부동산 매매/소유권
인천국제공항공사가 토지 임대차계약 기간 만료를 이유로 임차인 주식회사 A에게 건물 철거 및 토지 인도를 청구했으나, 주식회사 A는 민법상 지상물매수청구권을 행사하여 건물을 공사에 매수해달라고 반소를 제기했습니다. 공사는 임대차 계약서에 지상물매수청구권을 포기하는 약정이 있으므로 A의 청구를 받아들일 수 없다고 주장했으나, 법원은 해당 포기 약정이 임차인에게 실질적으로 불리하여 무효라고 판단하고 A의 지상물매수청구를 인정했습니다. 이에 따라 공사는 A에게 건물 매매대금 1,237,046,160원을 지급하고, 공사의 건물 철거 및 토지 인도 청구는 기각되었습니다.
인천국제공항공사는 인천 중구 E 잡종지 13,388㎡의 소유자이며, 주식회사 A는 인천국제공항 건설로 인해 생계수단을 상실한 이주민들을 위한 생계대책 목적으로 설립된 회사입니다. 양측은 2007년 5월 10일 이 사건 토지 4,016㎡에 대한 임대차계약을 체결했습니다. 주식회사 A는 토지 위에 2층 일반철골구조의 건물들을 신축하여 운영했습니다. 이후 몇 차례 계약 내용이 변경되고 2012년 6월 21일 임대차 기간을 2012년 6월 22일부터 2017년 6월 21일까지로 하는 연장 계약을 체결했습니다. 임대차 기간 만료일인 2017년 6월 21일이 다가오자 공사는 주식회사 A에게 건물 철거 및 토지 원상회복을 요청했습니다. 이에 주식회사 A는 임대차계약이 종료되었음에도 건물이 현존하고 있으므로 민법상 지상물매수청구권을 행사하여 공사에게 건물을 매수해 달라고 요구하며 반소를 제기했습니다. 공사는 연장 계약 제8조 제1, 2항에 '계약기간이 만료되거나 해지되는 경우 피고는 건물, 기타 지상물 및 그 부속물을 조건 없이 자기 비용으로 철거하고 토지를 원상회복하며, 이 경우 원고에 대한 지상물매수청구권을 포기한다'는 약정이 있으므로 주식회사 A가 매수청구권을 행사할 수 없다고 주장하며 대립했습니다.
토지 임대차계약 기간 만료 후 임차인이 건물을 철거하고 토지를 임대인에게 인도해야 하는지 여부입니다. 임차인이 임대인에게 건물을 팔아달라고 청구할 수 있는 지상물매수청구권이 인정되는지 여부입니다. 임대차 계약서상 지상물매수청구권을 포기하는 약정이 있을 때, 이 약정이 유효하게 적용되어 임차인이 매수청구권을 행사할 수 없는지 여부입니다.
제1심 판결을 변경하여 인천국제공항공사는 주식회사 A에게 1,237,046,160원을 지급하고, 인천국제공항공사의 건물 철거 및 토지 인도 본소 청구와 주식회사 A의 나머지 반소 청구를 모두 기각했습니다. 소송총비용은 인천국제공항공사가 부담하도록 했습니다. 이는 주식회사 A의 지상물매수청구권이 유효하게 인정되어 건물의 매매계약이 성립되었음을 의미합니다.
법원은 인천국제공항공사와 주식회사 A 사이의 토지 임대차계약이 기간 만료로 종료되었고, 주식회사 A가 건물을 소유하고 토지를 점유하고 있는 사실은 인정했습니다. 그러나 주식회사 A가 민법상 지상물매수청구권을 유효하게 행사하여 건물에 대한 매매계약이 성립되었다고 판단했습니다. 특히 계약서에 명시된 지상물매수청구권 포기 약정이 임차인인 주식회사 A에게 실질적으로 불리하여 무효라고 보았습니다. 이에 따라 공사는 건물 매매대금 1,237,046,160원을 지급해야 하고, 주식회사 A는 매매대금을 받기 전까지는 건물을 점유할 권리가 있으므로 건물 철거 및 토지 인도 청구는 기각되었습니다.
이 사건은 토지 임대차에서 임차인의 지상물매수청구권이 핵심 쟁점입니다. 민법 제643조(건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염 및 목축을 목적으로 한 토지 임차인의 매수청구권): 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료한 경우에 건물 등이 현존할 때, 임차인은 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있는 권리를 가집니다. 이 권리는 임차인의 일방적인 의사표시만으로 매매계약을 성립시키는 형성권입니다. 이 사건에서 주식회사 A는 임대차 기간 만료 후 건물이 현존하는 상황에서 매수청구권을 행사했고, 법원은 이를 유효하게 인정했습니다. 민법 제283조(지상권자의 지상물매수청구권): 지상권이 소멸한 경우 지상권자가 건물 기타 공작물이나 수목을 매수할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데, 민법 제643조는 이 조항을 토지 임대차에도 준용하여 임차인 보호를 강화합니다. 지상물매수청구권의 강행규정성: 대법원은 민법 제643조가 임차인의 지상물에 대한 투하자본 회수를 보장하고, 토지 소유자의 일방적인 권리 행사를 제한하여 건물의 잔존 가치를 보존하려는 국민경제적 목적을 가진 강행규정으로 보고 있습니다. 즉 이 규정을 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. '임차인에게 불리한 약정'의 판단 기준: 단순히 지상물매수청구권을 포기한다는 문구가 있다고 해서 무조건 효력이 없는 것은 아닙니다. 계약 체결 경위와 제반 사정을 종합적으로 고려하여 '실질적으로' 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에만 유효하다고 봅니다. 이 사건에서는 다음과 같은 사정들을 고려하여 포기 약정이 주식회사 A에게 실질적으로 불리하다고 판단하여 무효로 보았습니다. 건물의 경제적 가치와 공익적 목적: 이 사건 건물은 시가가 12억 원이 넘는 견고한 건물로 철거 시 불필요한 사회경제적 손실이 발생할 수 있으므로 유지되는 것이 바람직하다는 관점이 고려되었습니다. 임대차 계약의 성격: 인천공항 이주민들의 생계 대책 마련이라는 임대차 계약의 손실보상적 성격을 고려할 때 일반적인 임대차 계약의 차임 규정을 그대로 적용하기 어렵다고 보았습니다. 차임 인하의 배경: 차임 인하가 있었으나 이는 주식회사 A의 영업난 등으로 인해 원고 측에서 먼저 제안한 것이므로 지상물매수청구권 포기의 대가라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 투하자본 회수 여부: 주식회사 A가 건물 신축에 투입한 약 10억 원 이상의 비용을 임대차 기간 동안 충분히 회수했다고 볼 증거가 없다는 점이 중요하게 고려되었습니다. 임대차 기간 연장의 의미: 가설건축물에서 일반건축물로 변경하면서 임대차 기간을 장기간으로 정하지 않은 상태에서 임대차 기간을 계속 연장해 준 것만으로는 지상물매수청구권 포기에 상응하는 이익을 제공한 것으로 평가하기 어렵다고 보았습니다. 민법 제280조 제1항 제1호: 견고한 건물에 대한 지상권의 최단 존속기간을 30년으로 정하고 있는데 이는 견고한 건물을 장기간 유지하여 임차인을 보호하고 사회경제적 손실을 방지하려는 민법의 공익적 취지를 뒷받침하는 근거로 인용되었습니다.
임대차 계약서 조항의 중요성: 토지 임대차 계약을 체결할 때 건물 등 지상물을 신축할 계획이 있다면 임대차 기간 만료 시 건물 처리와 관련된 조항, 특히 지상물매수청구권 포기 약정 유무를 매우 신중하게 확인해야 합니다. 지상물매수청구권의 강행규정적 성격: 민법상 지상물매수청구권은 임차인을 보호하기 위한 강행규정입니다. 따라서 이 권리를 포기하는 약정이 있더라도 해당 약정이 임차인에게 실질적으로 불리하다고 판단되면 그 약정은 무효가 될 수 있습니다. '실질적 불리' 판단 기준: 지상물매수청구권 포기 약정이 임차인에게 실질적으로 불리한지 여부는 단순히 계약서 문구만으로 판단되지 않습니다. 계약 체결 경위, 임대차 목적(예: 이주민 생계 대책), 임대료 수준, 임차인이 지상물 신축에 투입한 비용 회수 여부, 건물의 경제적 가치와 효용 등 모든 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 건물의 경제적 가치 보존: 건물의 철거는 불필요한 사회경제적 손실을 초래할 수 있으므로, 견고하고 경제적 가치가 높은 건물은 가능한 한 유지되도록 하는 것이 공익적 목적에 부합한다고 보아 지상물매수청구권이 인정될 가능성이 높습니다. 임대인의 건물 활용 의사와 무관: 임대인이 지상 건물을 활용할 계획이 없거나 철거할 예정이라고 하더라도, 이러한 사정은 임차인의 지상물매수청구권 행사 요건에 해당하지 않으므로, 임대인이 매수를 거부할 정당한 사유가 될 수 없습니다. 매매대금 지급과 건물 인도 동시이행: 지상물매수청구권이 인정되어 매매계약이 성립되면 임대인(매수인)은 건물 매매대금을 지급할 의무가 있고, 임차인(매도인)은 건물 소유권 이전등기 및 건물 인도의 의무를 가집니다. 이 두 의무는 동시에 이행되어야 하므로 매매대금을 받기 전까지는 임차인이 건물을 점유할 권리가 있습니다.
