A아파트 하자로 인한 손해배상 소송 판결

A아파트 입주자대표회의는 아파트의 공용부분 및 전유부분에 발생한 하자에 대해 분양자였던 피고 B 주식회사, 피고 C 주식회사, 시공자인 피고 주식회사 D 및 하자보수를 보증한 피고 주택도시보증공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구했습니다. 법원은 신탁계약 종료로 인해 수탁자였던 피고 B의 하자보수 책임이 면책되었음을 인정하여 원고의 피고 B에 대한 청구를 기각했습니다. 분양자이자 시공위탁자인 피고 C는 아파트 하자에 대한 손해배상책임이 인정되었으나, 자연적인 노화 현상 및 사용·관리상 과실 가능성 등을 고려하여 손해배상액이 80%로 제한되어 원고에게 2,522,052,309원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고 주택도시보증공사는 사용검사 후 하자에 대한 보증책임이 인정되어, 피고 C와 공동하여 1,284,363,456원 및 지연손해금을, 단독으로 15,586,089원 및 지연손해금을 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 이 또한 책임이 80%로 제한되었습니다. 원고가 피고 주식회사 D에 대해 제기한 채권자대위 소송은 피고 C가 무자력 상태가 아니라는 이유로 보전의 필요성이 인정되지 않아 각하되었습니다.

관련 당사자

• A아파트 입주자대표회의: A아파트 입주민들을 대표하여 공용부분 및 전유부분의 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구한 단체입니다.
• 피고 C 주식회사 (분양자 겸 시행위탁자): 아파트 분양자로서 아파트 하자에 대한 손해배상 책임을 지게 된 당사자입니다.
• 피고 주택도시보증공사 (하자보수 보증인): 아파트 하자보수의무를 보증한 기관으로서 사용검사 후 하자에 대한 보증책임을 지게 된 당사자입니다.
• 피고 B 주식회사 (신탁계약 수탁자): 아파트 분양 당시 신탁계약의 수탁자였으나, 신탁계약 종료로 인해 분양자로서의 하자보수 책임이 위탁자인 피고 C에게 면책적으로 승계되어 책임이 면제된 당사자입니다.
• 피고 주식회사 D (시공자 겸 하수급인): 실제 아파트 공사를 진행한 회사로, 원고가 채권자대위 소송을 통해 책임을 물으려 했으나 원고의 청구가 각하되어 직접적인 손해배상 책임을 지지 않은 당사자입니다.

분쟁 상황

A아파트 입주자대표회의는 2014년 5월 15일 사용승인된 아파트의 공용부분 및 전유부분에 다수의 하자가 발생하자, 2017년부터 분양자, 시공사, 하자보수 보증기관을 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 소송을 제기했습니다. 이 사건에서는 아파트 분양 시 체결된 관리형토지신탁계약에 따라 수탁자(피고 B)와 위탁자(피고 C)의 책임 소재가 복잡하게 얽혀 있었고, 원고는 피고 B, C, D을 공동피고로 삼았습니다. 특히 아파트 사용검사 이후 상당 기간이 지난 시점에서 하자가 감정되었고, 제1심 감정 이후 추가로 발견된 하자들에 대해 하자담보책임기간 경과 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 원고는 시공사인 피고 D에 대한 책임을 묻기 위해 분양자인 피고 C가 피고 D에 대해 가지는 도급계약상 손해배상채권을 채권자대위권을 통해 행사하려 했으나, 피고 C의 재정 상태가 양호하여 무자력 요건을 충족하지 못했습니다.

핵심 쟁점

신탁계약 종료 시 수탁자(피고 B)의 하자보수책임이 위탁자(피고 C)에게 면책적으로 승계되는지 여부. 분양자(피고 C)의 아파트 하자에 대한 손해배상 책임 인정 범위와 자연적인 노화 등을 고려한 책임 제한의 정도. 주택도시보증공사의 하자보수 보증책임 인정 범위와 책임 제한의 정도, 그리고 분양자의 손해배상 채무와의 관계. 채권자대위권을 행사하기 위한 요건 중 채무자(피고 C)의 무자력 여부 판단. 감정 과정에서 추가로 확인된 하자가 하자담보책임기간 내에 발생한 것으로 인정될 수 있는지 여부.

법원의 판단

1. 원고의 피고 주식회사 D에 대한 소를 각하한다.
2. 피고 C 주식회사는 원고에게 2,522,052,309원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.
3. 피고 주택도시보증공사는 원고에게, 가. 피고 C 주식회사와 공동하여 1,284,363,456원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라. 나. 단독으로 15,586,089원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.
4. 원고의 피고 C 주식회사, 주택도시보증공사에 대한 각 나머지 청구와 피고 B 주식회사에 대한 청구를 모두 기각한다.
5. 원고와 피고 B, 주식회사 D 사이에 생긴 소송 총비용은 원고가 부담하고, 원고와 피고 C, 주택도시보증공사 사이에 생긴 소송 총비용 중 15%는 원고가, 나머지는 피고 C, 주택도시보증공사가 각 부담한다.

결론

법원은 신탁계약의 목적 달성 및 신탁기간 만료로 신탁이 종료되었음을 인정하고, 신탁계약 및 분양계약의 특약에 따라 수탁자(피고 B)의 분양자로서의 하자보수책임이 위탁자(피고 C)에게 면책적으로 승계되었다고 판단하여 피고 B에 대한 청구를 기각했습니다. 분양자인 피고 C와 하자보수 보증기관인 피고 주택도시보증공사의 하자담보책임을 인정했지만, 아파트 사용검사일로부터 약 4년이 경과한 점, 자연적인 노화 현상, 입주민의 사용·관리상 과실 가능성, 시공사의 일부 보수 사실 등 제반 사정을 고려하여 공평의 원칙에 따라 손해배상액을 인정된 금액의 80%로 제한했습니다. 또한, 원고가 피고 C의 채무불이행을 이유로 피고 D에게 채권자대위권을 행사한 청구에 대해서는, 피고 C의 자산 규모와 재무 상태를 고려할 때 무자력이라고 보기 어렵다고 판단하여 보전의 필요성이 없다고 보고 해당 청구를 각하했습니다. 추가로 발견된 하자에 대해서도 책임기간 내 발생한 것으로 추인하여 하자로 인정했습니다. 피고 주택도시보증공사의 하자보수보증금 채무와 피고 C의 손해배상 채무는 별개이나, 동일한 하자에 대한 것이므로 겹치는 범위 내에서는 어느 한 권리를 행사하여 지급받으면 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 (분양자의 담보책임)​:
   • 이 법률은 아파트와 같은 집합건물의 분양자에게 구분소유자(아파트 소유자)에 대한 담보책임을 지웁니다. 이는 건물의 하자에 대해 수리하거나, 수리에 갈음하는 손해를 배상할 의무를 포함합니다. 이 사건에서는 피고 C가 이 규정에 따라 아파트 하자에 대한 손해배상책임을 부담했습니다.
2. 민법 제667조 (수급인의 담보책임)​:
   • 건물을 지어주는 계약(도급계약)에서 공사를 맡은 사람(수급인, 여기서는 시공사 D와 분양자 C)이 만든 건물에 하자가 있을 때 책임을 지는 것을 규정합니다. 집합건물법 제9조는 이 민법 조항을 준용하여 분양자의 하자담보책임을 인정합니다.
3. 채권자대위권 (민법 제404조)​:
   • 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자가 제3자에게 가지는 권리를 채무자를 대신하여 행사할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서 원고가 피고 D에 대해 피고 C를 대위하여 청구했으나, 채무자인 피고 C가 충분한 자산이 있어 무자력 상태가 아니라고 판단되어 채권자대위권 행사의 보전 필요성이 인정되지 않아 기각되었습니다. 이는 채권자대위권 행사의 중요한 요건 중 하나입니다.
4. 신탁법 제103조 제1항 (신탁의 종료와 최종 계산)​:
   • 신탁계약이 끝났을 때 신탁 업무를 맡은 사람(수탁자)이 최종적으로 계산을 하고 수익자 등의 승인을 받아야 한다는 규정입니다. 이 사건에서는 신탁 목적 달성 및 신탁기간 만료로 신탁계약이 종료되었고, 이에 따라 수탁자(피고 B)의 분양자로서의 책임이 위탁자(피고 C)에게 면책적으로 승계된다는 판단의 근거가 되었습니다.
5. 손해배상액의 제한 (공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙)​:
   • 법원은 손해배상액을 정할 때, 발생한 손해의 원인, 피해자(원고)와 가해자(피고)의 과실 정도, 건물의 사용 연수, 자연적인 노화 현상, 유지관리의 문제 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 손해배상액을 감액하거나 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 인정된 하자보수비의 80%로 책임이 제한되었습니다.
6. 하자보수보증금 채무의 성격:
   • 하자보수보증공사의 보증금 지급 채무는 분양자의 하자보수에 갈음하는 손해배상 채무와 별개의 권리이지만, 동일한 하자에 대한 보수 목적을 가지므로, 두 채무가 겹치는 범위 내에서는 어느 한쪽의 채무가 이행되면 다른 채무도 함께 소멸하는 관계에 있습니다. 이는 이중 배상을 방지하고 실질적인 손해를 보전하려는 법의 취지입니다.

참고 사항

아파트 등 집합건물의 하자로 인한 손해배상 소송 시, 입주자대표회의는 구분소유자들로부터 하자보수 손해배상채권을 양도받아 소송을 제기하는 것이 일반적입니다. 신탁 방식으로 건설된 아파트의 경우, 신탁계약서와 분양계약서에 명시된 신탁의 목적, 신탁 기간, 권리 의무 승계 조항 등을 면밀히 검토하여 수탁자(신탁사)와 위탁자(시행사) 중 실제 하자보수책임을 지는 주체가 누구인지 정확히 파악해야 합니다. 신탁이 종료되면 수탁자의 책임이 위탁자에게 면책적으로 이전될 수 있습니다. 하자보수 손해배상액은 실제 발생한 하자의 보수비용을 기준으로 산정되지만, 건물의 사용 기간, 자연적인 노화, 입주민의 부적절한 사용 및 관리 등으로 하자가 확대되었을 가능성 등 제반 사정을 고려하여 법원에서 손해배상액을 감액할 수 있으므로, 이러한 책임 제한 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이 사건에서는 80%로 책임이 제한되었습니다. 채권자대위권을 행사하여 채무자의 제3채무자에 대한 권리를 대신 행사하려면, 채권자가 채무자에 대해 가지는 채권(피보전채권)이 존재하고, 채무자가 재산이 충분하여 스스로 권리를 행사할 의사가 없는 경우를 제외하고는, 채무자가 재산이 부족(무자력)하여 채권을 보전할 필요성이 있음을 입증해야 합니다. 단순히 채무가 많다는 것만으로는 무자력으로 인정되기 어려울 수 있습니다. 하자보수보증기관에 대한 보증금 청구와 분양자 등에 대한 손해배상 청구는 법적 근거가 다르지만, 동일한 하자에 대한 손해를 보전하기 위한 것이므로 이중으로 배상을 받을 수는 없습니다. 하자가 발생하면 사용검사일로부터 법정 담보책임기간 내에 발생했음을 입증할 수 있도록 사진, 보수 요청 기록 등 증거를 철저히 확보하고, 감정 과정에서도 추가로 발견된 하자에 대해 책임 기간 내 발생 가능성을 적극적으로 주장해야 합니다.