아파트 매매 중도금 받은 후 근저당 설정으로 인한 계약해제 및 대금반환 판결

아파트 매도인이 매매계약 특약으로 정한 '새로운 근저당권 설정 금지' 의무를 위반하여 중도금을 받은 후 부동산에 추가 근저당권을 설정하자, 매수인이 이를 이유로 매매계약을 해제하고 이미 지급한 계약금과 중도금 및 약정된 손해배상금(위약금)을 반환받게 된 사건입니다. 법원은 매도인의 특약 위반이 명백한 채무불이행에 해당하며, 이에 따라 매수인이 계약을 해제하고 원상회복 및 손해배상을 청구할 수 있다고 판단하여 매수인의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아파트 매수자로, 계약금과 중도금을 지급한 후 매도인의 특약 위반으로 계약 해제를 통보하고 이미 지급한 매매대금의 반환 및 손해배상을 청구하였습니다.
• 피고 D: 아파트 매도자로, 매매계약 특약에 따라 기존 근저당권을 말소했으나 중도금 수령 후 아파트에 새로운 근저당권을 설정하여 계약을 위반하였고, 이로 인해 매매대금 반환 및 손해배상 책임을 지게 되었습니다.

분쟁 상황

원고 A는 2022년 1월 7일 피고 D와 한 아파트를 1억 9,000만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금 1,900만 원을 2022년 1월 7일까지, 중도금 1,000만 원을 2022년 2월 7일에 지급했습니다. 계약 당시 아파트에는 채권최고액 1억 3,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었고, 피고는 이 근저당권을 중도금 지급 전까지 말소하고 소유권 이전등기 시까지 새로운 근저당권을 설정하지 않기로 특약했습니다. 피고는 기존 근저당권은 2022년 2월 3일에 말소했지만, 중도금을 받은 후인 2022년 3월 3일에 채권최고액 5,250만 원의 새로운 근저당권을 설정했습니다. 원고는 2022년 3월 14일 피고에게 새로운 근저당권 말소를 요구하는 문자메시지를 보내고, 3월 15일에는 같은 취지의 내용증명 우편을 보냈으나 피고는 이에 응하지 않았습니다. 이에 원고는 새로운 근저당권 설정 및 유지에 따른 채무불이행을 이유로 이 사건 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

부동산 매매계약에서 특약으로 설정된 '기존 근저당권 말소 및 신규 근저당권 설정 금지' 의무를 매도인이 위반했을 때, 매수인이 계약을 해제하고 이미 지급한 대금의 원상회복 및 약정된 손해배상금(위약금)을 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 인용하여, 피고는 원고에게 이미 지급받은 매매대금 2,900만 원(계약금 1,900만 원 및 중도금 1,000만 원)과 이에 대한 각 지급일로부터의 지연손해금, 그리고 매매계약 해제에 따른 손해배상금으로 1,900만 원(계약금 상당액) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

매매계약 시 중요한 특약 사항을 매도인이 위반하여 채무불이행이 발생한 경우, 매수인은 계약을 해제하고 이미 지급한 대금의 원상회복 및 약정된 손해배상금(위약금)을 받을 수 있음을 명확히 한 판결입니다. 특히, 특약 불이행에 대한 명확한 의사표시와 그에 따른 법적 절차 진행이 중요함을 보여줍니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제543조 (해지, 해제권)​: 계약 당사자가 계약 또는 법률의 규정에 따라 해지 또는 해제의 권리를 가지는 경우, 그 권리 행사는 상대방에 대한 의사표시로써 이루어집니다. 본 사안에서 매도인이 특약으로 약정한 '새로운 근저당권 설정 금지' 의무를 위반했으므로, 매수인에게는 계약 해제권이 발생합니다.
2. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원래 상태로 되돌리는 원상회복 의무를 집니다. 특히 금전을 반환할 때에는 그 돈을 받은 날로부터 이자를 더해서 돌려주어야 합니다. 법원은 매도인이 매수인으로부터 받은 계약금과 중도금을 원상회복으로 반환하도록 명령했습니다.
3. 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)​: 채무자가 계약 내용대로 의무를 이행하지 않거나 제대로 이행하지 않으면, 채권자는 이로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다. 피고가 특약 사항을 위반하여 새로운 근저당권을 설정하고 이를 유지한 것은 채무불이행에 해당합니다.
4. 민법 제398조 (배상액의 예정)​: 당사자들은 계약 위반으로 발생할 손해배상액을 미리 정해둘 수 있습니다. 이렇게 미리 정한 손해배상액(위약금)은 계약이 해제될 경우 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 매매계약 시 채무불이행에 따른 손해배상액을 계약금 상당액인 1,900만 원으로 미리 약정했으므로, 법원은 이 금액을 손해배상으로 인정했습니다.
5. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 소장 부본 송달 다음 날부터 판결 선고일까지는 민사법정 이율(연 5%)을, 판결 선고 다음 날부터 돈을 갚는 날까지는 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 계산하도록 하고 있습니다. 이는 채무자의 신속한 이행을 독려하기 위함입니다.

참고 사항

1. 부동산 매매계약 시 특약 사항은 매우 중요하므로 계약서에 명확히 기재하고 그 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 근저당권과 같은 부동산의 권리 제한에 대한 약정은 구체적으로 명시하고 위반 시의 조치를 사전에 명확히 해두는 것이 중요합니다.
2. 매도인이 특약 사항을 위반할 경우, 매수인은 즉시 내용증명 우편이나 문자메시지 등을 통해 위반 사실을 알리고 시정을 요구해야 합니다. 이때 시정 기한을 명시하고 기한 내 불이행 시 계약을 해제하겠다는 의사표시를 명확히 하는 것이 좋습니다.
3. 계약 해제 시 원상회복 및 손해배상에 대한 약정이 계약서에 있다면 그에 따르게 됩니다. 본 사례처럼 계약금을 손해배상액의 기준으로 삼는 경우가 많으므로, 이러한 손해배상액 산정 기준도 계약 단계에서 충분히 고려하고 정해두는 것이 유리합니다.
4. 매도인이 중도금 수령 후 부동산에 새로운 담보를 설정하는 행위는 매수인의 입장에서는 소유권 취득에 중대한 위험을 초래하는 행위이므로, 이는 중대한 계약 위반 사유가 될 수 있습니다.
5. 계약 해제 의사표시는 반드시 서면으로 남겨두고 상대방에게 도달하였음을 증명할 수 있는 방법을 사용하는 것이 분쟁 발생 시 유리합니다 (예: 내용증명, 등기우편 등).