임대차
이 사건은 제주 E호텔 객실의 소유주들인 원고들이 호텔 운영 법인인 피고 A와 임대관리위탁계약을 맺고 월 임대료를 받기로 했으나, 피고 A가 임대료를 미지급하고 일방적으로 계약을 해지하면서 발생했습니다. 원고들은 미지급 임대료와 계약 해지 후에도 객실을 계속 사용한 것에 대한 부당이득 반환을 청구했고, 피고 A는 공용부분 관리비 채권으로 이를 상계하려 했습니다. 법원은 원고들의 주장을 받아들여 피고들이 연대하여 미지급 임대료와 부당이득금을 지급해야 한다고 판결했으며, 피고 A의 관리비 상계 항변은 받아들이지 않았습니다.
원고들은 주식회사 G과 분양계약을 맺고 제주 E호텔 객실의 소유자가 되었고, 2017년 11월 30일경 피고 A와 자신들이 분양받은 객실에 대한 임대운영권한을 위탁하는 임대관리위탁계약을 체결했습니다. 이 계약에 따라 피고 A는 원고들에게 분양금액을 기준으로 한 일정 비율의 월 임대료를 지급하기로 했습니다. 피고 A는 2017년 12월 28일부터 2018년 3월 31일까지의 약정 차임을 지급했으나, 2018년 4월 1일 원고들에게 이 사건 임대관리위탁계약을 해지한다는 의사표시를 통보했습니다. 이에 원고들은 미지급 임대료와 해지 통보 이후에도 객실을 계속 사용한 기간에 대한 부당이득 반환을 청구하게 되었고, 피고들은 공용부분 관리비 채권을 자동채권으로 상계하려 했습니다.
피고 A가 원고들과 체결한 임대관리위탁계약을 일방적으로 해지한 행위의 효력이 있는지 여부, 해지 후에도 원고들의 객실을 계속 사용한 것에 대한 임대료 상당의 부당이득 반환 의무가 있는지 여부, 피고 A가 관리인으로서 원고들에게 청구한 공용부분 관리비 채권으로 원고들의 채권과 상계할 수 있는지 여부, 피고 B와 C이 피고 A의 채무에 대해 연대보증 책임을 지는지 여부.
법원은 피고들이 연대하여 원고들에게 미지급 임대료 및 부당이득금으로 별지 청구금액표에 기재된 원고별 각 청구금액을 지급하라고 판결했습니다. 또한 위 각 금원에 대해 2019년 4월 5일부터 돈을 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금도 지급하도록 명했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하고, 이 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
법원은 피고 A의 일방적인 계약 해지 이후에도 원고들의 객실을 계속 점유, 사용한 기간에 대한 임대료 상당의 부당이득 반환 의무를 인정하고, 이와 함께 계약 해지 통보 후 3개월간의 미지급 임대료 역시 지급하도록 판결했습니다. 또한 피고 A가 주장한 관리비 채권을 관리인으로서 상계할 수 없다고 보아 피고의 상계 항변을 기각하며 원고들의 청구를 전부 인용했습니다.
이 사건에서는 임대관리위탁계약의 해지 효력과 관련된 민법상 임대차 해지 규정, 계약 해지 후 임대 목적물을 계속 사용한 것에 대한 부당이득 반환 의무를 규정한 민법 제741조(부당이득의 내용), 그리고 집합건물의 관리비 채권의 귀속 주체가 관리단임을 명확히 하고 관리인의 관리비 상계 주장을 배척한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)상 관리단과 관리인의 권한 범위에 대한 법리가 주로 적용되었습니다. 특히 피고 A의 해지 통보는 계약서상의 해지 조항에 따라 3개월이 경과한 2018년 7월 1일경 해지 효력이 발생한 것으로 판단되었고, 그 이후 피고 A가 원고들 소유 객실을 점유, 사용한 기간(2018년 7월 2일부터 2018년 12월 27일까지)에 대해서는 임대료 상당의 돈을 부당이득으로 반환해야 한다고 보았습니다. 또한 피고 B, C은 피고 A의 수익금 지급 의무를 연대보증했으므로, 피고 A와 함께 연대하여 원고들에게 해당 금액을 지급할 책임이 있습니다.
임대차 계약을 해지할 때는 계약서에 명시된 해지 절차와 통보 기간, 위약금 조항 등을 반드시 확인해야 합니다. 계약 해지 통보를 했더라도 임차인이 임대 목적물을 계속 점유하거나 사용하는 경우, 해당 기간에 대한 임대료 상당의 부당이득 반환 의무가 발생할 수 있습니다. 집합건물의 관리비 채권은 구분소유자들로 구성된 관리단에 귀속되며, 관리인은 관리단을 대행하는 역할을 할 뿐이므로, 개인적인 채권으로 관리비 채권을 상계할 수 없습니다. 호텔이나 상가 등 수익형 부동산 분양 시 수익률 보장 계약이나 연대보증 계약이 있는 경우, 보증인의 책임 범위와 계약 내용의 세부 사항을 명확히 확인하여 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다.
