압류/처분/집행
원고가 제3자(D)의 제안을 받아 피고들 소유 부동산 매매에 투자금 2억 원을 지급하였고, 계약 해지 시 피고들이 원고에게 투자금을 반환하기로 약정하였습니다. 그러나 피고들이 D과 매매계약을 합의 해지하고 D에게만 계약금을 반환하자, 원고는 피고들에게 약정에 따른 투자금 반환을 청구했습니다. 법원은 원고가 매매계약의 직접적인 당사자는 아니지만, 피고들이 원고에게 계약금 반환을 약정한 이상 D에게 반환했더라도 원고에게 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.
피고들은 2016년 10월 10일 소외 D과 파주 소재 부동산에 대한 매매대금 100억 원의 매매 약정계약(가계약)을 체결했습니다. 이 계약에 따라 계약금 2억 원이 당일에 지급되기로 하였습니다. 원고는 D으로부터 이 부동산 사업에 자금을 투자해 달라는 제의를 받고 수락하여, 매매계약서 작성 장소에 참석해 피고들의 승낙 하에 매매계약서의 표지와 말미 '매수인 겸 투자자'란에 서명·날인했습니다. 동시에 원고는 '계약해지 조건'이라는 문서에도 서명·날인했는데, 이 문서에는 이 사건 매매계약이 해지될 경우 피고들이 원고에게 계약금 2억 원을 '송금 및 지급한다'는 내용이 명시되어 있었고, 피고 B도 이 문서에 서명·날인했습니다. 원고는 이 사건 계약서 및 해지약정서가 작성된 직후 피고들 계좌로 2억 원을 송금하였습니다. 이후 2016년 12월 12일, D은 피고들의 재산관리 업무를 하던 소외 F을 통하여 피고들과 이 사건 매매계약(가계약)을 해지하기로 합의하고 피고들로부터 계약금 2억 원을 반환받았습니다. 그러나 피고들이 D에게 계약금을 반환한 사실을 원고에게는 알리지 않았습니다. D은 원고로부터 위 계약금 2억 원을 포함하여 총 3억 5,900만 원을 편취한 혐의로 고소되어, 2019년 10월 21일 서울중앙지방법원에서 징역 2년의 실형을 선고받았고, 이후 항소 및 상고가 모두 기각되어 2020년 7월 2일 최종 확정되었습니다. 이에 원고는 피고들에게 약정에 따라 계약금 2억 원의 반환을 청구하게 되었습니다.
원고가 부동산 매매계약의 직접적인 당사자로 인정될 수 있는지 여부와, 매매계약이 해지될 경우 피고들이 매수인 D이 아닌 투자자 원고에게 별도로 계약금을 반환할 약정 의무가 있는지 여부입니다.
피고들은 연대하여 원고에게 200,000,000원 및 이에 대하여 2017년 1월 18일부터 2023년 4월 6일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 선고되었습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 피고들이 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 이 사건 매매계약서에 원고가 '매수인' 또는 '매수인 겸 투자자'로 기재되었지만, 매수인으로서의 의무를 부담하는 규정이 없어 원고를 매매계약의 직접적인 당사자로 보기는 어렵다고 판단했습니다. 그러나 원고가 매매계약서 작성과 동시에 체결된 '계약해지 조건' 문서에 피고 B과 함께 서명·날인하면서, 이 사건 매매계약이 해지되는 경우 피고들이 원고에게 계약금 2억 원을 송금 및 지급하기로 약정한 사실을 중요하게 보았습니다. 이러한 약정의 경위에 비추어 볼 때, 피고들이 D에게 계약금을 반환했더라도 이러한 사실을 들어 원고에게 대항할 수 없으므로, 피고들은 원고에게 약정금 2억 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
본 사건은 당사자 간의 '약정'에 따른 채무의 이행 여부가 쟁점이 되었습니다.
1. 약정금 반환 의무의 성립 및 범위: 원고는 비록 부동산 매매계약의 직접적인 매수인은 아니었으나, 피고들과 체결한 '계약해지 조건'이라는 문서에 의해 매매계약 해지 시 피고들이 원고에게 계약금 2억 원을 지급하기로 약정했습니다. 이러한 약정은 원고가 매수인 D에게 투자 내지 대여한 자금을 확실히 돌려받기 위한 담보나 보증의 의미를 넘어, 피고들이 매매계약 해지 시 원고에게 직접 계약금을 반환하겠다는 내용의 독립적인 의무를 설정한 것으로 법원은 해석했습니다. 따라서 피고들이 실제 매수인인 D과 매매계약을 합의 해지하고 D에게 계약금을 반환했더라도, 원고와의 별도 약정에 따라 원고에게 계약금을 반환할 의무가 여전히 존재하며, D에게 반환했다는 사실로 원고에게 대항할 수 없다는 법리가 적용되었습니다. 이는 계약의 자유 원칙에 따라 당사자들이 합의한 내용이 법적 구속력을 가진다는 것을 보여줍니다.
2. 지연손해금: 피고들이 약정금 반환 의무를 이행하지 않음에 따라 원고는 손해를 입게 되며, 이에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 지연손해금은 채무불이행으로 인한 손해배상의 한 형태로, 이행기가 도래했음에도 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 발생합니다.
본 판결에서는 채무의 발생일 이후 원고가 청구한 2017년 1월 18일부터 피고들이 항쟁함이 타당하다고 판단된 판결 선고일인 2023년 4월 6일까지는 민법상의 법정이율인 연 5%를 적용하고, 그 다음날부터 실제로 돈을 모두 갚는 날까지는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따른 연 12%의 지연손해금 이율을 적용하여 피고들의 지연손해금 지급 의무를 인정했습니다.
부동산 투자 시에는 직접적인 매매계약 당사자가 아니더라도, 투자금의 회수와 관련된 명확한 서면 약정을 반드시 체결해야 합니다. 특히 계약 해지 시 투자금 반환 주체와 방식, 조건 등을 구체적으로 명시하고, 매도인(본 사례의 피고들)을 포함한 모든 이해관계자가 해당 약정 내용에 서명·날인하여 동의했음을 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 계약 관계가 복잡하거나 제3자가 개입하는 경우, 매매계약서 외에 투자금 반환에 관한 별도의 약정서를 반드시 작성하고, 여기에 직접적인 당사자뿐만 아니라 관련 당사자들의 서명과 날인을 받아야 추후 분쟁 발생 시 법적 근거로 활용할 수 있습니다. 또한, 계약이 합의 해지되거나 중도 해지될 경우, 해당 사실을 투자자 등 이해관계가 있는 모든 당사자에게 즉시 통보하고, 투자금 반환과 관련된 사항을 함께 논의하여 처리해야 불필요한 법적 다툼을 예방할 수 있습니다. 투자금을 지급할 때는 그 자금이 어떤 명목으로 누구에게 최종 귀속되는지 명확히 확인하고, 직접적인 약정 상대방의 계좌로 이체하는 등 투명한 자금 흐름을 유지해야 합니다.
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