손해배상
원고인 임차인 A는 피고들(임대인 부부 B와 C) 소유의 아파트에 대해 임대차 계약을 맺고 거주하던 중, 계약 만료 전 2년 갱신을 요구했습니다. 하지만 피고 B는 남편 C이 아파트에 실거주할 예정이라는 이유로 갱신을 거절했고, 원고는 계약 종료 후 퇴거했습니다. 이후 피고들은 실거주를 하지 않고 약 4개월 만에 다른 세입자에게 아파트를 더 높은 보증금으로 임대했습니다. 이에 원고는 피고들이 거짓으로 갱신을 거절하여 손해를 입었다며 주택임대차보호법에 따른 손해배상을 청구했고, 법원은 피고들에게 34,050,000원의 손해배상 책임을 인정했습니다.
원고는 2020년 2월 18일 피고들과 보증금 5억 4천만원, 임대차 기간 2020년 3월 17일부터 2022년 3월 16일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 2021년 10월 29일경 피고 B에게 계약 갱신 의사를 전달했지만, 피고 B는 남편 C이 아파트에 입주할 예정이라는 이유로 갱신을 거절했습니다. 원고는 2022년 3월 16일 계약 만료와 함께 2022년 3월 21일 아파트에서 퇴거했습니다. 하지만 피고들은 2022년 7월경 제3자와 보증금 7억 5천만원으로 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 피고들이 거짓된 실거주 사유로 갱신을 거절하여 손해를 입었다며 손해배상을 청구했습니다. 피고들은 C의 부산 발령이 불가피한 사유였다고 주장했으나, 법원은 2021년 11월 5일 발령 시점이 갱신 요구 직후였고, 그 이후에도 원고에게 사정 변경을 고지하지 않았으며, 실제 거주 없이 바로 제3자에게 임대한 점 등을 들어 '정당한 사유'를 인정하지 않았습니다.
임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 손해배상 책임이 발생하는지와 그 손해배상액의 산정 기준이 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고들이 공동하여 원고에게 34,050,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
재판부는 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임이 발생한다고 보았습니다. 피고 측은 임대인 C의 갑작스러운 부산 발령으로 실거주가 불가능해졌다는 주장을 했으나, 재판부는 갱신 거절 당시 이미 발령 가능성을 예측할 수 있었고, 발령 후에도 원고에게 이러한 사정 변경을 고지하지 않은 점, 실제 거주하지 않고 바로 제3자에게 임대한 점 등을 종합하여 피고들에게 '정당한 사유'가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호에 따라 새로운 임대차 계약의 환산월차임과 기존 임대차 계약의 환산월차임 차액의 2년분에 해당하는 금액을 손해배상액으로 산정하여 원고의 청구를 인용했습니다.
이 사건은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 조항과 밀접하게 관련되어 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있도록 하며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 규정합니다. 다만, 제1항 제8호에서 '임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정하고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 제1항 제8호의 사유(실제 거주)로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신이 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 명시합니다. 여기서 '정당한 사유'는 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던, 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사유를 의미합니다. 이 판례에서는 임대인 C의 부산 발령이 불가피한 사유가 아니라고 판단했는데, 그 이유는 갱신 요구 시점에 이미 발령 가능성을 예측할 수 있었고, 발령 후에도 임차인에게 사정 변경을 고지하지 않았으며, 실제 거주 없이 바로 제3자에게 임대했기 때문입니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 제5항에 따른 손해배상액은 다음 각호의 금액 중 큰 금액으로 한다고 규정하고 있습니다.
임차인은 계약 갱신을 요구할 때 임대인이 실거주를 이유로 거절하는 경우, 임대인의 실제 거주 여부를 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 계약 갱신이 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간(대개 2년)이 끝나기 전에 해당 주택에 실제 거주하지 않고 다른 사람에게 임대했다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 '정당한 사유'는 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 불가피한 사유여야 하며, 단순히 임대인의 개인 사정 변경만으로는 인정되기 어려울 수 있습니다. 손해배상액은 주택임대차보호법에 규정된 세 가지 방식 중 가장 큰 금액으로 산정되며, 이 사례에서는 '임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분'이 적용되어 34,050,000원이 인정되었습니다. 임차인은 임대인이 실거주를 주장하며 갱신을 거절했을 때, 임대인의 주민등록 전입 여부, 실제 거주 사실 등을 추후 확인하여 손해배상을 청구할 근거를 마련할 수 있습니다.
