행정
H건물의 관리단이 해당 건물의 한 구분소유자를 상대로 지하주차장 인도를 요청한 사건입니다. 해당 구분소유자는 과거 다른 불법 점유자들로부터 지하주차장을 인도받은 후, 스스로 그 지하주차장을 독점적으로 점유하며 주차장 영업을 지속했습니다. 관리단은 지하주차장이 공용부분이므로 구분소유자의 독점 점유 및 영업은 부당하다고 판단하여 지하주차장 인도를 구하는 가처분을 신청했습니다.
H건물 지하 4층부터 6층까지의 주차장은 건물 전체 구분소유자들의 공용부분입니다. 과거 E와 F라는 사람들이 이 지하주차장을 불법 점유하여 주차장 영업을 하였는데, 구분소유자 C가 소송을 통해 이들에게서 지하주차장을 인도받았습니다. 그러나 C는 인도받은 후 본인이 직접 이 지하주차장을 독점적으로 점유하며 주차장 영업을 계속했습니다. 이에 H건물의 관리단은 C가 관리단집회의 결의 없이 공용부분을 독점적으로 사용하며 영업하는 것은 부당하다며 지하주차장 인도 및 주차장 영업 금지를 요구하는 가처분 신청을 제기했습니다. 채무자 C는 관리인 선임 결의의 절차상 하자를 주장하며 관리단의 대표권이 없다고 항변했고, 관리단이 공용부분 인도 청구를 위해서는 관리단집회 결의가 필요하며, 자신이 과거 판결에 의해 지하주차장을 인도받았으므로 점유할 권리가 있다고 주장했습니다.
관리단 관리인 선임 결의에 하자가 있어 대표권이 없는지 여부, 관리단이 공용부분 인도를 청구할 때 관리단집회 결의가 필요한지 여부, 그리고 구분소유자가 공용부분인 지하주차장을 독점 점유하며 영업하는 것이 적법한지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 채무자 C가 채권자 H관리단에게 별지 목록에 기재된 건물 지하 4, 5, 6층 주차장 각 3,162.90㎡를 즉시 인도하라고 명령했습니다. 또한, 소송 비용은 채무자가 부담하도록 결정했습니다. 관리단의 주위적 신청이 받아들여짐에 따라 예비적 신청인 주차장 영업금지 등은 별도로 판단하지 않았습니다.
법원은 H건물 관리단의 손을 들어주며, 구분소유자라 할지라도 관리단집회의 결의 없이 공용부분을 독점적으로 점유하거나 영업에 사용하는 것은 부당하다고 판단했습니다. 또한, 관리단의 공용부분 인도 청구는 보존행위에 해당하므로 별도의 관리단집회 결의 없이도 가능하다는 점을 명확히 했습니다.
이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'의 적용을 받습니다. 집합건물법 제23조 제1항에 따라 H건물의 상가 및 아파트 구분소유자 전원은 H관리단이라는 관리단을 구성합니다. 공용부분의 관리 또는 변경에 관한 사항은 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의가 필요합니다. 따라서 특정 구분소유자가 관리단집회의 결의 없이 공용부분을 독점적으로 점유·사용하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 대법원 판례(2022다292425)에 따르면, 관리단이 공용부분을 독점적으로 점유·사용하는 구분소유자에게 인도를 청구하는 것은 공용부분의 보존행위에 해당하며, 이러한 보존행위를 위해서는 집합건물법 제43조 제1항, 제2항에서 규정한 관리단집회의 결의가 필요하지 않습니다. 또한, 관리단 결의에 절차상 하자가 있더라도, 집합건물법 제42조의2에 따른 결의취소사유에 해당하는 경우 결의취소의 소에 의해 취소되지 않는 한 해당 결의는 유효합니다(대법원 2018다273981 판결).
집합건물의 지하주차장과 같은 공용부분은 모든 구분소유자가 함께 사용하는 공간입니다. 특정 구분소유자라도 관리단집회의 적법한 결의 없이 공용부분을 독점적으로 사용하거나 이를 이용하여 개인적인 영업을 할 수 없습니다. 만약 구분소유자가 공용부분을 무단으로 독점 점유하거나 영업에 사용할 경우, 해당 건물의 관리단은 보존행위로서 관리단집회의 별도 결의 없이도 해당 구분소유자를 상대로 공용부분의 인도를 청구할 수 있습니다. 관리단 관리인 선임에 절차상 하자가 있더라도, 법원에서 해당 결의가 무효이거나 취소되었다는 판결이 확정되기 전까지는 관리인의 직무 수행은 유효하다고 볼 수 있습니다.
