김포 아파트 하자보수에 대한 손해배상금 지급 판결

김포시 A 아파트 입주자대표회의가 아파트 시행사, 위탁자, 시공사 및 주택도시보증공사를 상대로 아파트 공용부분과 전유부분의 하자에 대한 손해배상과 하자보수보증금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 시행사의 분양자 지위가 위탁사로 승계되어 시행사에 대한 청구는 기각하고, 위탁사, 시공사, 보증공사에게는 법적으로 인정되는 손해액의 70%를 지급하라고 판결했습니다. 특히 사용검사 후 2년차 하자에 대해서는 제척기간이 도과하여 인정하지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고: 김포시 A 아파트 입주자대표회의 (A 아파트 598세대의 입주자들로 구성된 자치관리기구)
• 피고들:
• B 주식회사 (아파트 부지 토지신탁계약의 수탁자이자 아파트 신축 및 분양 시행사, 후에 분양자 지위가 C 주식회사에 승계되어 면책됨)
• 주식회사 C (아파트 토지신탁계약의 위탁자이자 분양자 지위를 승계받은 회사)
• D 주식회사 (A 아파트 신축공사 시공사)
• 주택도시보증공사 (시공사인 D 주식회사의 아파트 하자보수의무를 보증한 보증채무자)

분쟁 상황

김포시 A 아파트는 2017년 5월 29일 사용검사를 마친 후, 아파트의 공용부분과 각 세대의 전유부분에서 시공상의 문제(미시공, 부실시공, 변경시공)로 인해 기능, 미관, 안전에 지장을 초래하는 여러 하자가 발생했습니다. A 아파트 입주자대표회의는 2018년 3월 26일부터 2020년 10월 28일까지 시공사 D 주식회사에 지속적으로 하자보수를 요청했으나, D 주식회사가 이를 제대로 이행하지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 2020년 5월경 아파트 598세대 중 588세대로부터 하자로 인한 손해배상채권을 양수받아, 아파트 시행사, 위탁사, 시공사 그리고 시공사의 하자보수를 보증한 주택도시보증공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 및 하자보수보증금 지급을 요구하는 소송을 제기하여 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 아파트에 발생한 하자의 범위와 그 보수비용을 얼마나 인정할 것인가 (예: 층이음 균열 보수 공법, 타일 뒤채움 부족, 도막방수 두께 기준 등). 둘째, 하자보수 손해배상청구권이 법이 정한 기간(제척기간) 내에 행사되었는지 여부. 셋째, 기존 시행사(B 주식회사)의 하자담보책임이 분양계약상 지위 승계로 인해 소멸하는지 여부. 넷째, 위탁사(C 주식회사)와 시공사(D 주식회사)의 하자담보책임 발생 여부 및 그 손해배상 범위. 다섯째, 주택도시보증공사의 하자보수보증금 지급책임 발생 여부와 그 보증 책임의 범위였습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 C 주식회사와 D 주식회사는 공동으로 원고에게 1,402,413,525원과 이에 대한 지연손해금(2022년 1월 1일부터 2024년 4월 3일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라.
2. 피고 주택도시보증공사는: 가. 피고 C 주식회사, D 주식회사와 공동하여 위 금액 중 648,015,961원과 이에 대한 지연손해금(2022년 1월 1일부터 2024년 4월 3일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하고, 나. 15,327,783원과 이에 대한 지연손해금(2022년 1월 1일부터 2024년 4월 3일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 단독으로 지급하라.
3. 원고의 피고 B 주식회사에 대한 청구와 피고 C 주식회사, D 주식회사, 주택도시보증공사에 대한 나머지 청구는 모두 기각한다.
4. 소송비용은 원고와 피고들 간에 부분적으로 나누어 부담한다.

결론

법원은 아파트의 공용부분과 전유부분에 하자가 발생했음을 인정하고, 총 하자보수비용을 산정했습니다. 다만, 사용검사일인 2017년 5월 29일로부터 2년이 지난 하자에 대해서는 제척기간이 도과하여 손해배상청구권이 소멸했다고 판단하여 그 부분은 인정하지 않았습니다. 시행사 B 주식회사는 분양계약에 따른 계약인수 조항에 의해 분양자 지위가 C 주식회사로 면책적으로 승계되었으므로 하자담보책임이 없다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 위탁사 C 주식회사와 시공사 D 주식회사는 아파트 하자에 대한 손해배상책임을 부담해야 하며, 재판부는 아파트의 노후 현상, 사용 및 관리상 잘못 등을 고려하여 이들의 책임을 70%로 제한했습니다. 특히 시공사 D 주식회사는 위탁사인 C 주식회사의 재정적 어려움(무자력)이 인정되어 구분소유자에게 직접 책임을 지게 되었습니다. 주택도시보증공사는 시공사의 하자보수의무를 보증한 보증인으로서 보증기간 내에 발생한 하자에 대해 보증책임을 지며, 역시 70%로 책임이 제한되었습니다. 최종적으로 법원은 피고 C, D 주식회사가 공동으로 1,402,413,525원을, 주택도시보증공사는 C, D 주식회사와 공동으로 648,015,961원, 단독으로 15,327,783원을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항 및 민법 제667조 제2항 (분양자 및 시공자의 하자담보책임)​: 아파트와 같은 집합건물의 분양자와 시공사는 건축공사로 인한 하자에 대해 보수하거나 이에 갈음하여 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이는 설계도서, 건축 관련 법령에 따른 기준에 적합하지 않게 시공된 경우에 발생합니다.
• 집합건물법 제9조 제3항 (시공사의 직접 책임 요건)​: 시공사는 분양자가 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 위탁자인 C 주식회사의 무자력 상태가 인정되어 시공사 D 주식회사가 직접 책임을 지게 되었습니다.
• 집합건물법 제9조의2 제1항, 제2항 및 동법 시행령 제5조 (하자담보책임의 존속기간, 제척기간)​: 아파트 하자에 대한 담보책임은 권리행사기간인 제척기간이 정해져 있습니다. 건물의 주요 구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 그 외 하자는 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년의 기간 내에 청구해야 합니다. 이 기간은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일로부터 기산됩니다. 이 사건에서는 2년차 하자에 대해 제척기간이 도과했다고 판단되어 해당 보수비는 인정되지 않았습니다.
• 채권양도의 통지 및 권리행사의 효력: 채권양도 통지는 단순히 채권이 양도되었다는 사실을 채무자에게 알리는 것을 넘어서, 채권양수인이 하자보수에 갈음하는 손해배상금의 지급을 구하는 뜻이 포함되어야 유효한 권리행사로 인정되어 제척기간 준수에 영향을 미칩니다 (대법원 2012다28840 전원합의체 판결 등).
• 계약인수: 계약 당사자의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 양도인과 양수인 및 잔류 당사자 간의 합의로 이루어지며, 적법하게 이루어지면 기존 양도인은 계약관계에서 벗어나 면책됩니다. 이 사건에서는 분양계약상 포괄승계 조항에 따라 시행사 B 주식회사의 분양자 지위가 C 주식회사로 승계되어 B 주식회사는 면책되었습니다.
• 손해배상 책임 제한: 법원은 손해 발생에 기여한 여러 요인(예: 아파트의 자연적인 노후화, 입주자들의 관리 소홀 등)을 종합적으로 고려하여 손해의 공평한 분담을 위해 손해배상액을 감경할 수 있습니다(공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙). 이 사건에서는 하자와 관련한 피고들의 책임을 70%로 제한했습니다.
• 하자 발생 시기 추인: 건축에 대한 전문 지식이 없는 입주자대표회의 등이 하자의 발생 시기를 일일이 증명하기 어려운 점을 고려하여, 하자담보책임기간 내 발생을 추단할 수 있는 여러 간접사실(예: 지속적인 하자보수 요청 등)이 있다면 하자가 기간 내에 발생한 것으로 추인할 수 있습니다 (대법원 2016다16214 판결).

참고 사항

아파트 등 공동주택에 하자가 발생했을 때 입주자대표회의는 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다.

• 하자 발생 시 적극적으로 하자보수를 요청하고, 필요한 경우 개별 입주자들로부터 손해배상채권을 명확히 양수받아 법적 절차를 진행해야 합니다.
• 하자보수에 대한 손해배상청구권은 법이 정한 제척기간(사용검사일 또는 인도일로부터 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년) 내에 행사해야 합니다. 입주자대표회의의 단순 하자보수 요청은 개별 입주자들의 권리 행사로 인정되지 않을 수 있으므로, 채권양수 등 명확한 권리 확보 절차를 거치는 것이 중요합니다.
• 채권양도 통지를 할 때는 단순히 채권이 양도되었다는 사실만 알리는 것을 넘어, 하자보수에 갈음하는 손해배상금의 지급을 청구하는 뜻을 명확히 포함해야 유효한 권리행사로 인정받을 수 있습니다.
• 분양계약서에 분양자 지위의 포괄승계 조항이 있다면, 특정 조건(예: 신탁계약 종료)이 충족될 경우 기존 분양자의 하자담보책임이 면책되고 승계받은 자가 책임을 지게 될 수 있으므로 분양계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다.
• 시공사는 분양자에게 회생, 파산, 무자력 등의 사유가 있을 때에만 구분소유자에게 직접 하자담보책임을 지므로, 분양자의 재정 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
• 하자보수보증계약이 체결되어 있다면, 시공사의 하자보수 의무 불이행 시 보증기관에 보증금을 청구할 수 있습니다. 보증기관의 책임 또한 법원의 판단에 따라 일정 부분 제한될 수 있습니다.
• 법원은 아파트의 노후 현상, 입주자들의 사용 및 관리상 잘못 등이 복합적으로 작용했을 가능성을 고려하여 시공사나 분양자, 보증사의 손해배상책임을 일정 부분(이 사건에서는 70%) 제한할 수 있습니다.