이상희 변호사

건물 지하주차장 무단 점유 영업 인도 결정 사건

H건물의 관리단이 해당 건물의 한 구분소유자를 상대로 지하주차장 인도를 요청한 사건입니다. 해당 구분소유자는 과거 다른 불법 점유자들로부터 지하주차장을 인도받은 후, 스스로 그 지하주차장을 독점적으로 점유하며 주차장 영업을 지속했습니다. 관리단은 지하주차장이 공용부분이므로 구분소유자의 독점 점유 및 영업은 부당하다고 판단하여 지하주차장 인도를 구하는 가처분을 신청했습니다. ### 관련 당사자 - H관리단: H건물의 상가 및 아파트 구분소유자 전원으로 구성된 관리단으로서, 공용부분인 지하주차장의 반환을 요구하는 측입니다. - C: H건물의 구분소유자 중 한 명으로, 지하주차장을 독점적으로 점유하며 주차장 영업을 하고 있는 측입니다. ### 분쟁 상황 H건물 지하 4층부터 6층까지의 주차장은 건물 전체 구분소유자들의 공용부분입니다. 과거 E와 F라는 사람들이 이 지하주차장을 불법 점유하여 주차장 영업을 하였는데, 구분소유자 C가 소송을 통해 이들에게서 지하주차장을 인도받았습니다. 그러나 C는 인도받은 후 본인이 직접 이 지하주차장을 독점적으로 점유하며 주차장 영업을 계속했습니다. 이에 H건물의 관리단은 C가 관리단집회의 결의 없이 공용부분을 독점적으로 사용하며 영업하는 것은 부당하다며 지하주차장 인도 및 주차장 영업 금지를 요구하는 가처분 신청을 제기했습니다. 채무자 C는 관리인 선임 결의의 절차상 하자를 주장하며 관리단의 대표권이 없다고 항변했고, 관리단이 공용부분 인도 청구를 위해서는 관리단집회 결의가 필요하며, 자신이 과거 판결에 의해 지하주차장을 인도받았으므로 점유할 권리가 있다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 관리단 관리인 선임 결의에 하자가 있어 대표권이 없는지 여부, 관리단이 공용부분 인도를 청구할 때 관리단집회 결의가 필요한지 여부, 그리고 구분소유자가 공용부분인 지하주차장을 독점 점유하며 영업하는 것이 적법한지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 채무자 C가 채권자 H관리단에게 별지 목록에 기재된 건물 지하 4, 5, 6층 주차장 각 3,162.90㎡를 즉시 인도하라고 명령했습니다. 또한, 소송 비용은 채무자가 부담하도록 결정했습니다. 관리단의 주위적 신청이 받아들여짐에 따라 예비적 신청인 주차장 영업금지 등은 별도로 판단하지 않았습니다. ### 결론 법원은 H건물 관리단의 손을 들어주며, 구분소유자라 할지라도 관리단집회의 결의 없이 공용부분을 독점적으로 점유하거나 영업에 사용하는 것은 부당하다고 판단했습니다. 또한, 관리단의 공용부분 인도 청구는 보존행위에 해당하므로 별도의 관리단집회 결의 없이도 가능하다는 점을 명확히 했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'의 적용을 받습니다. 집합건물법 제23조 제1항에 따라 H건물의 상가 및 아파트 구분소유자 전원은 H관리단이라는 관리단을 구성합니다. 공용부분의 관리 또는 변경에 관한 사항은 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의가 필요합니다. 따라서 특정 구분소유자가 관리단집회의 결의 없이 공용부분을 독점적으로 점유·사용하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 대법원 판례(2022다292425)에 따르면, 관리단이 공용부분을 독점적으로 점유·사용하는 구분소유자에게 인도를 청구하는 것은 공용부분의 보존행위에 해당하며, 이러한 보존행위를 위해서는 집합건물법 제43조 제1항, 제2항에서 규정한 관리단집회의 결의가 필요하지 않습니다. 또한, 관리단 결의에 절차상 하자가 있더라도, 집합건물법 제42조의2에 따른 결의취소사유에 해당하는 경우 결의취소의 소에 의해 취소되지 않는 한 해당 결의는 유효합니다(대법원 2018다273981 판결). ### 참고 사항 집합건물의 지하주차장과 같은 공용부분은 모든 구분소유자가 함께 사용하는 공간입니다. 특정 구분소유자라도 관리단집회의 적법한 결의 없이 공용부분을 독점적으로 사용하거나 이를 이용하여 개인적인 영업을 할 수 없습니다. 만약 구분소유자가 공용부분을 무단으로 독점 점유하거나 영업에 사용할 경우, 해당 건물의 관리단은 보존행위로서 관리단집회의 별도 결의 없이도 해당 구분소유자를 상대로 공용부분의 인도를 청구할 수 있습니다. 관리단 관리인 선임에 절차상 하자가 있더라도, 법원에서 해당 결의가 무효이거나 취소되었다는 판결이 확정되기 전까지는 관리인의 직무 수행은 유효하다고 볼 수 있습니다.

서울고등법원-2024라21370

이 사건은 집합건물의 관리단 결의에 대하여 구분소유자 중 일부가 1) 해당 결의에 중대한 하자가 있어 무효라고 주장하고, 2) 설혹 중대한 하자가 없더라도 취소될 정도의 하자가 있는데, 이미 채권자들이 결의취소의 소를 제기하였으므로 해당 결의로 선출된 관리인의 직무를 정지할 필요가 있다고 주장하였습니다. 이에 저는 관리단 관리인을 대리하여 1) 해당 집합건물 동관과 서관은 하나의 건물로 설계되었고, 연결통로들을 고려하면 객관적으로 동관과 서관은 합쳐서 1개의 동이라고 주장하였고, 2) 위 관리단 집회 결의에는 어떤 무효의 하자도 없다고 주장하였으며 3) 취소의 하자는 취소소송에서만 다툴 수 있을 뿐, 다른 소송에서 선결적으로 주장할 수는 없다고 주장하였습니다. 재판무는 채무자의 주장을 받아들여 채권자들의 항고를 기각(청구를 전부기각한 원심의 결정이 타당하다고 판단)하였습니다.

건물 관리권 분쟁 속 폭행, 재물손괴, 업무방해 사건

이 사건은 건물 소유자와 전 임차인 측이 서로 건물의 점유 및 관리 권한을 주장하며 발생한 여러 폭행, 재물손괴, 건조물침입, 업무방해 혐의에 대한 판결입니다. 피고인 B은 건물 소유자 D로부터 관리 권한을 위임받은 인물이고, 피고인 C은 건물 전 임차인 측으로부터 관리 권한을 위임받았다고 주장하는 인물입니다. 이들은 건물 사용 및 수익을 둘러싼 법적 분쟁을 배경으로 충돌했습니다. 법원은 피고인 B의 폭행 혐의 일부와 피고인 C의 업무방해 및 특수재물손괴 혐의를 유죄로 인정하여 각각 벌금형을 선고했습니다. 그러나 피고인 B과 D이 적법한 소유권과 위임받은 관리 권한에 따라 C이 설치한 장애물을 제거하고 건물에 진입한 행위는 정당행위로 보아 대부분의 재물손괴, 건조물침입, 업무방해 혐의에 대해서는 무죄를 선고했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 B: 분쟁 건물의 소유자 D로부터 관리 권한을 위임받아 건물을 점유·관리하려던 인물. 일부 폭행 혐의 유죄로 벌금 100만 원 선고됨. - 피고인 C: 분쟁 건물의 전 임차인 측으로부터 관리 권한을 위임받았다고 주장하며 건물을 점유·관리하려던 상가 관리자. 업무방해 및 특수재물손괴 혐의 유죄로 벌금 200만 원 선고됨. - 피고인 D: 분쟁 건물의 등기부상 소유자이자 피고인 B에게 관리 권한을 위임한 건설회사 대표이사. 특수재물손괴 혐의에 대해 무죄 선고됨. - 피해자 R: D에게 부동산 소유권을 포기하고 임대차 계약을 해지한 법인의 전 대표이사. C의 특수재물손괴 사건의 피해자. - 피해자 S: 건물 전 임차인 법인의 전 공동대표이사로, C에게 건물 관리 권한을 위임했다고 주장하는 인물. - 피해자 V: 건물 내 일부 공간을 임차하여 자판기를 운영하던 인물. ### 분쟁 상황 이 사건 분쟁은 E 서관 지하 2층 제비201호, 202호, 203호(이하 '이 사건 부동산')의 점유 및 관리 권한을 둘러싸고 시작되었습니다. 이 사건 부동산은 D이 금융기관으로부터 대출을 받아 매각대금을 완납하고 2017년 9월 18일 자신 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 과거 T라는 회사가 이 부동산을 임차했었으나, T의 대표이사 R은 2019년 D에게 소유권 포기각서를 작성하고 2021년에는 임대차 계약을 해지하며 부동산을 D에게 인도했습니다. 그러나 T의 전 공동대표이사였던 S는 D에게 대항할 법적 근거가 없음에도 2022년 5월경 내지 6월경부터 C에게 이 사건 부동산의 관리를 위임했다고 주장했습니다. 이에 C은 부동산을 무단 점유하며 B 측의 철거 및 관리 작업을 방해했습니다. D은 B에게 이 사건 부동산의 관리 권한을 위임했고, B은 D의 위임을 받아 C의 방해에 맞서 건물에 출입하고 C이 설치한 쇠사슬, 빗장, 도어락, 경고문 등을 제거하는 행위를 했습니다. 이 과정에서 B은 2022년 8월 18일 22:00경 C의 다리 등을 잡아 끌어내는 등 폭행을 가하고, 2022년 8월 18일 11:25경과 13:26경에도 C을 폭행했습니다. 한편, C은 2023년 3월 10일 08:40경 B 측의 폐기물 처리 작업을 방해하며 욕설을 하고 폐기물 봉투를 발로 차는 등 소란을 피워 B의 업무를 방해했습니다. 또한, 2022년 9월 2일 11:30경에는 위험한 물건인 빠루를 사용하여 B이 점유하던 자동유리문을 손괴하여 수리비 약 25만 원 상당의 피해를 입혔습니다. D 역시 2022년 8월 18일 22:00경 C이 설치한 쇠지지대를 빠루로 강제로 열어 시가 10만 원 상당의 쇠지지대를 손괴했습니다. 이러한 갈등 상황 속에서 여러 건의 형사 고소가 이루어졌고, 이들은 병합되어 함께 심리되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고인 B의 폭행 혐의 인정 여부 및 처벌불원 의사표시의 효력, 피고인 B과 D이 건물의 점유를 확보하기 위해 C이 설치한 장애물을 제거하고 건물에 진입한 행위가 재물손괴, 건조물침입, 업무방해에 해당하는지 여부, 그리고 이러한 행위들이 정당행위로 위법성이 조각될 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 B에게 폭행죄로 벌금 100만 원을, 피고인 C에게 업무방해 및 특수재물손괴죄로 벌금 200만 원을 각각 선고했습니다. 다만, 위 각 벌금을 납입하지 않을 경우 10만 원을 1일로 환산한 기간 노역장에 유치할 것을 명했습니다. 피고인 B에 대한 특수재물손괴, 재물손괴, 건조물침입, 업무방해 등 대부분의 공소사실과 피고인 D에 대한 공소사실은 무죄로 판단했습니다. ### 결론 피고인 B과 C은 건물 소유 및 관리 권한을 둘러싼 분쟁 과정에서 각자의 행동으로 인해 기소되었습니다. 법원은 피고인 D이 해당 부동산의 적법한 소유자이고 피고인 B이 그 관리 권한을 위임받았음을 인정했습니다. 이에 따라 D과 B이 C의 방해를 제거하고 부동산에 진입한 행위는 정당한 권리 행사로서 사회통념상 용인될 수 있는 범위 내였다고 보아, 관련 재물손괴, 건조물침입, 업무방해 혐의에 대해 무죄를 선고했습니다. 이는 적법한 권리자가 자신에게 속한 재산을 관리하기 위한 행위는 일정한 범위 내에서 위법성이 조각될 수 있음을 보여줍니다. 반면, B의 일부 폭행과 C의 업무방해 및 위험한 물건을 이용한 재물손괴는 그 위법성이 인정되어 각 벌금형이 선고되었습니다. B에 대한 폭행죄의 경우 피해자의 처벌불원서가 공소제기 후에 제출되었고 법정에서 처벌을 희망하는 의사를 다시 밝혔으므로 효력이 없다고 판단되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법률과 법리는 다음과 같습니다. - **형법 제260조 제1항 (폭행)**​: 사람의 신체에 대하여 폭행을 가한 자는 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금, 구류 또는 과료에 처한다. 여기서 '폭행'은 사람의 신체에 대한 유형력의 행사를 의미하며, 그 유형력의 행사가 상대방의 의사에 반하는 경우 폭행죄가 성립합니다. 이 사건에서 피고인 B이 피해자 C을 잡아 끄는 등의 행위는 폭행으로 인정되었습니다. - **형법 제314조 제1항 (업무방해)**​: 허위의 사실을 유포하거나 기타 위계 또는 위력으로써 사람의 업무를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다. 여기서 '업무'는 그 기초가 된 계약 또는 행정행위 등이 적법할 필요는 없지만, 타인의 침해로부터 보호할 가치가 있어야 합니다. 피고인 C의 업무방해는 유죄로 인정되었으나, 피해자 C이 적법한 관리 권한 없이 진행한 CCTV 설치 업무 등은 보호할 가치가 있는 업무로 보기 어렵다고 판단되어 관련 업무방해 혐의는 무죄로 판단되었습니다. - **형법 제366조 (재물손괴)**​ 및 **형법 제369조 제1항 (특수재물손괴)**​: 타인의 재물을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 그 효용을 해한 자는 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처합니다(재물손괴). 단체 또는 다중의 위력을 보이거나 위험한 물건을 휴대하여 재물을 손괴한 경우에는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다(특수재물손괴). 피고인 C이 빠루를 사용하여 자동유리문을 손괴한 행위는 특수재물손괴로 인정되었습니다. - **형법 제20조 (정당행위)**​: 법령에 의한 행위 또는 업무로 인한 행위 기타 사회상규에 위배되지 아니하는 행위는 벌하지 아니한다. 이 사건에서 피고인 D이 적법한 소유권을 가지고 있고 피고인 B이 그 관리 권한을 위임받은 상황에서, C이 무단으로 설치한 장애물(쇠사슬, 빗장, 도어락, 경고문)을 제거하고 부동산에 진입한 행위는, 권리 행사에 필요한 합리적인 범위 내에서 사회통념상 용인될 수 있는 피해를 발생시킨 경우에 해당하여 위법성이 조각되는 정당행위로 인정되었습니다. - **건조물침입죄의 보호법익**: 건조물침입죄는 '사실상의 주거의 평온'을 보호법익으로 합니다. 관리자가 건조물을 관리할 권리가 있는지 여부와 상관없이 그 주거의 평온은 보호되어야 하나, 점유의 계속 중에 특별한 사정변경에 의해 법적으로 보호받을 수 있는 사실상의 주거의 평온이 소멸하였다고 볼 수 있는 경우에는 그 평온이 보호받을 수 없습니다. 이 사건에서 피해자 C이 부동산을 점유·관리할 권한이 없었고, D과 B이 적법한 권리자임을 고려할 때, C에게 보호해야 할 사실상 주거의 평온이 있다고 보기 어렵다고 판단하여 피고인 B의 건조물침입 혐의는 무죄가 선고되었습니다. - **형사소송법 제325조 (무죄판결)**​: 피고사건이 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때에는 판결로 무죄를 선고해야 합니다. 피고인 B과 D의 무죄 부분은 이 규정에 따라 선고되었습니다. ### 참고 사항 비슷한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. - **적법한 권리관계 명확화**: 부동산 점유 및 관리 권한에 대한 분쟁 발생 시, 등기부등본 등 공적 서류를 통해 소유권 또는 점유 권한을 명확히 하고, 관련 계약서 등을 철저히 준비해야 합니다. 법적으로 보호받지 못하는 점유나 관리는 법적 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다. - **자력구제는 최후의 수단**: 권리자라 할지라도 직접 물리력을 행사하여 재물을 손괴하거나 타인의 업무를 방해하는 행위(자력구제)는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 정당행위로 인정받는 경우는 권리 행사에 필요한 합리적인 범위 내에서 사회통념상 용인될 수 있는 최소한의 피해를 발생시킨 예외적인 경우이므로, 이러한 상황에 처하기 전에 반드시 법적 절차(명도소송, 점유이전금지가처분 등)를 통해 문제를 해결하는 것이 안전합니다. - **폭행죄 관련 처벌불원 의사표시의 중요성**: 폭행죄와 같은 반의사불벌죄는 피해자가 처벌을 원치 않는다는 의사를 표시하면 처벌할 수 없습니다. 그러나 이러한 의사표시는 진실해야 하며, 공소제기 이후에 법원에 제출되거나 철회 의사를 번복할 경우 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 피해자가 법정에 출석하여 직접 진술하는 경우 그 의사가 더욱 중요하게 고려됩니다. - **업무방해죄의 '업무' 범위**: 업무방해죄에서 보호되는 '업무'는 반드시 적법한 계약이나 행정행위에 기초할 필요는 없으나, 타인의 침해로부터 보호할 가치가 있는 것이어야 합니다. 따라서 아무런 권리 없이 이루어진 점유 또는 그에 따른 업무는 업무방해죄로 보호받기 어려울 수 있습니다. - **건조물침입죄의 '평온' 보호 범위**: 건조물침입죄의 보호 법익은 '사실상의 주거의 평온'입니다. 법적으로 보호할 가치가 있는 평온을 침해한 경우에만 죄가 성립합니다. 점유 권원이 없는 상태에서 일시적으로 공간을 점유하더라도 법적으로 보호받을 만한 사실상 주거의 평온이 소멸했다고 볼 수 있는 경우에는 건조물침입죄가 성립하지 않을 수 있습니다.

건물 지하주차장 무단 점유 영업 인도 결정 사건

H건물의 관리단이 해당 건물의 한 구분소유자를 상대로 지하주차장 인도를 요청한 사건입니다. 해당 구분소유자는 과거 다른 불법 점유자들로부터 지하주차장을 인도받은 후, 스스로 그 지하주차장을 독점적으로 점유하며 주차장 영업을 지속했습니다. 관리단은 지하주차장이 공용부분이므로 구분소유자의 독점 점유 및 영업은 부당하다고 판단하여 지하주차장 인도를 구하는 가처분을 신청했습니다. ### 관련 당사자 - H관리단: H건물의 상가 및 아파트 구분소유자 전원으로 구성된 관리단으로서, 공용부분인 지하주차장의 반환을 요구하는 측입니다. - C: H건물의 구분소유자 중 한 명으로, 지하주차장을 독점적으로 점유하며 주차장 영업을 하고 있는 측입니다. ### 분쟁 상황 H건물 지하 4층부터 6층까지의 주차장은 건물 전체 구분소유자들의 공용부분입니다. 과거 E와 F라는 사람들이 이 지하주차장을 불법 점유하여 주차장 영업을 하였는데, 구분소유자 C가 소송을 통해 이들에게서 지하주차장을 인도받았습니다. 그러나 C는 인도받은 후 본인이 직접 이 지하주차장을 독점적으로 점유하며 주차장 영업을 계속했습니다. 이에 H건물의 관리단은 C가 관리단집회의 결의 없이 공용부분을 독점적으로 사용하며 영업하는 것은 부당하다며 지하주차장 인도 및 주차장 영업 금지를 요구하는 가처분 신청을 제기했습니다. 채무자 C는 관리인 선임 결의의 절차상 하자를 주장하며 관리단의 대표권이 없다고 항변했고, 관리단이 공용부분 인도 청구를 위해서는 관리단집회 결의가 필요하며, 자신이 과거 판결에 의해 지하주차장을 인도받았으므로 점유할 권리가 있다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 관리단 관리인 선임 결의에 하자가 있어 대표권이 없는지 여부, 관리단이 공용부분 인도를 청구할 때 관리단집회 결의가 필요한지 여부, 그리고 구분소유자가 공용부분인 지하주차장을 독점 점유하며 영업하는 것이 적법한지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 채무자 C가 채권자 H관리단에게 별지 목록에 기재된 건물 지하 4, 5, 6층 주차장 각 3,162.90㎡를 즉시 인도하라고 명령했습니다. 또한, 소송 비용은 채무자가 부담하도록 결정했습니다. 관리단의 주위적 신청이 받아들여짐에 따라 예비적 신청인 주차장 영업금지 등은 별도로 판단하지 않았습니다. ### 결론 법원은 H건물 관리단의 손을 들어주며, 구분소유자라 할지라도 관리단집회의 결의 없이 공용부분을 독점적으로 점유하거나 영업에 사용하는 것은 부당하다고 판단했습니다. 또한, 관리단의 공용부분 인도 청구는 보존행위에 해당하므로 별도의 관리단집회 결의 없이도 가능하다는 점을 명확히 했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'의 적용을 받습니다. 집합건물법 제23조 제1항에 따라 H건물의 상가 및 아파트 구분소유자 전원은 H관리단이라는 관리단을 구성합니다. 공용부분의 관리 또는 변경에 관한 사항은 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의가 필요합니다. 따라서 특정 구분소유자가 관리단집회의 결의 없이 공용부분을 독점적으로 점유·사용하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 대법원 판례(2022다292425)에 따르면, 관리단이 공용부분을 독점적으로 점유·사용하는 구분소유자에게 인도를 청구하는 것은 공용부분의 보존행위에 해당하며, 이러한 보존행위를 위해서는 집합건물법 제43조 제1항, 제2항에서 규정한 관리단집회의 결의가 필요하지 않습니다. 또한, 관리단 결의에 절차상 하자가 있더라도, 집합건물법 제42조의2에 따른 결의취소사유에 해당하는 경우 결의취소의 소에 의해 취소되지 않는 한 해당 결의는 유효합니다(대법원 2018다273981 판결). ### 참고 사항 집합건물의 지하주차장과 같은 공용부분은 모든 구분소유자가 함께 사용하는 공간입니다. 특정 구분소유자라도 관리단집회의 적법한 결의 없이 공용부분을 독점적으로 사용하거나 이를 이용하여 개인적인 영업을 할 수 없습니다. 만약 구분소유자가 공용부분을 무단으로 독점 점유하거나 영업에 사용할 경우, 해당 건물의 관리단은 보존행위로서 관리단집회의 별도 결의 없이도 해당 구분소유자를 상대로 공용부분의 인도를 청구할 수 있습니다. 관리단 관리인 선임에 절차상 하자가 있더라도, 법원에서 해당 결의가 무효이거나 취소되었다는 판결이 확정되기 전까지는 관리인의 직무 수행은 유효하다고 볼 수 있습니다.

서울고등법원-2024라21370

이 사건은 집합건물의 관리단 결의에 대하여 구분소유자 중 일부가 1) 해당 결의에 중대한 하자가 있어 무효라고 주장하고, 2) 설혹 중대한 하자가 없더라도 취소될 정도의 하자가 있는데, 이미 채권자들이 결의취소의 소를 제기하였으므로 해당 결의로 선출된 관리인의 직무를 정지할 필요가 있다고 주장하였습니다. 이에 저는 관리단 관리인을 대리하여 1) 해당 집합건물 동관과 서관은 하나의 건물로 설계되었고, 연결통로들을 고려하면 객관적으로 동관과 서관은 합쳐서 1개의 동이라고 주장하였고, 2) 위 관리단 집회 결의에는 어떤 무효의 하자도 없다고 주장하였으며 3) 취소의 하자는 취소소송에서만 다툴 수 있을 뿐, 다른 소송에서 선결적으로 주장할 수는 없다고 주장하였습니다. 재판무는 채무자의 주장을 받아들여 채권자들의 항고를 기각(청구를 전부기각한 원심의 결정이 타당하다고 판단)하였습니다.

건물 관리권 분쟁 속 폭행, 재물손괴, 업무방해 사건

이 사건은 건물 소유자와 전 임차인 측이 서로 건물의 점유 및 관리 권한을 주장하며 발생한 여러 폭행, 재물손괴, 건조물침입, 업무방해 혐의에 대한 판결입니다. 피고인 B은 건물 소유자 D로부터 관리 권한을 위임받은 인물이고, 피고인 C은 건물 전 임차인 측으로부터 관리 권한을 위임받았다고 주장하는 인물입니다. 이들은 건물 사용 및 수익을 둘러싼 법적 분쟁을 배경으로 충돌했습니다. 법원은 피고인 B의 폭행 혐의 일부와 피고인 C의 업무방해 및 특수재물손괴 혐의를 유죄로 인정하여 각각 벌금형을 선고했습니다. 그러나 피고인 B과 D이 적법한 소유권과 위임받은 관리 권한에 따라 C이 설치한 장애물을 제거하고 건물에 진입한 행위는 정당행위로 보아 대부분의 재물손괴, 건조물침입, 업무방해 혐의에 대해서는 무죄를 선고했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 B: 분쟁 건물의 소유자 D로부터 관리 권한을 위임받아 건물을 점유·관리하려던 인물. 일부 폭행 혐의 유죄로 벌금 100만 원 선고됨. - 피고인 C: 분쟁 건물의 전 임차인 측으로부터 관리 권한을 위임받았다고 주장하며 건물을 점유·관리하려던 상가 관리자. 업무방해 및 특수재물손괴 혐의 유죄로 벌금 200만 원 선고됨. - 피고인 D: 분쟁 건물의 등기부상 소유자이자 피고인 B에게 관리 권한을 위임한 건설회사 대표이사. 특수재물손괴 혐의에 대해 무죄 선고됨. - 피해자 R: D에게 부동산 소유권을 포기하고 임대차 계약을 해지한 법인의 전 대표이사. C의 특수재물손괴 사건의 피해자. - 피해자 S: 건물 전 임차인 법인의 전 공동대표이사로, C에게 건물 관리 권한을 위임했다고 주장하는 인물. - 피해자 V: 건물 내 일부 공간을 임차하여 자판기를 운영하던 인물. ### 분쟁 상황 이 사건 분쟁은 E 서관 지하 2층 제비201호, 202호, 203호(이하 '이 사건 부동산')의 점유 및 관리 권한을 둘러싸고 시작되었습니다. 이 사건 부동산은 D이 금융기관으로부터 대출을 받아 매각대금을 완납하고 2017년 9월 18일 자신 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 과거 T라는 회사가 이 부동산을 임차했었으나, T의 대표이사 R은 2019년 D에게 소유권 포기각서를 작성하고 2021년에는 임대차 계약을 해지하며 부동산을 D에게 인도했습니다. 그러나 T의 전 공동대표이사였던 S는 D에게 대항할 법적 근거가 없음에도 2022년 5월경 내지 6월경부터 C에게 이 사건 부동산의 관리를 위임했다고 주장했습니다. 이에 C은 부동산을 무단 점유하며 B 측의 철거 및 관리 작업을 방해했습니다. D은 B에게 이 사건 부동산의 관리 권한을 위임했고, B은 D의 위임을 받아 C의 방해에 맞서 건물에 출입하고 C이 설치한 쇠사슬, 빗장, 도어락, 경고문 등을 제거하는 행위를 했습니다. 이 과정에서 B은 2022년 8월 18일 22:00경 C의 다리 등을 잡아 끌어내는 등 폭행을 가하고, 2022년 8월 18일 11:25경과 13:26경에도 C을 폭행했습니다. 한편, C은 2023년 3월 10일 08:40경 B 측의 폐기물 처리 작업을 방해하며 욕설을 하고 폐기물 봉투를 발로 차는 등 소란을 피워 B의 업무를 방해했습니다. 또한, 2022년 9월 2일 11:30경에는 위험한 물건인 빠루를 사용하여 B이 점유하던 자동유리문을 손괴하여 수리비 약 25만 원 상당의 피해를 입혔습니다. D 역시 2022년 8월 18일 22:00경 C이 설치한 쇠지지대를 빠루로 강제로 열어 시가 10만 원 상당의 쇠지지대를 손괴했습니다. 이러한 갈등 상황 속에서 여러 건의 형사 고소가 이루어졌고, 이들은 병합되어 함께 심리되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고인 B의 폭행 혐의 인정 여부 및 처벌불원 의사표시의 효력, 피고인 B과 D이 건물의 점유를 확보하기 위해 C이 설치한 장애물을 제거하고 건물에 진입한 행위가 재물손괴, 건조물침입, 업무방해에 해당하는지 여부, 그리고 이러한 행위들이 정당행위로 위법성이 조각될 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 B에게 폭행죄로 벌금 100만 원을, 피고인 C에게 업무방해 및 특수재물손괴죄로 벌금 200만 원을 각각 선고했습니다. 다만, 위 각 벌금을 납입하지 않을 경우 10만 원을 1일로 환산한 기간 노역장에 유치할 것을 명했습니다. 피고인 B에 대한 특수재물손괴, 재물손괴, 건조물침입, 업무방해 등 대부분의 공소사실과 피고인 D에 대한 공소사실은 무죄로 판단했습니다. ### 결론 피고인 B과 C은 건물 소유 및 관리 권한을 둘러싼 분쟁 과정에서 각자의 행동으로 인해 기소되었습니다. 법원은 피고인 D이 해당 부동산의 적법한 소유자이고 피고인 B이 그 관리 권한을 위임받았음을 인정했습니다. 이에 따라 D과 B이 C의 방해를 제거하고 부동산에 진입한 행위는 정당한 권리 행사로서 사회통념상 용인될 수 있는 범위 내였다고 보아, 관련 재물손괴, 건조물침입, 업무방해 혐의에 대해 무죄를 선고했습니다. 이는 적법한 권리자가 자신에게 속한 재산을 관리하기 위한 행위는 일정한 범위 내에서 위법성이 조각될 수 있음을 보여줍니다. 반면, B의 일부 폭행과 C의 업무방해 및 위험한 물건을 이용한 재물손괴는 그 위법성이 인정되어 각 벌금형이 선고되었습니다. B에 대한 폭행죄의 경우 피해자의 처벌불원서가 공소제기 후에 제출되었고 법정에서 처벌을 희망하는 의사를 다시 밝혔으므로 효력이 없다고 판단되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법률과 법리는 다음과 같습니다. - **형법 제260조 제1항 (폭행)**​: 사람의 신체에 대하여 폭행을 가한 자는 2년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금, 구류 또는 과료에 처한다. 여기서 '폭행'은 사람의 신체에 대한 유형력의 행사를 의미하며, 그 유형력의 행사가 상대방의 의사에 반하는 경우 폭행죄가 성립합니다. 이 사건에서 피고인 B이 피해자 C을 잡아 끄는 등의 행위는 폭행으로 인정되었습니다. - **형법 제314조 제1항 (업무방해)**​: 허위의 사실을 유포하거나 기타 위계 또는 위력으로써 사람의 업무를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다. 여기서 '업무'는 그 기초가 된 계약 또는 행정행위 등이 적법할 필요는 없지만, 타인의 침해로부터 보호할 가치가 있어야 합니다. 피고인 C의 업무방해는 유죄로 인정되었으나, 피해자 C이 적법한 관리 권한 없이 진행한 CCTV 설치 업무 등은 보호할 가치가 있는 업무로 보기 어렵다고 판단되어 관련 업무방해 혐의는 무죄로 판단되었습니다. - **형법 제366조 (재물손괴)**​ 및 **형법 제369조 제1항 (특수재물손괴)**​: 타인의 재물을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 그 효용을 해한 자는 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처합니다(재물손괴). 단체 또는 다중의 위력을 보이거나 위험한 물건을 휴대하여 재물을 손괴한 경우에는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다(특수재물손괴). 피고인 C이 빠루를 사용하여 자동유리문을 손괴한 행위는 특수재물손괴로 인정되었습니다. - **형법 제20조 (정당행위)**​: 법령에 의한 행위 또는 업무로 인한 행위 기타 사회상규에 위배되지 아니하는 행위는 벌하지 아니한다. 이 사건에서 피고인 D이 적법한 소유권을 가지고 있고 피고인 B이 그 관리 권한을 위임받은 상황에서, C이 무단으로 설치한 장애물(쇠사슬, 빗장, 도어락, 경고문)을 제거하고 부동산에 진입한 행위는, 권리 행사에 필요한 합리적인 범위 내에서 사회통념상 용인될 수 있는 피해를 발생시킨 경우에 해당하여 위법성이 조각되는 정당행위로 인정되었습니다. - **건조물침입죄의 보호법익**: 건조물침입죄는 '사실상의 주거의 평온'을 보호법익으로 합니다. 관리자가 건조물을 관리할 권리가 있는지 여부와 상관없이 그 주거의 평온은 보호되어야 하나, 점유의 계속 중에 특별한 사정변경에 의해 법적으로 보호받을 수 있는 사실상의 주거의 평온이 소멸하였다고 볼 수 있는 경우에는 그 평온이 보호받을 수 없습니다. 이 사건에서 피해자 C이 부동산을 점유·관리할 권한이 없었고, D과 B이 적법한 권리자임을 고려할 때, C에게 보호해야 할 사실상 주거의 평온이 있다고 보기 어렵다고 판단하여 피고인 B의 건조물침입 혐의는 무죄가 선고되었습니다. - **형사소송법 제325조 (무죄판결)**​: 피고사건이 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때에는 판결로 무죄를 선고해야 합니다. 피고인 B과 D의 무죄 부분은 이 규정에 따라 선고되었습니다. ### 참고 사항 비슷한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. - **적법한 권리관계 명확화**: 부동산 점유 및 관리 권한에 대한 분쟁 발생 시, 등기부등본 등 공적 서류를 통해 소유권 또는 점유 권한을 명확히 하고, 관련 계약서 등을 철저히 준비해야 합니다. 법적으로 보호받지 못하는 점유나 관리는 법적 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있습니다. - **자력구제는 최후의 수단**: 권리자라 할지라도 직접 물리력을 행사하여 재물을 손괴하거나 타인의 업무를 방해하는 행위(자력구제)는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 정당행위로 인정받는 경우는 권리 행사에 필요한 합리적인 범위 내에서 사회통념상 용인될 수 있는 최소한의 피해를 발생시킨 예외적인 경우이므로, 이러한 상황에 처하기 전에 반드시 법적 절차(명도소송, 점유이전금지가처분 등)를 통해 문제를 해결하는 것이 안전합니다. - **폭행죄 관련 처벌불원 의사표시의 중요성**: 폭행죄와 같은 반의사불벌죄는 피해자가 처벌을 원치 않는다는 의사를 표시하면 처벌할 수 없습니다. 그러나 이러한 의사표시는 진실해야 하며, 공소제기 이후에 법원에 제출되거나 철회 의사를 번복할 경우 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 피해자가 법정에 출석하여 직접 진술하는 경우 그 의사가 더욱 중요하게 고려됩니다. - **업무방해죄의 '업무' 범위**: 업무방해죄에서 보호되는 '업무'는 반드시 적법한 계약이나 행정행위에 기초할 필요는 없으나, 타인의 침해로부터 보호할 가치가 있는 것이어야 합니다. 따라서 아무런 권리 없이 이루어진 점유 또는 그에 따른 업무는 업무방해죄로 보호받기 어려울 수 있습니다. - **건조물침입죄의 '평온' 보호 범위**: 건조물침입죄의 보호 법익은 '사실상의 주거의 평온'입니다. 법적으로 보호할 가치가 있는 평온을 침해한 경우에만 죄가 성립합니다. 점유 권원이 없는 상태에서 일시적으로 공간을 점유하더라도 법적으로 보호받을 만한 사실상 주거의 평온이 소멸했다고 볼 수 있는 경우에는 건조물침입죄가 성립하지 않을 수 있습니다.