도시정비사업 승인에 대한 토지 소유자 동의 분쟁 사건

이 사건은 서울 중구에서 진행되는 도시환경정비사업에 대해 서울특별시 중구청장이 사업시행인가를 내주자, 일부 토지 소유자들(원고들)이 사업시행인가가 위법하다고 주장하며 그 취소를 요구한 항소심 판결입니다. 원고들은 사업시행인가를 위한 토지등소유자 3/4 이상의 동의 요건이 제대로 갖춰지지 않았다고 주장하며, 특정 토지의 소유권자 산정 문제, 해외 거주자 및 고령자의 동의서 진위 문제, 동의서 작성 형식 문제, 그리고 동의 징구 과정에서의 절차적 위반 등을 제기했습니다. 그러나 법원은 원고들의 주장을 모두 받아들이지 않고, 사업시행인가가 적법하다고 판단하여 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(항소인) B 및 C 주식회사: 도시환경정비사업 시행인가를 취소해달라고 소송을 제기한 측.
• 피고(피항소인) 서울특별시 중구청장: 도시환경정비사업 시행인가를 결정한 행정기관.
• 피고보조참가인 D 주식회사 및 AZ 주식회사: 도시환경정비사업을 시행하는 사업자. D 주식회사가 최초 사업시행자였고 이후 AZ 주식회사로 사업시행자가 변경됨.

분쟁 상황

서울 중구의 한 지역에서 도시환경정비사업이 추진되면서, 사업시행자가 토지 소유자들로부터 사업시행계획에 대한 동의를 받아 서울 중구청장으로부터 사업시행인가를 받았습니다. 그러나 해당 지역의 일부 토지 소유자들은 사업시행인가가 나자, 사업시행자가 토지등소유자 동의 요건인 3/4 이상을 적법하게 충족하지 못했다고 주장하며 사업시행인가를 취소해달라는 소송을 제기했습니다. 원고들은 특히 특정 토지의 소유권자 산정의 적법성, 해외 거주자 및 고령자들의 동의서 작성 진위, 가족 대리 작성 및 허위 정보에 의한 동의 여부, 동의서의 형식적 요건(작성일 미기재), 그리고 동의를 받는 과정에서의 절차적 위반(설명의무 불이행 및 대행자의 권한 문제) 등 다양한 문제들을 지적하며 사업시행인가의 위법성을 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 도시환경정비사업 시행인가를 위한 토지등소유자 3/4 이상의 동의 요건이 적법하게 충족되었는지 여부였습니다. 구체적으로는 다음 사항들이 다뤄졌습니다. 첫째, 특정 토지(BB 토지)에 대해 취득시효 완성으로 소유권이전등기청구권을 가진 상속인들이 있는 경우, 사업시행인가 신청 당시 등기부상 소유자인 국가를 동의권자로 산정한 것이 적법한지 여부. 둘째, 외국에 거주하는 토지 소유자(X)의 서면동의서가 본인의 진정한 의사에 따라 작성되었는지 여부. 셋째, 일부 토지 소유자(BM, AN)의 동의서가 가족에 의해 대리 작성되었거나, 허위사실 고지에 의한 착오로 이루어진 동의이며, 유효기간이 만료된 여권 사본이 첨부된 것이 유효한지 여부. 넷째, 서면동의서에 작성일이 기재되어 있지 않은 경우 그 효력을 인정할 수 있는지 여부. 다섯째, 동의서 징구 과정에서 충분한 설명 의무가 이행되지 않았거나, 정당한 위임을 받지 않은 자가 동의서를 받았다는 절차 위반 주장의 타당성 여부.

법원의 판단

법원은 원고들의 항소를 모두 기각하고, 항소로 인해 발생한 비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 모두 원고들이 부담하도록 결정했습니다. 이는 도시환경정비사업 시행인가 처분이 적법하다고 판단하여 취소하지 않는다는 의미입니다.

결론

재판부는 먼저, 특정 토지의 경우 취득시효 완성만으로는 즉시 소유권을 취득하는 것이 아니며 소유권이전등기를 마쳐야 소유권이 발생하므로, 사업시행인가 신청 당시인 2017년 3월 9일을 기준으로 등기부상 소유자인 국가를 동의권자로 산정한 것은 적법하다고 판단했습니다. 또한, 해외 거주자의 여권 사본 첨부 동의서는 진정한 의사에 의한 것으로 보았고, 유효기간이 만료된 여권이라 하더라도 신원 확인의 목적을 달성하기에 충분하다고 보았습니다. 동의서에 작성일이 없더라도 법령상 필수 요건이 아니므로 효력에 영향이 없다고 판시했습니다. 마지막으로 동의서 징구 과정에서의 설명의무 위반 주장은 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제21조의2가 추진위원회 구성 단계에 적용되는 것이므로 이 사건에는 해당하지 않는다고 판단했으며, 동의서 징구 대행자가 사업시행자로부터 정당한 위임을 받아 동의서를 징구했다면 그 절차는 유효하다고 보아 원고들의 주장을 모두 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 구 도시 및 주거환경정비법 (사업시행인가 동의 요건)​: 도시정비사업의 사업시행인가를 받기 위해서는 토지등소유자 3/4 이상의 동의를 얻어야 합니다. 이는 사업 추진의 정당성과 주민 동의를 확보하기 위한 핵심적인 절차입니다.
• 소유권 변동 및 등기 효력 (민법 및 대법원 판례)​: 민법상 취득시효가 완성되어 소유권이전등기청구권을 얻었더라도, 실제로 소유권이전등기를 마쳐야 비로소 소유권을 취득합니다. 따라서 사업시행인가 신청 시점을 기준으로 등기부상 소유자가 동의권자로 간주될 수 있습니다 (대법원 2014. 4. 24. 선고 2012두21437 판결의 법리).
• 구 도시 및 주거환경정비법 제17조 제1항 (서면동의 방법)​: 서면동의서에는 토지등소유자의 지장을 날인하고 자필로 서명해야 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다. 이때 신분증명서의 목적은 신원 확인이므로, 유효기간이 만료된 여권이라도 본인 확인이 가능하다면 그 효력을 인정할 수 있습니다. 또한, 법에서 서면동의서의 작성일 기재를 필수 요건으로 명시하고 있지 않으므로, 작성일이 없다고 해서 동의서의 효력이 부정되지는 않습니다.
• 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제21조의2 (설명의무)​: 이 조항은 '추진위원회 구성을 위한 토지등소유자의 동의'를 받을 때 적용되는 설명의무에 관한 규정입니다. 따라서 사업시행계획인가를 위한 동의 징구에는 직접 적용되지 않는다고 법원은 해석했습니다.
• 정비사업전문관리업 등록 의무 (구 도시정비법 제69조, 제85조 제9호)​: 정비사업전문관리업의 등록 의무를 위반하는 것은 별도로 처벌될 수 있는 사안이지만, 사업시행자로부터 정당한 위임을 받아 동의서를 징구했다면 그 동의서 자체의 효력이 부정되지는 않습니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 소유권 변동 예정인 토지라도 사업시행인가 신청 시점의 등기부상 소유자가 동의권자로 인정될 수 있으므로, 소유권이전등기 완료 여부를 명확히 확인해야 합니다. 취득시효 완성만으로는 즉시 소유권이 인정되지 않고 등기까지 마쳐야 온전한 소유권을 취득한다는 점을 유념하세요. 둘째, 해외 거주자 등의 서면동의서에는 신원 확인이 가능한 여권 사본 등이 첨부되어야 하며, 제3자가 대신 작성했다고 의심할 만한 특별한 사정이 없다면 진정한 동의로 인정될 가능성이 높습니다. 셋째, 신원 확인의 목적을 달성할 수 있다면 유효기간이 만료된 여권 사본도 동의서 첨부 서류로서 유효하다고 인정될 수 있습니다. 넷째, 법령에서 명시적으로 요구하지 않는 한, 서면동의서에 작성일이 기재되지 않았다는 이유만으로 동의서의 효력이 부정되지는 않습니다. 그러나 향후 분쟁 방지를 위해 작성일을 명확히 기재하는 것이 좋습니다. 다섯째, 도시정비사업에서 추진위원회 구성 단계와 사업시행인가 단계의 법령상 설명 의무는 다를 수 있으므로, 어떤 단계의 동의를 징구하는지에 따라 적용되는 규정을 정확히 확인해야 합니다. 마지막으로, 동의서 징구 대행자가 사업시행자로부터 정당한 위임을 받았다면, 대행자의 자격 논란이 있더라도 동의서 자체의 효력은 인정될 수 있습니다.