김포 G 아파트 임대보증금 분쟁 화해 사건

이 사건은 임대아파트 임차인들이 임대인이 건설원가를 과다하게 산정하여 임대보증금을 법적 상한보다 높게 받았다고 주장하며 부당이득 반환 및 채무부존재 확인을 청구하고, 임대인은 이에 맞서 미납된 임대보증금 인상분 등을 청구한 사건입니다. 법원은 당사자 간의 원만한 해결을 위해 화해 권고 결정을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고들 (임차인): A, B, C (김포 G 임대아파트의 임차인들)
• 피고 (임대인): 주식회사 D (김포 G 임대아파트를 신축하고 관리한 회사)

분쟁 상황

주식회사 D는 구 주택법에 따라 김포에 G 임대아파트를 신축하고 입주자 모집 공고를 통해 임대차 계약을 체결했습니다. 원고들은 D사로부터 아파트를 임차한 임차인입니다. 원고들은 D사가 임대보증금을 책정하는 과정에서 관련 법령이 정한 건설원가(건축비, 택지비, 가산비용 등)를 부풀려 실제 투입된 비용보다 과다하게 산정했으며, 이로 인해 임대보증금이 법적 상한선(건설원가의 90%)을 초과하여 부당이득을 취했다고 주장했습니다. 또한 D사가 2013년에 임의로 임대보증금 인상액, 한국주택금융공사 보증료(계약자 부담 25% 제외), 미납 시 연체료 등을 청구한 것은 주택임대차보호법 및 민법에 위배되어 임차인에게 부당하게 불리한 약관에 해당하므로 무효이며, 해당 채무가 존재하지 않는다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 반면 D사는 임대차 계약 체결 당시에 일정한 사유 발생 시 임대보증금을 증액하기로 약정했고 한국주택금융공사 보증료도 최초 1년분을 제외한 나머지는 원고들이 부담하기로 했다며, 원고들이 지급의무를 이행하지 않아 발생한 2013년도 임대보증금 증액분 등 미지급금을 청구하는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

공공건설임대주택의 임대보증금이 구 임대주택법 시행규칙이 정한 건설원가 90% 상한을 초과하여 부당이득에 해당하는지 여부와 임대차 계약 특약에 따른 임대보증금 인상 및 관련 비용(보증료, 연체료) 청구가 주택임대차보호법 및 민법상 유효한지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한 아파트 소유권이 신탁을 원인으로 이전된 경우 기존 임대인의 임대인 지위 상실 여부도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 당사자들의 이익 및 제반 사정을 참작하여 화해 권고 결정을 내렸습니다. 피고 주식회사 D는 원고 A에게 28,424,021원, 원고 B에게 23,963,944원, 원고 C에게 23,497,434원을 각 지급하도록 하였습니다. 만일 피고가 위 돈의 지급을 지체하는 경우에는 각 지급기일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 더하여 지급해야 합니다. 원고들과 피고는 김포 G 임대아파트와 관련된 일체의 권리를 포기하고, 상대방에게 위 권리를 청구하는 일체의 소송을 제기하지 않기로 합의했습니다. 또한 피고가 위 금액을 지급하면, 원고들은 기존 강제집행정지 사건의 담보 취소 및 공탁금 회수에 동의하고, 채권 압류 및 추심 명령 신청을 취하하며 집행을 해제하기로 했습니다. 본소와 반소의 나머지 청구는 각자 포기하고, 소송총비용은 각자 부담합니다.

결론

법원의 화해 권고 결정에 따라, 임대인인 주식회사 D는 임차인들에게 정해진 금액을 지급하고, 양측은 아파트 임대와 관련된 모든 추가적인 분쟁을 종결하기로 합의했습니다. 이는 임대보증금의 적정성 및 임대료 인상의 정당성 등 복잡한 법적 쟁점들을 소송 외적으로 합의를 통해 해결한 결과입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 구 임대주택법(2009. 12. 29. 법률 제9865호로 개정되기 전의 것) 및 구 임대주택법 시행규칙(2009. 12. 16. 국토해양부령 제194호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항: 공공건설임대주택의 임대보증금은 건설원가를 기준으로 산정하며, 임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 건설원가의 90%를 초과할 수 없도록 규정합니다. 이 사건에서는 임대인이 건설원가를 과다하게 산정하여 임대보증금이 법적 상한을 초과했는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
• 주택임대차보호법 제7조 및 민법 제628조: 임대보증금이나 차임이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 임대인이 임대보증금 인상액을 청구한 것이 이러한 법규정에 부합하는 정당한 사유에 기반한 것인지, 혹은 임대차 계약 특약사항이 임차인에게 일방적으로 불리하게 적용되는지 여부가 문제가 되었습니다.
• 주택임대차보호법 제10조 및 민법 제652조: 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 또한 민법상 강행규정에 위반하여 임차인에게 불리한 것은 무효로 봅니다. 이 사건에서는 임대차 계약 특약사항 중 임대보증금 인상에 관한 조항, 한국주택금융공사 보증료 부담 조항, 연체료 부과 조항 등이 임차인에게 불리하여 무효에 해당하는지 여부가 다투어졌습니다.

참고 사항

임대아파트 계약 시에는 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

• 임대보증금 산정 기준 확인: 공공건설임대주택의 경우 임대보증금은 법령(구 임대주택법 시행규칙 등)에 따라 건설원가의 90%를 초과할 수 없습니다. 임대차 계약 체결 시 임대보증금 산정 내역을 꼼꼼히 확인하고, 건설원가 항목(건축비, 택지비, 가산비용 등)이 적정하게 반영되었는지 살펴보아야 합니다. 의심스러운 부분이 있다면 관련 법규를 찾아보거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
• 임대보증금 및 임대료 인상 조건 확인: 임대차 계약서에 임대보증금 또는 임대료 인상에 관한 특약이 있다면 그 내용을 주의 깊게 확인해야 합니다. 인상 절차, 인상 사유, 통지 기간 등이 명확히 명시되어 있는지 확인하고, 임차인에게 부당하게 불리한 조항은 주택임대차보호법에 따라 무효가 될 수 있음을 인지해야 합니다. 임대인과 '협의'만으로 인상이 결정될 수 있는지, '합의'가 필요한지 등을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.
• 부당한 약관에 대한 대처: 임대차 계약의 특약사항이나 약관이 주택임대차보호법이나 민법의 강행규정에 위반되어 임차인에게 현저히 불리한 경우, 해당 약관은 무효가 될 수 있습니다. 임대인이 일방적으로 고지한 임대료 인상분, 보증료, 연체료 등이 부당하다고 판단될 경우 적극적으로 이의를 제기하고 법적 보호를 모색할 수 있습니다.
• 소유권 변경 시 임대인 지위 확인: 임대주택의 소유권이 신탁 등으로 변경될 경우, 임대인의 지위가 누구에게 승계되는지 명확히 확인해야 합니다. 이로 인해 임대보증금 반환 의무나 임대료 청구 권한 등 임대차 계약 관계에 변화가 생길 수 있습니다.