열쇠도 못 받았는데, 월세부터 내라니요.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사채권/채무 · 행정
주식회사 A가 주식회사 D에 대여한 5천만 원의 채무를 C가 연대보증했는데, C가 자신의 배우자인 B에게 부동산 1/2 지분을 증여하여 무자력 상태가 되자 A가 이 증여계약을 사해행위로 보고 취소 및 가액배상을 청구한 사건입니다. 법원은 C의 증여계약이 사해행위에 해당하며, 피고 B의 악의도 인정되지만, 채무 일부 변제가 있었으므로 남은 채무액 한도 내에서 증여계약을 취소하고 B는 A에게 29,399,826원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 주식회사 A는 2018년 5월 16일 주식회사 D에 5천만 원을 대여했고, C는 이 채무를 5천5백만 원 한도로 연대보증했습니다. 2021년 3월 22일, C는 자신의 배우자인 피고 B에게 자신의 부동산 1/2 지분을 증여하고 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이 증여계약 당시 C는 해당 부동산 외에 다른 재산이 없는 무자력 상태가 되었습니다. 이후 주식회사 D와 C는 원고 주식회사 A에 대한 대출금을 갚지 못했고, 원고 주식회사 A는 2023년 9월 14일 확정된 지급명령을 통해 37,732,812원 및 지연손해금을 지급받을 권리를 갖게 되었습니다. 이에 원고 주식회사 A는 C의 배우자 B에게 부동산을 증여한 행위가 채권자를 해하는 사해행위라며 해당 증여계약의 취소와 가액배상을 청구하게 되었습니다.
채무자가 자신의 배우자에게 부동산을 증여하여 재산을 은닉한 행위가 채권자를 해하는 사해행위에 해당하는지, 그리고 이로 인해 채무자가 무자력 상태가 되었는지 여부입니다. 또한 증여받은 배우자의 악의(채권자를 해할 의도를 알았는지) 추정 여부와 채무액 일부 변제로 인한 사해행위 취소 범위가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B와 C 사이에 체결된 부동산 1/2 지분 증여계약을 29,399,826원 한도 내에서 취소하고, 피고 B는 원고 주식회사 A에게 29,399,826원 및 이에 대한 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 각자 부담합니다.
이 판결은 채무자가 채무가 있는 상태에서 재산을 배우자에게 증여하여 무자력 상태가 되면 해당 증여는 채권자를 해하는 사해행위로 인정될 수 있음을 보여줍니다. 비록 채무자가 증여 당시 채권자의 구체적인 채무액을 알지 못했더라도 채권 성립의 개연성이 높고 실제 채권이 성립되었다면 사해행위 취소 대상이 될 수 있습니다. 다만, 채무액의 일부 변제가 이루어진 경우에는 그 변제된 금액만큼은 사해행위 취소 범위에서 제외됩니다. 또한 원물 반환이 불가능한 경우 가액배상이 이루어져 채권자의 권리를 보호하게 됩니다.
사해행위취소권 (민법 제406조 제1항): 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위(사해행위)를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 본 사건에서 C가 배우자 B에게 부동산을 증여하여 자신의 재산이 없어지거나 채무를 갚기 어려워진 상태(무자력)를 만든 것이 이에 해당합니다. 피보전채권: 사해행위취소권을 행사하기 위해서는 보전할 채권이 있어야 합니다. 이 채권은 사해행위 이전에 성립되어 있어야 하지만, 본 사건처럼 사해행위 당시 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생했고 가까운 장래에 채권이 성립될 개연성이 높으며 실제로 성립된 경우에도 피보전채권이 될 수 있습니다. 무자력: 채무자의 재산이 채무 총액보다 적어 채무를 완전히 갚을 수 없는 상태를 의미합니다. C가 부동산을 증여함으로써 무자력 상태가 되었고, 이는 사해행위의 중요한 요건이 됩니다. 수익자의 악의 추정: 사해행위가 인정되면, 그로 인해 이익을 얻은 사람(수익자, 여기서는 피고 B)은 채무자가 채권자를 해할 의도(사해의사)를 가지고 있었다는 사실을 알고 있었다고 추정됩니다. 이 추정을 깨기 위해서는 수익자 본인이 선의였음을 적극적으로 증명해야 하는데, 본 사건에서 B는 이를 입증하지 못했습니다. 가액배상: 사해행위로 증여된 재산이 이미 다른 사람에게 팔리는 등 원상회복이 불가능하게 된 경우에는, 그 재산의 가액만큼을 돈으로 채권자에게 배상해야 합니다. 본 사건에서도 증여된 부동산이 이미 매각되어 B가 원고 주식회사 A에게 29,399,826원을 현금으로 지급해야 했습니다. 지연손해금: 채무자가 채무를 이행하지 않거나 약정된 기한 내에 갚지 않을 경우 발생되는 손해금을 의미합니다. 본 사건에서는 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산된 지연손해금을 지급하도록 명했습니다.
채무자는 자신의 재산이 채무액보다 적어지거나 없어지는 행위(증여, 매매 등)를 할 경우, 기존 채무자들이 이를 사해행위로 간주하여 취소 소송을 제기할 수 있습니다. 특히 가족 간의 증여는 사해행위로 인정될 가능성이 높으며, 증여받은 사람이 채권자를 해할 의도(악의)가 없었다고 주장하더라도 그 주장이 받아들여지기 어렵습니다. 채무자가 재산을 처분하기 전에 자신의 재산 상태를 정확히 파악하고, 채무 변제 능력을 충분히 확보한 상태에서 처분해야 사해행위 논란을 피할 수 있습니다. 이미 재산을 처분하여 원물 반환이 어려워진 경우에도, 해당 재산의 가치만큼 돈으로 갚아야 할 책임(가액배상)을 질 수 있습니다. 채권자는 채무자의 재산 처분 행위가 의심될 경우, 소송 등을 통해 적극적으로 자신의 권리를 주장해야 합니다.
