고혜정 변호사

지역주택조합 가입 후 분담금 반환 소송 기각 사건

원고는 피고 지역주택조합 추진위원회 및 업무대행사와 조합원 가입 계약을 체결하고 분담금을 납부했습니다. 하지만 사업 진행이 지연되자, 피고들이 계약 당시 토지 확보율, 착공 및 입주 시기, 추가 분담금 여부, 동·호수 지정, 탈퇴 시 분담금 전액 반환, 유명 시공사 확정 등에 대해 허위로 고지하여 원고를 기망했다고 주장하며 납부한 분담금의 반환을 청구했으나, 법원은 피고들의 기망 행위를 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 서울 동작구 D 일대 공동주택 신축 사업의 지역주택조합에 가입한 조합원 - 피고 B지역주택조합 추진위원회: 서울 동작구 D 일대에 공동주택 신축 사업을 추진하는 주택법상 단체 - 피고 주식회사 C: 피고 B지역주택조합 추진위원회의 조합원 모집 등 업무를 대행한 회사 ### 분쟁 상황 원고는 피고들이 지역주택조합 가입 계약 체결 당시 홍보관 직원을 통해 다음과 같은 내용을 기망했다고 주장했습니다. 1. 토지확보율이 80%로 조합설립인가가 즉시 가능하고 2020년 착공, 2023년 입주가 가능하다고 고지했습니다. 2. 추가 분담금이 전혀 발생하지 않고 동·호수를 지정하여 계약할 수 있으며, 가입자는 임의 탈퇴 시 납부 분담금 전액을 반환받을 수 있고 유명 시공사가 확정되었다고 설명했습니다. 하지만 실제 상황은 다음과 같았습니다. 1. 피고 추진위원회는 2018년 6월 28일 조합원 모집 공고문에서 '현재 사업부지 미확보 상태이며 사업계획승인 시까지 토지소유권 95% 확보 예정'이라고 명시했으며, 변론 종결일 기준 토지사용 동의율은 23.6%에 불과했습니다. 2. 계약서에는 구체적인 착공일, 입주일이 확정되지 않았으며, 사업 계획 변경에 따라 동·호수 및 세대수가 변경될 수 있고, 인허가 및 공사비 증액 등으로 인해 추가 분담금이 발생할 수 있다고 명시되어 있었습니다. 3. 시공사는 예정사로 기재되어 있었고, 원고도 시공 예정사 선정에 동의했습니다. 4. 조합원 분담금 중 상당액이 업무대행비 등으로 지급되었고, 사업 진행은 별다른 진척이 없었습니다. 또한, 전임 추진위원장 및 임원, 업무대행사 대표가 분담금 편취 등으로 고소당하는 등 조합 내 갈등이 있었습니다. ### 핵심 쟁점 피고들이 지역주택조합 조합원 가입 계약 체결 당시 사업 현황에 대해 허위 정보를 고지하여 원고를 기망했는지 여부 및 이에 따른 손해배상 책임 발생 여부 ### 법원의 판단 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 피고들이 조합원 모집 당시 토지 확보율, 사업 진행 일정, 추가 분담금, 동·호수 지정, 탈퇴 및 환불 조건, 시공사 확정 등에 대해 원고를 기망했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 특히 홍보 자료의 내용은 사업 진행이 순조로울 경우의 예상이며 계약서의 구체적인 내용과 공고문에 명시된 사항 등을 고려할 때 사회 통념상 용인되는 정도의 과장 광고를 넘어선 기망 행위라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 계약 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 계약 체결 과정에서의 '기망 행위' 여부가 쟁점이 되었으며, 이는 주로 민법 제110조와 주택법 관련 규정에 의해 판단됩니다. 1. **민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)**​: * 이 조항은 사기나 강박에 의해 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있다고 규정합니다. 즉, 계약을 맺을 때 상대방의 속임수 때문에 중요한 사실을 잘못 알고 계약했다면 그 계약을 취소할 수 있다는 의미입니다. 이 사건에서 원고는 피고들의 설명이 사기에 해당한다고 주장하며 계약 취소를 시도했습니다. * 하지만 법원은 상품 선전 광고에서 다소 과장된 내용이 있더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의성실의 원칙에 비추어 용인될 수 있는 수준이라면 기망 행위로 보지 않습니다. 중요한 것은 '거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지'했는지 여부입니다. 본 사건에서는 피고들의 홍보 내용이 이러한 기망 행위에 이르지 않는 '사회 통념상 용인되는 과장'으로 판단되었습니다. 2. **주택법 제11조의3 제1항 (조합원 모집 신고)**​: * 지역주택조합 설립인가를 위해 조합원을 모집하려는 자는 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개 모집해야 합니다. 이때 주택 건설·공급 계획, 토지 확보 현황 및 계획 등을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 신고해야 하며, 이 내용이 공고문에 포함되어야 합니다. 이는 조합원 모집 과정의 투명성을 확보하고 예비 조합원들에게 정확한 정보를 제공하기 위함입니다. * 법원은 원고가 계약 당시 피고 추진위원회의 '조합원 모집 공고문'에 '현재 사업부지 미확보 상태이며 사업계획승인 시까지 토지소유권 95% 확보 예정'이라고 명시되어 있었던 점을 지적했습니다. 이는 조합원이 공식적으로 확인할 수 있는 정보가 있었음을 의미하며, 홍보 담당자의 구두 설명만으로 기망을 인정하기 어렵다는 판단의 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입을 고려할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인하고 신중하게 판단해야 합니다. 1. **공식 문서 확인**: 홍보 자료나 직원의 구두 설명보다는 주택법에 따라 시장·군수·구청장에게 신고된 '조합원 모집 공고문'과 '조합 가입 계약서'의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 토지 확보 현황, 사업 계획, 착공 및 입주 예정일 등 중요한 사항은 공식 문서에 명시된 내용을 기준으로 삼아야 합니다. 2. **사업의 불확실성 인지**: 지역주택조합 사업은 토지 매입, 자금 조달, 인허가, 시공사 선정 등 다양한 변수로 인해 사업 진행이 지연되거나 무산될 위험이 높습니다. 홍보 자료의 낙관적인 예상 일정은 '사업 진행이 매우 순조로울 경우'임을 인지하고, 현실적인 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다. 3. **추가 분담금 및 탈퇴 조건**: 계약서에 명시된 추가 분담금 발생 가능성, 탈퇴 및 분담금 환불 조건을 정확히 파악해야 합니다. '추가 분담금 없음'이나 '임의 탈퇴 시 전액 환불'과 같은 홍보 문구는 계약서에 명시된 내용과 다를 수 있으므로 주의해야 합니다. 4. **과장 광고의 범위**: 일반적으로 상거래에서의 선전이나 광고는 어느 정도의 과장을 수반할 수 있습니다. 법원은 이러한 과장이 사회 통념상 용인될 수 있는 수준이라면 기망 행위로 보지 않습니다. 따라서 단순한 예상이나 전망에 대한 과장된 표현만으로는 사기로 인한 계약 취소나 손해배상을 인정받기 어려울 수 있습니다.

교회 수련원 부지 매매 계약금 반환 등 사건

A교회는 B와 C로부터 토지를 매수하고 수련원을 건축하려 했습니다. 그러나 토지에 대한 건축허가가 어렵게 되자, A교회는 피고들이 수련원 건축 가능한 토지를 제공하기로 한 약속을 지키지 않았거나 토지에 하자가 있었다는 이유로 계약 해제 및 계약금 반환과 손해배상을 청구했습니다. 또한 기망 또는 착오로 인한 계약 취소도 주장했습니다. 그러나 법원은 피고들이 수련원 건축이 가능한 토지를 제공하기로 약정했거나 이를 계약의 중요사항으로 정했다고 볼 증거가 없고, 토지에 중대한 하자가 있다거나 피고들이 원고를 기망했다고 인정할 증거도 없다고 판단하여, 원고의 모든 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A교회: 수련원 건축을 목적으로 이 사건 토지를 매수하려 했던 교회 - 피고 B, C: A교회에 이 사건 토지를 매도한 사람들 - H: 피고 B의 동생 L의 허락을 받아 토지 개발을 시도했으며, 원고에게 이 사건 토지를 소개하고 매매 협의를 중개한 인물 - I: K 공인중개사사무소 직원으로 H을 원고에게 소개하고 매매계약서 작성에 참여했으나 중개수수료를 받지 않은 인물 ### 분쟁 상황 A교회는 피고들로부터 토지를 매수하여 교회 수련원을 건축할 계획이었습니다. 매매계약 체결 전 토지를 답사하고 관련자들과 철원군청 등을 방문하여 개발 가능성을 타진했으나, 최종적으로 건축허가에 어려움을 겪게 되자 계약의 전제조건이 충족되지 않았고 토지에 하자가 있거나 기망 또는 착오에 의해 계약을 체결했다고 주장하며 계약금 125,000,000원을 돌려받고자 했습니다. 반면 피고들은 그러한 약속을 한 바 없으며 토지의 현 시설물 상태대로 매매계약이 이루어졌다고 주장하며 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 피고들이 수련원 건축이 가능한 토지를 제공하기로 약정했는지 여부, 이 사건 토지에 수련원 건축이 불가능한 중대한 하자가 존재하는지 여부, 피고들이 원고를 기망했거나 원고가 착오에 빠져 계약을 체결했는지 여부 ### 법원의 판단 원고의 항소와 이 법원에서 추가한 예비적 청구를 모두 기각하고, 항소제기 이후의 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 원고가 피고들에게 제기한 주위적 및 예비적 청구가 모두 받아들여지지 않았습니다. ### 결론 법원은 원고가 주장한 채무불이행으로 인한 계약 해제, 하자담보책임에 기한 계약 해제, 기망 또는 착오로 인한 의사표시 취소 등의 주장을 모두 인정하지 않았습니다. 결과적으로 원고는 피고들로부터 계약금 반환이나 손해배상을 받을 수 없게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약의 해석 및 의사의 합치: 계약은 당사자가 그 내용을 통해 의도한 목적에 따라 해석되어야 합니다. 특히 계약의 중요 사항이나 전제 조건이 무엇이었는지는 계약서의 문구, 당사자들의 실제 의사, 계약 체결 경위 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 본 사건에서는 '수련원 건축이 가능한 토지 제공'이 계약의 중요 사항으로 약정되었는지 여부가 쟁점이었습니다. 법원은 '현 시설물 상태의 매매계약임'이라는 특약과 원고가 토지 상태를 인지하고 답사한 점 등을 고려하여 건축 가능성을 매매의 전제조건이나 중요 사항으로 보지 않았습니다. 채무불이행으로 인한 계약 해제 (민법 제543조 이하): 당사자 일방이 계약 내용에 따른 채무를 이행하지 않거나 이행할 수 없게 된 경우, 상대방은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 이를 주장하기 위해서는 채무불이행 사실이 명확히 인정되어야 합니다. 본 사건에서는 피고들이 건축 가능한 토지를 제공할 의무를 불이행했다고 인정되지 않아 계약 해제 사유가 받아들여지지 않았습니다. 매도인의 하자담보책임 (민법 제580조 이하): 매매의 목적물에 하자가 있어 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 매수인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 책임이 면제될 수 있습니다. 본 사건에서는 토지에 수련원 건축이 불가능한 중대한 하자가 있다고 볼 수 없다고 판단되었습니다. 기망 또는 착오로 인한 의사표시 취소 (민법 제110조, 제109조): 기망(사기)은 타인의 기망 행위로 인해 착오에 빠져 의사표시를 한 경우, 의사표시를 취소할 수 있습니다. 기망 행위는 적극적인 속임수뿐만 아니라 중요한 사실을 알리지 않는 부작위(침묵)에 의해서도 인정될 수 있으나, 기망의 고의와 위법성이 입증되어야 합니다. 착오는 의사표시의 내용에 중요한 착오가 있고, 착오가 없었다면 그러한 의사표시를 하지 않았을 것이라고 인정되는 경우, 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 다만, 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 경우에는 취소할 수 없습니다. 본 사건에서는 피고들이 원고를 기망했거나 원고가 착오에 빠졌다고 인정할 증거가 부족하다고 판단되어 이 주장 역시 기각되었습니다. 민사소송법 제420조: 제1심판결의 이유 중 필요한 부분을 항소심이 그대로 인용할 수 있음을 규정한 조항입니다. 본 사건에서도 1심 판결의 기초사실 부분을 그대로 인용하고 추가 설명을 덧붙이는 방식으로 진행되었습니다. ### 참고 사항 토지 매매 시 매수 목적에 맞는 개발 가능성 여부를 계약 전에 철저히 확인해야 합니다. 특히 토지 용도, 건축 가능 여부, 필요한 인허가 절차 및 소요 기간 등을 관계 기관에 직접 문의하고 서류를 통해 확인하는 것이 중요합니다. 계약서에 매매의 중요 전제 조건(예: 특정 목적의 건축 가능 여부)을 명확하게 특약사항으로 기재해야 합니다. 단순히 구두 약속이나 추정만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 부동산 중개인이 아닌 개인이 매매 협의에 참여하거나 특정 정보를 제공하는 경우, 그 개인에게 적법한 대리권이 있는지 여부를 위임장 등으로 반드시 확인해야 합니다. 대리권이 없는 사람과의 협의 내용은 법적 구속력을 갖기 어렵습니다. '현 시설물 상태의 매매계약임'과 같은 특약 문구는 매수인이 토지의 현재 상태를 인지하고 인수함을 의미할 수 있으므로, 매수 목적 달성에 지장을 줄 수 있는 요인들이 없는지 면밀히 확인해야 합니다. 특정 목적의 건축이 가능한지 여부는 해당 지자체와 관련 법규를 통해 구체적인 사업 계획을 가지고 문의해야 명확한 답변을 얻을 수 있습니다. 단순한 문의로는 불확실한 답변을 받을 수 있습니다.

아들 불법행위 배상 책임 피하려 재산 처분한 어머니 사건

미성년 자녀의 불법행위로 인해 손해배상 책임이 생긴 어머니가 자신의 유일한 재산을 매도한 행위가 채권자들을 해하는 '사해행위'에 해당하는지가 쟁점이 된 사건입니다. 법원은 어머니의 재산 매도 행위 자체는 사해행위로 추정되지만, 해당 부동산을 구매한 사람이 어머니가 채무초과 상태임을 몰랐고 채권자들에게 피해를 줄 의도가 없었다는 '선의'를 인정하여, 원고들의 사해행위취소 청구를 기각했습니다. 즉, 어머니의 재산 처분으로 인해 채권자들에게 손해가 발생했더라도, 부동산을 산 사람이 그 사실을 전혀 알지 못했으므로 매매계약을 취소할 수 없다고 판단한 것입니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A, B, C): 사망한 피해자 G의 부모(A, B)와 친동생(C). 미성년자인 C는 부모 A, B가 법정대리인으로 소송에 참여했습니다. F의 불법행위와 E의 보호 감독의무 위반으로 인해 손해배상을 받을 권리가 있는 채권자들입니다. - 피고 (D): E로부터 문제의 부동산을 매수한 사람입니다. 원고들은 D가 사해행위에 가담했다고 주장했으나 법원은 D의 '선의'를 인정했습니다. - 채무자 (E): 아들 F의 불법행위로 인해 원고들에게 손해배상 책임을 지게 된 어머니입니다. 자신의 유일한 재산인 부동산을 D에게 매도했습니다. - 가해자 (F): E의 아들입니다. 망인 G에 대한 성폭력 범죄로 소년법상 보호처분을 받았습니다. - 피해자 (G): F의 범죄로 인해 사망한 피해자입니다. ### 분쟁 상황 E의 아들 F은 2019년 1월 성폭력 범죄로 소년법상 보호처분을 받았습니다. 이에 피해자 G의 부모와 동생인 원고들은 F의 불법행위와 어머니 E의 보호 감독의무 위반을 이유로 2018년 12월 14일 손해배상 소송을 제기했습니다. 2019년 12월 20일 법원은 E와 F이 공동하여 원고 A, B에게 각 137,705,856원, 원고 C에게 10,000,000원 등 총 약 2억 8천만 원을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 그러나 이 판결이 나오기 직전인 2019년 12월 6일, E는 자신의 유일한 재산인 부동산을 피고 D에게 1억 5천만 원에 매도하고 2019년 12월 23일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고들은 E의 이러한 재산 처분 행위가 자신들의 채권을 회수하지 못하게 하려는 '사해행위'라며 해당 매매계약의 취소와 151,026,390원의 배상을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 E가 유일한 재산인 부동산을 매도한 행위가 원고들에게 피해를 주는 '사해행위'에 해당하는지 여부, 그리고 부동산을 매수한 피고 D가 E의 이러한 의도나 채무초과 사실을 알았는지(악의) 아니면 몰랐는지(선의)가 주된 쟁점이었습니다. 특히 사해행위취소 소송에서 '수익자(부동산 구매자)의 선의'를 어떻게 판단할지가 중요했습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 피고 D에 대한 사해행위취소 청구를 모두 기각했습니다. 즉, E와 D 사이의 매매계약을 취소할 수 없으며, D가 원고들에게 돈을 지급할 의무가 없다고 판결했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 채무자 E가 유일한 재산을 처분한 행위는 원칙적으로 사해행위로 추정되지만, 이 사건에서 부동산을 매수한 피고 D는 공인중개사를 통해 정상적인 시세로 매매계약을 체결했고 매매대금 전액을 지급했으며 신혼집으로 실제로 입주하여 거주하는 등, 채무자 E가 원고들에게 피해를 줄 의도가 있었다는 사실을 전혀 알지 못했던 '선의의 수익자'라고 판단했습니다. 따라서 D의 선의 항변은 받아들여져 원고들의 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 • 사해행위취소권 (민법 제406조): 채무자가 채권자에게 손해를 끼칠 것을 알면서도 자신의 재산을 줄이는 법률행위(사해행위)를 한 경우, 채권자는 그 행위를 취소하고 재산을 원상태로 돌려놓을 것을 법원에 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 E가 유일한 재산을 매도한 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위로 추정됩니다. 채무자가 채무를 초과하는 상황에서 유일한 재산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 것은 채권의 공동담보에 부족을 발생시키는 행위로 보아 사해행위가 된다는 법리가 적용됩니다. • 채무자의 사해의사: 채무자가 자신의 행위가 채권자들을 해하게 될 것을 인식하는 것을 의미합니다. 채무자가 유일한 재산을 처분하는 경우, 특별한 사정이 없으면 채무자의 사해의사는 추정됩니다. • 수익자의 악의 추정 및 선의 입증책임: 사해행위로 인해 이익을 얻은 자(수익자, 여기서는 피고 D)는 매매계약 당시 채무자의 사해행위를 알았다고 추정됩니다(악의 추정). 따라서 수익자는 자신이 그러한 사실을 몰랐다는 '선의'를 직접 증명해야만 책임을 면할 수 있습니다. 선의 여부는 채무자와 수익자의 관계, 거래 내용, 동기, 거래 조건의 정상성, 객관적 자료, 처분 후 정황 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 본 사건에서는 피고 D가 시세에 맞는 금액으로 공인중개사를 통해 매매했고, 신혼집으로 실제 거주하는 등 '선의'가 인정되어 매매계약이 취소되지 않았습니다. • 소년법 제32조 제1항 제10호: 소년법은 죄를 범한 소년에 대해 형사처벌 대신 보호처분을 내릴 수 있도록 합니다. 제32조 제1항 제10호는 보호관찰, 수강명령, 사회봉사명령 등 다양한 보호처분 중 '소년원 송치'와 같은 보호처분을 의미합니다. 이 사건에서 F은 이 조항에 따라 보호처분을 받았습니다. 이는 F의 불법행위 사실을 객관적으로 입증하는 자료가 됩니다. ### 참고 사항 • 유일한 재산 처분 시 주의: 채무자가 빚을 갚지 못하는 상황에서 유일한 재산을 처분한다면, 이는 채권자들을 해치는 '사해행위'로 인정될 가능성이 높습니다. 이러한 행위는 채권자에게 매매 계약 취소를 요구당할 수 있습니다. • 부동산 구매자의 확인 의무: 채무자의 재산을 매수하는 입장이라면, 매도인이 채무초과 상태에 있는지 혹은 채무를 면하기 위해 재산을 처분하는 것인지 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 만약 매도인이 빚이 많다는 사실을 알면서도 시세보다 현저히 싸게 구매하는 등 비정상적인 거래를 했다면, 나중에 '사해행위'로 인정되어 매매계약이 취소될 수 있습니다. • 선의 입증의 중요성: 만약 채무자의 재산을 매수했는데 나중에 '사해행위'로 소송을 당했다면, 구매자는 자신이 매도인의 채무나 사해 의도를 전혀 알지 못했다는 '선의'를 적극적으로 증명해야 합니다. 정상적인 매매대금 지불, 공인중개사를 통한 거래, 실거주 목적 등 객관적인 자료를 통해 '선의'를 입증하는 것이 중요합니다. • 시세에 맞는 거래: 부동산 거래 시 시세에 맞게 매매대금을 지급하는 것이 중요합니다. 시세보다 현저히 낮거나 높은 비정상적인 가격으로 거래하면 사해행위의 정황으로 오해받을 수 있습니다. • 자녀의 불법행위 책임: 자녀가 미성년자일 경우 부모는 자녀의 불법행위에 대해 보호 감독의무 위반으로 인한 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이는 자녀의 행위에 대해 부모가 일정 부분 법적 책임을 지게 됨을 의미합니다.

지역주택조합 가입 후 분담금 반환 소송 기각 사건

원고는 피고 지역주택조합 추진위원회 및 업무대행사와 조합원 가입 계약을 체결하고 분담금을 납부했습니다. 하지만 사업 진행이 지연되자, 피고들이 계약 당시 토지 확보율, 착공 및 입주 시기, 추가 분담금 여부, 동·호수 지정, 탈퇴 시 분담금 전액 반환, 유명 시공사 확정 등에 대해 허위로 고지하여 원고를 기망했다고 주장하며 납부한 분담금의 반환을 청구했으나, 법원은 피고들의 기망 행위를 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 서울 동작구 D 일대 공동주택 신축 사업의 지역주택조합에 가입한 조합원 - 피고 B지역주택조합 추진위원회: 서울 동작구 D 일대에 공동주택 신축 사업을 추진하는 주택법상 단체 - 피고 주식회사 C: 피고 B지역주택조합 추진위원회의 조합원 모집 등 업무를 대행한 회사 ### 분쟁 상황 원고는 피고들이 지역주택조합 가입 계약 체결 당시 홍보관 직원을 통해 다음과 같은 내용을 기망했다고 주장했습니다. 1. 토지확보율이 80%로 조합설립인가가 즉시 가능하고 2020년 착공, 2023년 입주가 가능하다고 고지했습니다. 2. 추가 분담금이 전혀 발생하지 않고 동·호수를 지정하여 계약할 수 있으며, 가입자는 임의 탈퇴 시 납부 분담금 전액을 반환받을 수 있고 유명 시공사가 확정되었다고 설명했습니다. 하지만 실제 상황은 다음과 같았습니다. 1. 피고 추진위원회는 2018년 6월 28일 조합원 모집 공고문에서 '현재 사업부지 미확보 상태이며 사업계획승인 시까지 토지소유권 95% 확보 예정'이라고 명시했으며, 변론 종결일 기준 토지사용 동의율은 23.6%에 불과했습니다. 2. 계약서에는 구체적인 착공일, 입주일이 확정되지 않았으며, 사업 계획 변경에 따라 동·호수 및 세대수가 변경될 수 있고, 인허가 및 공사비 증액 등으로 인해 추가 분담금이 발생할 수 있다고 명시되어 있었습니다. 3. 시공사는 예정사로 기재되어 있었고, 원고도 시공 예정사 선정에 동의했습니다. 4. 조합원 분담금 중 상당액이 업무대행비 등으로 지급되었고, 사업 진행은 별다른 진척이 없었습니다. 또한, 전임 추진위원장 및 임원, 업무대행사 대표가 분담금 편취 등으로 고소당하는 등 조합 내 갈등이 있었습니다. ### 핵심 쟁점 피고들이 지역주택조합 조합원 가입 계약 체결 당시 사업 현황에 대해 허위 정보를 고지하여 원고를 기망했는지 여부 및 이에 따른 손해배상 책임 발생 여부 ### 법원의 판단 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 피고들이 조합원 모집 당시 토지 확보율, 사업 진행 일정, 추가 분담금, 동·호수 지정, 탈퇴 및 환불 조건, 시공사 확정 등에 대해 원고를 기망했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 특히 홍보 자료의 내용은 사업 진행이 순조로울 경우의 예상이며 계약서의 구체적인 내용과 공고문에 명시된 사항 등을 고려할 때 사회 통념상 용인되는 정도의 과장 광고를 넘어선 기망 행위라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고의 계약 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 계약 체결 과정에서의 '기망 행위' 여부가 쟁점이 되었으며, 이는 주로 민법 제110조와 주택법 관련 규정에 의해 판단됩니다. 1. **민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)**​: * 이 조항은 사기나 강박에 의해 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있다고 규정합니다. 즉, 계약을 맺을 때 상대방의 속임수 때문에 중요한 사실을 잘못 알고 계약했다면 그 계약을 취소할 수 있다는 의미입니다. 이 사건에서 원고는 피고들의 설명이 사기에 해당한다고 주장하며 계약 취소를 시도했습니다. * 하지만 법원은 상품 선전 광고에서 다소 과장된 내용이 있더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의성실의 원칙에 비추어 용인될 수 있는 수준이라면 기망 행위로 보지 않습니다. 중요한 것은 '거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지'했는지 여부입니다. 본 사건에서는 피고들의 홍보 내용이 이러한 기망 행위에 이르지 않는 '사회 통념상 용인되는 과장'으로 판단되었습니다. 2. **주택법 제11조의3 제1항 (조합원 모집 신고)**​: * 지역주택조합 설립인가를 위해 조합원을 모집하려는 자는 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개 모집해야 합니다. 이때 주택 건설·공급 계획, 토지 확보 현황 및 계획 등을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 신고해야 하며, 이 내용이 공고문에 포함되어야 합니다. 이는 조합원 모집 과정의 투명성을 확보하고 예비 조합원들에게 정확한 정보를 제공하기 위함입니다. * 법원은 원고가 계약 당시 피고 추진위원회의 '조합원 모집 공고문'에 '현재 사업부지 미확보 상태이며 사업계획승인 시까지 토지소유권 95% 확보 예정'이라고 명시되어 있었던 점을 지적했습니다. 이는 조합원이 공식적으로 확인할 수 있는 정보가 있었음을 의미하며, 홍보 담당자의 구두 설명만으로 기망을 인정하기 어렵다는 판단의 근거가 되었습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입을 고려할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인하고 신중하게 판단해야 합니다. 1. **공식 문서 확인**: 홍보 자료나 직원의 구두 설명보다는 주택법에 따라 시장·군수·구청장에게 신고된 '조합원 모집 공고문'과 '조합 가입 계약서'의 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 토지 확보 현황, 사업 계획, 착공 및 입주 예정일 등 중요한 사항은 공식 문서에 명시된 내용을 기준으로 삼아야 합니다. 2. **사업의 불확실성 인지**: 지역주택조합 사업은 토지 매입, 자금 조달, 인허가, 시공사 선정 등 다양한 변수로 인해 사업 진행이 지연되거나 무산될 위험이 높습니다. 홍보 자료의 낙관적인 예상 일정은 '사업 진행이 매우 순조로울 경우'임을 인지하고, 현실적인 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다. 3. **추가 분담금 및 탈퇴 조건**: 계약서에 명시된 추가 분담금 발생 가능성, 탈퇴 및 분담금 환불 조건을 정확히 파악해야 합니다. '추가 분담금 없음'이나 '임의 탈퇴 시 전액 환불'과 같은 홍보 문구는 계약서에 명시된 내용과 다를 수 있으므로 주의해야 합니다. 4. **과장 광고의 범위**: 일반적으로 상거래에서의 선전이나 광고는 어느 정도의 과장을 수반할 수 있습니다. 법원은 이러한 과장이 사회 통념상 용인될 수 있는 수준이라면 기망 행위로 보지 않습니다. 따라서 단순한 예상이나 전망에 대한 과장된 표현만으로는 사기로 인한 계약 취소나 손해배상을 인정받기 어려울 수 있습니다.

교회 수련원 부지 매매 계약금 반환 등 사건

A교회는 B와 C로부터 토지를 매수하고 수련원을 건축하려 했습니다. 그러나 토지에 대한 건축허가가 어렵게 되자, A교회는 피고들이 수련원 건축 가능한 토지를 제공하기로 한 약속을 지키지 않았거나 토지에 하자가 있었다는 이유로 계약 해제 및 계약금 반환과 손해배상을 청구했습니다. 또한 기망 또는 착오로 인한 계약 취소도 주장했습니다. 그러나 법원은 피고들이 수련원 건축이 가능한 토지를 제공하기로 약정했거나 이를 계약의 중요사항으로 정했다고 볼 증거가 없고, 토지에 중대한 하자가 있다거나 피고들이 원고를 기망했다고 인정할 증거도 없다고 판단하여, 원고의 모든 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A교회: 수련원 건축을 목적으로 이 사건 토지를 매수하려 했던 교회 - 피고 B, C: A교회에 이 사건 토지를 매도한 사람들 - H: 피고 B의 동생 L의 허락을 받아 토지 개발을 시도했으며, 원고에게 이 사건 토지를 소개하고 매매 협의를 중개한 인물 - I: K 공인중개사사무소 직원으로 H을 원고에게 소개하고 매매계약서 작성에 참여했으나 중개수수료를 받지 않은 인물 ### 분쟁 상황 A교회는 피고들로부터 토지를 매수하여 교회 수련원을 건축할 계획이었습니다. 매매계약 체결 전 토지를 답사하고 관련자들과 철원군청 등을 방문하여 개발 가능성을 타진했으나, 최종적으로 건축허가에 어려움을 겪게 되자 계약의 전제조건이 충족되지 않았고 토지에 하자가 있거나 기망 또는 착오에 의해 계약을 체결했다고 주장하며 계약금 125,000,000원을 돌려받고자 했습니다. 반면 피고들은 그러한 약속을 한 바 없으며 토지의 현 시설물 상태대로 매매계약이 이루어졌다고 주장하며 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 피고들이 수련원 건축이 가능한 토지를 제공하기로 약정했는지 여부, 이 사건 토지에 수련원 건축이 불가능한 중대한 하자가 존재하는지 여부, 피고들이 원고를 기망했거나 원고가 착오에 빠져 계약을 체결했는지 여부 ### 법원의 판단 원고의 항소와 이 법원에서 추가한 예비적 청구를 모두 기각하고, 항소제기 이후의 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 원고가 피고들에게 제기한 주위적 및 예비적 청구가 모두 받아들여지지 않았습니다. ### 결론 법원은 원고가 주장한 채무불이행으로 인한 계약 해제, 하자담보책임에 기한 계약 해제, 기망 또는 착오로 인한 의사표시 취소 등의 주장을 모두 인정하지 않았습니다. 결과적으로 원고는 피고들로부터 계약금 반환이나 손해배상을 받을 수 없게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약의 해석 및 의사의 합치: 계약은 당사자가 그 내용을 통해 의도한 목적에 따라 해석되어야 합니다. 특히 계약의 중요 사항이나 전제 조건이 무엇이었는지는 계약서의 문구, 당사자들의 실제 의사, 계약 체결 경위 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 본 사건에서는 '수련원 건축이 가능한 토지 제공'이 계약의 중요 사항으로 약정되었는지 여부가 쟁점이었습니다. 법원은 '현 시설물 상태의 매매계약임'이라는 특약과 원고가 토지 상태를 인지하고 답사한 점 등을 고려하여 건축 가능성을 매매의 전제조건이나 중요 사항으로 보지 않았습니다. 채무불이행으로 인한 계약 해제 (민법 제543조 이하): 당사자 일방이 계약 내용에 따른 채무를 이행하지 않거나 이행할 수 없게 된 경우, 상대방은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 이를 주장하기 위해서는 채무불이행 사실이 명확히 인정되어야 합니다. 본 사건에서는 피고들이 건축 가능한 토지를 제공할 의무를 불이행했다고 인정되지 않아 계약 해제 사유가 받아들여지지 않았습니다. 매도인의 하자담보책임 (민법 제580조 이하): 매매의 목적물에 하자가 있어 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 매수인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 경우에는 책임이 면제될 수 있습니다. 본 사건에서는 토지에 수련원 건축이 불가능한 중대한 하자가 있다고 볼 수 없다고 판단되었습니다. 기망 또는 착오로 인한 의사표시 취소 (민법 제110조, 제109조): 기망(사기)은 타인의 기망 행위로 인해 착오에 빠져 의사표시를 한 경우, 의사표시를 취소할 수 있습니다. 기망 행위는 적극적인 속임수뿐만 아니라 중요한 사실을 알리지 않는 부작위(침묵)에 의해서도 인정될 수 있으나, 기망의 고의와 위법성이 입증되어야 합니다. 착오는 의사표시의 내용에 중요한 착오가 있고, 착오가 없었다면 그러한 의사표시를 하지 않았을 것이라고 인정되는 경우, 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 다만, 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 경우에는 취소할 수 없습니다. 본 사건에서는 피고들이 원고를 기망했거나 원고가 착오에 빠졌다고 인정할 증거가 부족하다고 판단되어 이 주장 역시 기각되었습니다. 민사소송법 제420조: 제1심판결의 이유 중 필요한 부분을 항소심이 그대로 인용할 수 있음을 규정한 조항입니다. 본 사건에서도 1심 판결의 기초사실 부분을 그대로 인용하고 추가 설명을 덧붙이는 방식으로 진행되었습니다. ### 참고 사항 토지 매매 시 매수 목적에 맞는 개발 가능성 여부를 계약 전에 철저히 확인해야 합니다. 특히 토지 용도, 건축 가능 여부, 필요한 인허가 절차 및 소요 기간 등을 관계 기관에 직접 문의하고 서류를 통해 확인하는 것이 중요합니다. 계약서에 매매의 중요 전제 조건(예: 특정 목적의 건축 가능 여부)을 명확하게 특약사항으로 기재해야 합니다. 단순히 구두 약속이나 추정만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 부동산 중개인이 아닌 개인이 매매 협의에 참여하거나 특정 정보를 제공하는 경우, 그 개인에게 적법한 대리권이 있는지 여부를 위임장 등으로 반드시 확인해야 합니다. 대리권이 없는 사람과의 협의 내용은 법적 구속력을 갖기 어렵습니다. '현 시설물 상태의 매매계약임'과 같은 특약 문구는 매수인이 토지의 현재 상태를 인지하고 인수함을 의미할 수 있으므로, 매수 목적 달성에 지장을 줄 수 있는 요인들이 없는지 면밀히 확인해야 합니다. 특정 목적의 건축이 가능한지 여부는 해당 지자체와 관련 법규를 통해 구체적인 사업 계획을 가지고 문의해야 명확한 답변을 얻을 수 있습니다. 단순한 문의로는 불확실한 답변을 받을 수 있습니다.

아들 불법행위 배상 책임 피하려 재산 처분한 어머니 사건

미성년 자녀의 불법행위로 인해 손해배상 책임이 생긴 어머니가 자신의 유일한 재산을 매도한 행위가 채권자들을 해하는 '사해행위'에 해당하는지가 쟁점이 된 사건입니다. 법원은 어머니의 재산 매도 행위 자체는 사해행위로 추정되지만, 해당 부동산을 구매한 사람이 어머니가 채무초과 상태임을 몰랐고 채권자들에게 피해를 줄 의도가 없었다는 '선의'를 인정하여, 원고들의 사해행위취소 청구를 기각했습니다. 즉, 어머니의 재산 처분으로 인해 채권자들에게 손해가 발생했더라도, 부동산을 산 사람이 그 사실을 전혀 알지 못했으므로 매매계약을 취소할 수 없다고 판단한 것입니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A, B, C): 사망한 피해자 G의 부모(A, B)와 친동생(C). 미성년자인 C는 부모 A, B가 법정대리인으로 소송에 참여했습니다. F의 불법행위와 E의 보호 감독의무 위반으로 인해 손해배상을 받을 권리가 있는 채권자들입니다. - 피고 (D): E로부터 문제의 부동산을 매수한 사람입니다. 원고들은 D가 사해행위에 가담했다고 주장했으나 법원은 D의 '선의'를 인정했습니다. - 채무자 (E): 아들 F의 불법행위로 인해 원고들에게 손해배상 책임을 지게 된 어머니입니다. 자신의 유일한 재산인 부동산을 D에게 매도했습니다. - 가해자 (F): E의 아들입니다. 망인 G에 대한 성폭력 범죄로 소년법상 보호처분을 받았습니다. - 피해자 (G): F의 범죄로 인해 사망한 피해자입니다. ### 분쟁 상황 E의 아들 F은 2019년 1월 성폭력 범죄로 소년법상 보호처분을 받았습니다. 이에 피해자 G의 부모와 동생인 원고들은 F의 불법행위와 어머니 E의 보호 감독의무 위반을 이유로 2018년 12월 14일 손해배상 소송을 제기했습니다. 2019년 12월 20일 법원은 E와 F이 공동하여 원고 A, B에게 각 137,705,856원, 원고 C에게 10,000,000원 등 총 약 2억 8천만 원을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 그러나 이 판결이 나오기 직전인 2019년 12월 6일, E는 자신의 유일한 재산인 부동산을 피고 D에게 1억 5천만 원에 매도하고 2019년 12월 23일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고들은 E의 이러한 재산 처분 행위가 자신들의 채권을 회수하지 못하게 하려는 '사해행위'라며 해당 매매계약의 취소와 151,026,390원의 배상을 청구하는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 E가 유일한 재산인 부동산을 매도한 행위가 원고들에게 피해를 주는 '사해행위'에 해당하는지 여부, 그리고 부동산을 매수한 피고 D가 E의 이러한 의도나 채무초과 사실을 알았는지(악의) 아니면 몰랐는지(선의)가 주된 쟁점이었습니다. 특히 사해행위취소 소송에서 '수익자(부동산 구매자)의 선의'를 어떻게 판단할지가 중요했습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 피고 D에 대한 사해행위취소 청구를 모두 기각했습니다. 즉, E와 D 사이의 매매계약을 취소할 수 없으며, D가 원고들에게 돈을 지급할 의무가 없다고 판결했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 채무자 E가 유일한 재산을 처분한 행위는 원칙적으로 사해행위로 추정되지만, 이 사건에서 부동산을 매수한 피고 D는 공인중개사를 통해 정상적인 시세로 매매계약을 체결했고 매매대금 전액을 지급했으며 신혼집으로 실제로 입주하여 거주하는 등, 채무자 E가 원고들에게 피해를 줄 의도가 있었다는 사실을 전혀 알지 못했던 '선의의 수익자'라고 판단했습니다. 따라서 D의 선의 항변은 받아들여져 원고들의 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 • 사해행위취소권 (민법 제406조): 채무자가 채권자에게 손해를 끼칠 것을 알면서도 자신의 재산을 줄이는 법률행위(사해행위)를 한 경우, 채권자는 그 행위를 취소하고 재산을 원상태로 돌려놓을 것을 법원에 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 E가 유일한 재산을 매도한 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위로 추정됩니다. 채무자가 채무를 초과하는 상황에서 유일한 재산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 것은 채권의 공동담보에 부족을 발생시키는 행위로 보아 사해행위가 된다는 법리가 적용됩니다. • 채무자의 사해의사: 채무자가 자신의 행위가 채권자들을 해하게 될 것을 인식하는 것을 의미합니다. 채무자가 유일한 재산을 처분하는 경우, 특별한 사정이 없으면 채무자의 사해의사는 추정됩니다. • 수익자의 악의 추정 및 선의 입증책임: 사해행위로 인해 이익을 얻은 자(수익자, 여기서는 피고 D)는 매매계약 당시 채무자의 사해행위를 알았다고 추정됩니다(악의 추정). 따라서 수익자는 자신이 그러한 사실을 몰랐다는 '선의'를 직접 증명해야만 책임을 면할 수 있습니다. 선의 여부는 채무자와 수익자의 관계, 거래 내용, 동기, 거래 조건의 정상성, 객관적 자료, 처분 후 정황 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 본 사건에서는 피고 D가 시세에 맞는 금액으로 공인중개사를 통해 매매했고, 신혼집으로 실제 거주하는 등 '선의'가 인정되어 매매계약이 취소되지 않았습니다. • 소년법 제32조 제1항 제10호: 소년법은 죄를 범한 소년에 대해 형사처벌 대신 보호처분을 내릴 수 있도록 합니다. 제32조 제1항 제10호는 보호관찰, 수강명령, 사회봉사명령 등 다양한 보호처분 중 '소년원 송치'와 같은 보호처분을 의미합니다. 이 사건에서 F은 이 조항에 따라 보호처분을 받았습니다. 이는 F의 불법행위 사실을 객관적으로 입증하는 자료가 됩니다. ### 참고 사항 • 유일한 재산 처분 시 주의: 채무자가 빚을 갚지 못하는 상황에서 유일한 재산을 처분한다면, 이는 채권자들을 해치는 '사해행위'로 인정될 가능성이 높습니다. 이러한 행위는 채권자에게 매매 계약 취소를 요구당할 수 있습니다. • 부동산 구매자의 확인 의무: 채무자의 재산을 매수하는 입장이라면, 매도인이 채무초과 상태에 있는지 혹은 채무를 면하기 위해 재산을 처분하는 것인지 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 만약 매도인이 빚이 많다는 사실을 알면서도 시세보다 현저히 싸게 구매하는 등 비정상적인 거래를 했다면, 나중에 '사해행위'로 인정되어 매매계약이 취소될 수 있습니다. • 선의 입증의 중요성: 만약 채무자의 재산을 매수했는데 나중에 '사해행위'로 소송을 당했다면, 구매자는 자신이 매도인의 채무나 사해 의도를 전혀 알지 못했다는 '선의'를 적극적으로 증명해야 합니다. 정상적인 매매대금 지불, 공인중개사를 통한 거래, 실거주 목적 등 객관적인 자료를 통해 '선의'를 입증하는 것이 중요합니다. • 시세에 맞는 거래: 부동산 거래 시 시세에 맞게 매매대금을 지급하는 것이 중요합니다. 시세보다 현저히 낮거나 높은 비정상적인 가격으로 거래하면 사해행위의 정황으로 오해받을 수 있습니다. • 자녀의 불법행위 책임: 자녀가 미성년자일 경우 부모는 자녀의 불법행위에 대해 보호 감독의무 위반으로 인한 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이는 자녀의 행위에 대해 부모가 일정 부분 법적 책임을 지게 됨을 의미합니다.