상가 건물 병원 입점 무산에 따른 매매대금 반환 판결

원고 A는 피고 B로부터 상가 한 호실을 매수하면서 '건물 6층 전체에 병원이 입점하지 않을 경우 계약을 취소하고 매매대금을 반환받는다'는 해제조건을 계약에 포함했습니다. 그러나 병원 입점은 무산되고 임대차 해지 협약이 체결되자, 원고 A는 해제조건이 성취되었음을 주장하며 피고 B에게 매매대금의 반환과 손해배상을 청구했습니다. 법원은 해제조건이 성취되어 매매계약의 효력이 상실되었다고 판단, 피고 B에게 매매대금 378,314,000원과 2022년 8월 22일부터 연 5%의 법정이자를 반환하도록 명령했습니다. 다만, 피고 B의 기망에 따른 위약금 및 고율의 지연손해금 청구는 증거 부족으로 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 상가 건물(D건물 G동 6층 E호)을 피고 B로부터 매수한 사람
• 피고 B: 원고 A에게 상가 건물(D건물 G동 6층 E호)을 매도한 사람

분쟁 상황

원고 A는 피고 B로부터 D건물 G동 6층의 상가 한 호실을 매수하는 계약을 체결했습니다. 이 계약에는 '6층 전체에 병원이 입점하지 않을 경우 매매계약을 취소하고 매매대금을 반환받는다'는 특별한 조건(특약사항)이 있었습니다. 그러나 계약 후 예상과는 달리 병원(임차인 I)은 6층에 입점하지 못했고, 인테리어 공사도 진행되지 않았으며, 임대료도 지급하지 못했습니다. 이에 원고 A를 포함한 다른 임대인들은 임차인 I와 '임차계약 해지 협약서'를 작성하여 기존 임대차 계약을 해지하게 되었습니다. 병원 입점이 무산되자 원고 A는 피고 B에게 계약 해제 조건 성취를 주장하며 매매대금 반환을 요구했으나, 피고 B는 해제조건이 성취된 것이 아니라고 맞서면서 법적 분쟁으로 이어졌습니다.

핵심 쟁점

매매계약에 '6층 전체에 병원 입점'이라는 해제조건이 유효한지 여부, 해당 해제조건이 성취되어 매매계약의 효력이 상실되었는지 여부, 원고가 임대차 해지 협약을 체결한 것이 해제조건에 따른 권리 포기 또는 새로운 약정으로 볼 수 있는지 여부, 피고에게 원고를 기망하거나 기망행위를 방조한 불법행위 책임 또는 채무불이행 책임이 있는지 여부, 매매대금 반환 시 법정이자 및 지연손해금의 적용 범위와 시점.

법원의 판단

제1심 판결을 변경하여 피고 B는 원고 A에게 378,314,000원 및 이에 대하여 2022년 8월 22일부터 전부 상환하는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 원고 A의 나머지 청구는 기각한다. 소송 총비용 중 10%는 원고 A가, 나머지는 피고 B가 각 부담한다. 제1항 가목은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 원고 A와 피고 B 사이의 매매계약에 'D건물 G동 6층 전 공간에 병원이 들어오지 않는 것'을 해제조건으로 부가한 것이 유효하다고 보았습니다. 병원 입점 계획이 좌절되고 임대차 해지 협약이 체결된 시점을 기준으로 해제조건이 성취되었다고 판단하여 매매계약이 효력을 잃었으므로, 피고 B는 원고 A에게 지급받은 매매대금 378,314,000원을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 그러나 피고 B의 기망에 따른 불법행위나 채무불이행으로 인한 위약금 및 고율의 지연손해금 청구는 증거 부족으로 인정하지 않았습니다. 매매대금 반환은 부당이득 반환의 성격이므로, 피고 B가 지급명령 정본을 송달받은 2022년 8월 22일부터 연 5%의 법정이자를 지급하도록 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제147조 제2항 (해제조건부 법률행위의 효력): '해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 그 효력을 잃는다.' 이 조항은 본 사건에서 상가 건물 6층 전체에 병원이 입점하지 않을 경우 매매계약의 효력이 상실된다는 특약사항의 법적 근거가 됩니다. 법원은 병원 입점 무산과 임차계약 해지 협약 체결 시점을 기준으로 해제조건이 성취되었다고 판단하여 매매계약이 효력을 상실했다고 보았습니다. 민법 제748조 제2항 (악의 수익자의 반환범위): '악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다.' 이 사건에서 매매계약이 무효가 된 후 피고 B가 원고 A로부터 받은 매매대금은 법률상 원인이 없는 이득이 됩니다. 법원은 피고 B가 지급명령 정본을 송달받은 시점부터 자신의 이득 보유가 법률상 원인 없음을 알았다고 보아(악의의 수익자로 의제), 그 시점부터 매매대금에 연 5%의 법정이자를 붙여 반환하도록 명했습니다. 민법 제749조 제2항 (선의 수익자의 패소와 악의로 간주): '선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다.' 이 조항은 부당이득반환 소송에서, 피고가 처음에는 자신이 선의라고 주장하더라도, 소송에서 패소하면 소장이 피고에게 송달된 시점부터 악의의 수익자로 간주되어 이자 지급 의무를 부담하게 됨을 규정합니다. 본 사건에서 피고 B는 지급명령 정본을 송달받은 2022년 8월 22일부터 악의의 수익자로 의제되어 법정이자 지급 의무를 지게 되었습니다. 동시이행의 항변권: 쌍무계약(서로 채무를 부담하는 계약)에서 한쪽 당사자의 채무 이행과 상대방의 채무 이행이 동시에 이루어져야 하는 경우, 자신의 채무 이행을 제공하지 않으면 상대방에게 이행지체 책임을 물을 수 없습니다. 이 사건에서는 매도인의 매매대금 반환 의무와 매수인의 소유권이전등기 말소 의무가 동시이행 관계에 있다고 보아, 원고가 말소등기 의무를 이행하지 않았으므로 피고에게 매매대금에 대한 이행지체 책임(연 12%의 고율 지연손해금)을 물을 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

계약의 특약사항 명확화: 특정한 조건에 따라 계약의 효력이 달라지는 해제조건부 계약을 체결할 경우, 그 조건의 내용과 성취 여부 판단 기준, 그리고 조건이 성취되었을 때의 후속 조치(예: 매매대금 반환 시기, 이자 지급 여부) 등을 계약서에 매우 구체적으로 명시해야 합니다. 특히 '언제까지' 조건이 충족되어야 하는지에 대한 기한을 정하는 것이 중요합니다. 조건 성취 방해 금지: 해제조건의 성취를 막거나 부당하게 이를 달성하게 하는 행위는 신의성실의 원칙에 위배될 수 있으므로 주의해야 합니다. 부당이득 반환 및 이자: 계약이 무효가 되어 매매대금을 반환받아야 할 경우, 매매대금 반환은 부당이득 반환의 성격을 가집니다. 이때 이자는 상대방이 받은 이익이 법률상 원인 없음을 알게 된 시점(악의의 수익자)부터 발생하며, 보통 소송이 제기되거나 지급명령이 송달된 시점부터 계산될 수 있습니다. 동시이행 관계 확인: 매매계약이 해제 조건 성취로 무효가 되면, 매도인의 매매대금 반환 의무와 매수인의 소유권이전등기 말소 의무는 동시이행 관계에 있을 수 있습니다. 자신의 의무를 이행하거나 이행 제공을 해야 상대방에게 이행지체에 따른 책임을 물을 수 있습니다. 사기 주장 시 증거 확보: 계약 상대방의 기망(사기)을 주장하여 손해배상을 청구하는 경우, 상대방이 고의로 사실을 숨기거나 허위 사실을 말했다는 명확한 증거가 필요합니다. 단순한 예측 실패나 상황 변화만으로는 사기가 인정되기 어렵습니다.