전세 보증금을 돌려주지 않아 발생한 문제 해결 사례

임차인 A는 임대인 B와 보증금 1억 5천만 원에 임대차 계약을 맺었습니다. 계약 기간이 만료되기 전 A는 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 B에게 여러 차례 통지했습니다. 계약 만료일 이후 A가 부동산에서 퇴거했음에도 B는 보증금을 반환하지 않았습니다. B는 에어컨 고장 등의 시설 문제, 임차권등기가 신규 임차인 구하는 것을 방해한다는 등의 이유를 들며 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으므로 B는 A에게 보증금 1억 5천만 원과 지연 이자를 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 금천구의 한 부동산을 보증금 1억 5천만 원에 임차한 세입자
• 피고 B: 위 부동산의 임대인으로 세입자 A에게 보증금 반환을 지연한 집주인

분쟁 상황

임차인 A는 계약 기간 만료 전후로 임대인 B에게 계약 갱신 의사가 없음을 분명히 알렸고, 계약 만료 후 해당 부동산에서 퇴거했습니다. 그러나 임대인 B는 에어컨 등 시설물 고장과 임차권등기가 신규 임차인 확보를 어렵게 한다는 이유 등을 들며 임차보증금 1억 5천만 원을 반환하지 않았습니다. 이에 임차인 A는 임대차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 기간 만료 후 임대인의 보증금 반환 의무 발생 시점과 그에 대한 지연 손해금 적용 여부, 그리고 임대인이 주장한 보증금 반환 거부 사유(시설 고장, 임차권등기 등)의 정당성 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B가 원고 A에게 1억 5천만 원 및 이에 대해 2024년 12월 13일부터 2024년 10월 22일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연 손해금을 지급하라고 판결했습니다.

결론

법원은 임대차 계약이 2024년 9월 19일 기간 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 따라서 임대인 B는 임차인 A에게 보증금과 인도 다음 날부터 발생한 지연 손해금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 피고 B가 주장한 시설 고장 문제나 임차권등기 등으로 인한 보증금 반환 거부 사유는 증거가 없거나 법률적 영향을 주지 않는다고 보아 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제618조(임대차의 의의)​: 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 민법 제623조(임대인의 의무)​: 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이는 임대인이 고장 난 시설을 수리해 줄 의무를 포함합니다. 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)​: 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기는 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하게 하지만, 임대인의 보증금 반환 의무에 법률적 영향을 주지는 않습니다. 민법 제379조(법정이율)​: 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(연 5%)으로 합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정 이율)​: 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연 손해금은 소송을 제기한 날부터 판결 선고일까지는 연 5%, 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율을 적용할 수 있습니다. 이는 채무 이행을 독려하기 위한 규정입니다.

참고 사항

임대차 계약 기간이 끝나기 전 계약 갱신 여부를 임대인에게 명확히 통보하고 모든 통지 내용은 문자 메시지나 내용증명 등 기록으로 남겨두세요. 계약 만료 후 집을 비워줄 때 임대인에게 명확히 인도 사실을 알리고 필요한 경우 임대인의 입회하에 시설물 상태를 확인하고 사진이나 동영상을 촬영해두는 것이 좋습니다. 임대인이 시설 고장 등을 이유로 보증금 반환을 거부하는 경우, 해당 시설이 임차인의 고의나 과실로 파손된 것이 아니라면 임대인의 수선 의무 범위에 포함될 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 할 경우, '임차권등기명령'을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이는 임대인의 보증금 반환 의무에는 영향을 주지 않습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 보증금 반환을 지연하면 인도 다음 날부터 법정 지연 이자가 발생합니다. 소송이 진행될 경우 이자율이 더 높아질 수 있으니 이 점을 인지하고 대응해야 합니다.