아파트 건설 사무실 임대보증금 반환 사건

A 주식회사가 B 외 3명으로부터 아파트 건설 사무실 용도로 부동산을 임차했으나 계약 기간 만료 후 연장을 거쳐 임대차 계약을 해지하고 퇴거하였음에도 임대인들이 원상회복 비용 및 임대 지연 손해를 주장하며 보증금 반환을 거부하자 임차인이 보증금 반환을 청구한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 천안에 I아파트를 건설하며 이 사건 부동산을 사무실로 사용했던 임차인
• 피고 B, C, D, E: 천안시 동남구 F 대지 및 건물 4개 동을 원고에게 임대한 공동 임대인들
• H(주식회사 J): 원고 이전에 이 사건 부동산을 임차하여 I아파트 분양사무소로 사용했던 회사

분쟁 상황

A 주식회사는 2016년 11월 4일 B 외 3명으로부터 천안시 동남구의 대지 및 건물 4개 동을 임대차보증금 1억 원 월 차임 1,320만 원에 임차했습니다. 계약은 2018년 1월 4일까지였으나 아파트 준공 지연으로 2018년 5월 17일 준공 시까지 연장하기로 합의했습니다. 원고는 2018년 7월 5일경부터 피고들에게 2018년 7월 31일까지 부동산을 사용하고 계약을 해지하겠다는 통지를 수차례 보냈으나 피고들은 답변이 없었습니다. 결국 원고는 2018년 8월 4일 부동산에서 퇴거했습니다.피고들은 원고가 임차물을 원상회복하지 않았으므로 내부 철거 리모델링 주차장 포장 공사비 1억 3천 5백여만 원과 이미 지출한 변전실 부품 교체 용수 시설 지하수 개발 비용 약 1천 4백여만 원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 또한 원고가 원상회복 의무를 이행하지 않은 채 부동산을 인도하지 않아 월 1,320만 원의 임대 손해가 발생했다고 주장하며 이 또한 보증금에서 상계해야 한다고 했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 임대차보증금 1억 원을 반환해야 하는지, 임차인의 원상회복 의무 범위와 관련하여 임대인이 주장하는 시설 철거 리모델링 주차장 포장 변전실 부품 교체 용수 시설 지하수 개발 비용이 보증금에서 공제될 수 있는지, 임차인이 부동산 인도를 지연하여 임대인에게 손해가 발생했다고 볼 수 있는지입니다.

법원의 판단

법원은 피고들(임대인)이 공동하여 원고(임차인)에게 임대차보증금 1억 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고들이 주장한 원상회복 비용 및 임대 지연 손해에 대한 공제 주장은 받아들여지지 않았습니다.

결론

임대차 계약이 적법하게 종료되었고 임차인이 부동산을 인도했으므로 임대인들은 임차인에게 임대차보증금 1억 원과 이에 대한 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 판단되어 임차인의 주장이 일부 인용되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다.민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권): 임대차가 종료되면 임차인은 임차물을 원래 상태로 회복하여 임대인에게 돌려줄 의무가 있습니다. 본 사건에서는 원고가 부동산을 최초 H로부터 인도받아 임차한 상태가 불분명하다는 이유로 피고들의 원상회복 비용 공제 주장이 기각되었습니다. 이는 임차인의 원상회복 의무는 임차 당시의 상태로 복구하는 것이 원칙이나 그 범위를 입증하는 책임이 임대인에게 있음을 보여줍니다.민법 제623조 (임대인의 의무): 임대인은 임차인이 목적물을 계약대로 사용 수익하게 할 의무가 있으며 임대차 종료 시에는 보증금을 반환할 의무가 있습니다.민법 제379조 (법정이율): 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(5%)으로 합니다. 본 판결에서는 2018년 8월 5일부터 2020년 10월 28일까지 연 5%의 이율이 적용되었습니다.소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 소송이 제기된 때부터 그 판결 선고 시까지는 연 12%의 이율을 적용할 수 있습니다. 본 판결에서는 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율이 적용되었습니다. 임대인들이 임대차보증금 반환 의무의 존재나 범위에 대해 항쟁함이 상당하다고 판단되는 판결 선고일까지는 민법상 법정 이율(연 5%)을 적용하고 그 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상의 이율(연 12%)을 적용하는 것이 일반적입니다.

참고 사항

임대차 계약 시 특약사항에 원상회복 의무의 범위와 기준을 명확히 정해야 합니다. 특히 기존 시설이 있는 상태에서 임차하는 경우 어느 시점의 상태로 원상회복할 것인지 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 이 사건에서는 원고가 H로부터 시설을 인수인계 받았으므로 최초 임차 상태가 불분명하다는 이유로 임대인의 원상회복 비용 주장이 기각되었습니다.계약 종료 시 임대인과 임차인 모두 임대차 목적물의 인도 및 보증금 반환에 대해 적극적으로 소통하고 협력해야 합니다. 임차인은 명확하게 퇴거 의사를 밝히고 실제로 퇴거했음을 증명할 수 있는 자료(퇴거 확인서 사진 등)를 남겨두는 것이 좋습니다.임대인은 임차인의 원상회복 의무 위반을 주장할 경우 그 위반으로 인해 발생한 손해액과 그 손해액이 임차인의 책임으로 인한 것임을 객관적으로 증명할 수 있는 자료를 충분히 확보해야 합니다. 단순히 추정되는 비용이나 이미 지출한 비용이라도 임차인의 원상회복 의무 위반과 직접적인 관련성을 입증하지 못하면 인정받기 어렵습니다.계약 연장 합의 시에도 연장 기간 및 조건을 명확히 하는 것이 분쟁 예방에 중요합니다. '준공 시까지'와 같은 불확정한 기간은 추후 해석의 여지를 남길 수 있습니다.