지역주택조합 가입 계약 체결 당시 홍보관 직원을 통해 다음과 같은 내용을 기망했다고 주장했습니다.

1. 토지확보율이 80%로 조합설립인가가 즉시 가능하고 2020년 착공, 2023년 입주가 가능하다고 고지했습니다.
2. 추가 분담금이 전혀 발생하지 않고 동·호수를 지정하여 계약할 수 있으며, 가입자는 임의 탈퇴 시 납부 분담금 전액을 반환받을 수 있고 유명 시공사가 확정되었다고 설명했습니다.

하지만 실제 상황은 다음과 같았습니다.

1. 피고 추진위원회는 2018년 6월 28일 조합원 모집 공고문에서 '현재 사업부지 미확보 상태이며 사업계획승인 시까지 토지소유권 95% 확보 예정'이라고 명시했으며, 변론 종결일 기준 토지사용 동의율은 23.6%에 불과했습니다.
2. 계약서에는 구체적인 착공일, 입주일이 확정되지 않았으며, 사업 계획 변경에 따라 동·호수 및 세대수가 변경될 수 있고, 인허가 및 공사비 증액 등으로 인해 추가 분담금이 발생할 수 있다고 명시되어 있었습니다.
3. 시공사는 예정사로 기재되어 있었고, 원고도 시공 예정사 선정에 동의했습니다.
4. 조합원 분담금 중 상당액이 업무대행비 등으로 지급되었고, 사업 진행은 별다른 진척이 없었습니다. 또한, 전임 추진위원장 및 임원, 업무대행사 대표가 분담금 편취 등으로 고소당하는 등 조합 내 갈등이 있었습니다.

핵심 쟁점

피고들이 지역주택조합 조합원 가입 계약 체결 당시 사업 현황에 대해 허위 정보를 고지하여 원고를 기망했는지 여부 및 이에 따른 손해배상 책임 발생 여부

법원의 판단

원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고들이 조합원 모집 당시 토지 확보율, 사업 진행 일정, 추가 분담금, 동·호수 지정, 탈퇴 및 환불 조건, 시공사 확정 등에 대해 원고를 기망했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 특히 홍보 자료의 내용은 사업 진행이 순조로울 경우의 예상이며 계약서의 구체적인 내용과 공고문에 명시된 사항 등을 고려할 때 사회 통념상 용인되는 정도의 과장 광고를 넘어선 기망 행위라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 계약 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 계약 체결 과정에서의 '기망 행위' 여부가 쟁점이 되었으며, 이는 주로 민법 제110조와 주택법 관련 규정에 의해 판단됩니다.

1. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)​:

   • 이 조항은 사기나 강박에 의해 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있다고 규정합니다. 즉, 계약을 맺을 때 상대방의 속임수 때문에 중요한 사실을 잘못 알고 계약했다면 그 계약을 취소할 수 있다는 의미입니다. 이 사건에서 원고는 피고들의 설명이 사기에 해당한다고 주장하며 계약 취소를 시도했습니다.
   • 하지만 법원은 상품 선전 광고에서 다소 과장된 내용이 있더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의성실의 원칙에 비추어 용인될 수 있는 수준이라면 기망 행위로 보지 않습니다. 중요한 것은 '거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지'했는지 여부입니다. 본 사건에서는 피고들의 홍보 내용이 이러한 기망 행위에 이르지 않는 '사회 통념상 용인되는 과장'으로 판단되었습니다.

2. 주택법 제11조의3 제1항 (조합원 모집 신고)​:

   • 지역주택조합 설립인가를 위해 조합원을 모집하려는 자는 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개 모집해야 합니다. 이때 주택 건설·공급 계획, 토지 확보 현황 및 계획 등을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 신고해야 하며, 이 내용이 공고문에 포함되어야 합니다. 이는 조합원 모집 과정의 투명성을 확보하고 예비 조합원들에게 정확한 정보를 제공하기 위함입니다.
   • 법원은 원고가 계약 당시 피고 추진위원회의 '조합원 모집 공고문'에 '현재 사업부지 미확보 상태이며 사업계획승인 시까지 토지소유권 95% 확보 예정'이라고 명시되어 있었던 점을 지적했습니다. 이는 조합원이 공식적으로 확인할 수 있는 정보가 있었음을 의미하며, 홍보 담당자의 구두 설명만으로 기망을 인정하기 어렵다는 판단의 근거가 되었습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인하고 신중하게 판단해야 합니다.

1. 공식 문서 확인: 홍보 자료나 직원의 구두 설명보다는 주택법에 따라 시장·군수·구청장에게 신고된 '조합원 모집 공고문'과 '조합 가입 계약서'의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 토지 확보 현황, 사업 계획, 착공 및 입주 예정일 등 중요한 사항은 공식 문서에 명시된 내용을 기준으로 삼아야 합니다.
2. 사업의 불확실성 인지: 지역주택조합 사업은 토지 매입, 자금 조달, 인허가, 시공사 선정 등 다양한 변수로 인해 사업 진행이 지연되거나 무산될 위험이 높습니다. 홍보 자료의 낙관적인 예상 일정은 '사업 진행이 매우 순조로울 경우'임을 인지하고, 현실적인 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.
3. 추가 분담금 및 탈퇴 조건: 계약서에 명시된 추가 분담금 발생 가능성, 탈퇴 및 분담금 환불 조건을 정확히 파악해야 합니다. '추가 분담금 없음'이나 '임의 탈퇴 시 전액 환불'과 같은 홍보 문구는 계약서에 명시된 내용과 다를 수 있으므로 주의해야 합니다.
4. 과장 광고의 범위: 일반적으로 상거래에서의 선전이나 광고는 어느 정도의 과장을 수반할 수 있습니다. 법원은 이러한 과장이 사회 통념상 용인될 수 있는 수준이라면 기망 행위로 보지 않습니다. 따라서 단순한 예상이나 전망에 대한 과장된 표현만으로는 사기로 인한 계약 취소나 손해배상을 인정받기 어려울 수 있습니다.