음식점 점포 명도 단행 가처분 사건

임대인이 임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절을 통보했고 임차인이 이를 수령하였으나, 임차인은 늦게 갱신 요구를 하고 임대차 보증금 반환 및 필요비 상환 청구를 이유로 점포 인도를 거부한 사안입니다. 법원은 임대인의 갱신 거절 통지가 유효하며, 임차인의 갱신 요구는 기간을 지키지 않아 효력이 없고, 임대차보증금은 공탁으로 반환 의무가 소멸되었으며 필요비 상환 청구권도 원상복구 약정으로 인해 포기된 것으로 판단하여, 임차인에게 점포를 즉시 인도하라고 명령했습니다.

관련 당사자

• 채권자들 (A, B): 상가 건물의 공동 소유주이자 임대인
• 채무자 (D): 상가 건물의 일부를 임차하여 음식점 영업을 하는 임차인
• F: 채권자들이 상가 건물 소유권을 승계하기 전의 건물주이자 최초 임대인
• G: 채무자 D의 어머니로, 상가 점포에서 함께 영업하며 임대인의 내용증명을 수령한 사람

분쟁 상황

채무자 D는 2015년 11월 26일부터 상가 점포를 임차하여 음식점을 운영해왔으며, 임대차 계약은 여러 차례 갱신되어 2023년 11월에는 보증금 1,102만 5천 원, 월세 114만 6천 48원으로 증액되었습니다. 채권자 A, B는 2020년 8월 7일 이 상가 건물의 소유권을 취득하여 임대인의 지위를 승계했습니다. 채권자들은 2024년 10월 10일 내용증명을 통해 임대차 계약 갱신 거절을 통지했고, 이는 10월 11일 채무자의 어머니 G이 점포에서 수령했습니다. 채무자는 2024년 10월 29일 채권자들에게 문자메시지로 계약 갱신을 요구하며, 갱신 거절 통지가 자신에게 도달하지 않아 효력이 없다고 주장했습니다. 또한 구두 합의로 임대차 기간이 2024년 11월 30일까지 연장되었다고 주장했습니다. 채무자는 계약이 종료되더라도 임대차보증금 반환과 전기시설 보수비 20만 원의 필요비 상환이 이루어지지 않았으므로 점포를 인도할 수 없다고 주장하며 동시이행 항변권을 행사했습니다. 채권자들은 임대차 계약이 2024년 11월 26일에 기간 만료로 종료되었음에도 채무자가 점포를 계속 점유하고 있으므로 점포 인도를 요구했고, 2024년 11월 26일에는 임대차보증금 1,102만 5천 원을 변제공탁했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 기간 만료일은 언제인지, 임차인의 계약 갱신 요구가 유효한지, 임대인의 갱신 거절 통지가 임차인에게 적법하게 도달하여 효력이 있는지, 임대차보증금 반환 의무 및 필요비 상환 청구권이 건물 인도와 동시이행 관계에 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 채무자 D에게 채권자들 A, B에게 별지1 목록 기재 건물 1층 중 특정 부분 26.4㎡를 인도하라고 명령하였으며, 소송비용은 채무자가 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 임대인의 갱신 거절 통지가 유효하고 임차인의 갱신 요구는 기한을 지키지 않아 효력이 없으므로 임대차 계약이 2024년 11월 26일에 기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 또한 임대인이 보증금을 변제공탁함으로써 보증금 반환 의무를 이행했고, 임차인이 원상회복 약정을 했으므로 필요비 상환 청구권도 포기된 것으로 보아 임차인의 동시이행 항변은 받아들여지지 않았습니다. 따라서 임차인은 상가 점포를 즉시 인도해야 합니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 제10조 제1항(계약갱신 요구 등)은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 규정합니다. 본 사건에서 채무자는 이 기간을 놓쳐 갱신 요구의 효력을 인정받지 못했습니다. 상가임대차법 제10조 제4항(계약의 묵시적 갱신)은 임대인이 같은 기간 내에 갱신 거절 통지를 하지 않은 경우 묵시적으로 계약이 갱신된 것으로 본다고 규정합니다. 본 사건에서 임대인은 기간 내에 갱신 거절 통지를 했고, 채무자의 어머니가 영업장에서 통지서를 수령하여 유효한 도달로 인정되었습니다. 의사표시의 도달은 사회통념상 상대방이 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓이면 충분하며, 반드시 현실적인 수령이나 내용을 알았을 필요는 없습니다. 변제공탁이 적법하게 이루어지면 채권자가 공탁금을 찾아가지 않아도 공탁 시점에 변제의 효력이 발생하여 채무자의 변제 의무는 소멸합니다. 또한, 임대차 계약 시 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하기로 약정한 경우, 임차인이 건물을 사용하며 지출한 필요비나 유익비의 상환청구권을 미리 포기한 것으로 보아 유치권을 주장할 수 없습니다. 명도단행가처분은 인도청구권의 존재가 명백하고, 본안 소송 시 권리 실현 지연으로 현저한 손해가 예상될 때 인정될 수 있습니다.

참고 사항

상가 임대차 계약 갱신을 원한다면 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 명확하게 갱신 요구 의사를 전달해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신 요구의 효력이 없습니다. 임대인이 갱신 거절 통지를 한 경우, 통지가 임차인의 영업장소에서 임차인의 가족이나 직원에 의해 수령되었다면, 사회통념상 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 것으로 보아 유효한 도달로 인정될 수 있습니다. 임대차 계약 종료 시 임차인이 원상회복 의무를 약정했다면, 임차인이 지출한 필요비나 유익비에 대한 상환청구권이나 유치권을 주장하기 어려울 수 있습니다. 계약서 내용을 신중하게 확인해야 합니다. 임대인이 임대차보증금을 적법하게 변제공탁한 경우, 임차인이 공탁금을 실제로 찾아가지 않아도 보증금 반환 의무는 공탁 시점에 소멸된 것으로 간주됩니다. 이 경우 임차인은 보증금 반환을 이유로 한 동시이행 항변권을 주장할 수 없습니다. 임대인과 임차인 간에 분쟁이 심화되어 신뢰 관계가 깨졌고, 본안 소송까지 점포 인도가 지연될 경우 큰 손해가 예상된다면, 명도단행가처분 신청이 인용될 수 있습니다.