부동산 매매/소유권 · 임대차
원고들이 건물 관리 대행인에게 임대 권한을 위임했으나, 추후 이 권한을 철회했다고 주장하며 임차인을 상대로 건물 인도를 요구한 사건입니다. 법원은 관리 대행인의 임대차 계약 체결 권한이 유효하게 유지되었다고 판단하여 임차인의 손을 들어주었습니다.
원고 A, B는 2017년 자신들이 소유한 건물의 관리 및 임대 업무를 D에게 위임했습니다. 이후 원고들은 2021년경 건물 일부를 매각하면서 D의 임대 권한을 철회했다고 주장했습니다. 그러나 D는 2023년에 피고 C와 이 사건 부동산에 대한 임대차 계약을 체결했고, 피고는 보증금을 지급하고 건물을 점유하게 되었습니다. 원고들은 D가 이미 권한을 철회당한 상태에서 계약을 체결했으므로 피고가 무단 점유하고 있다고 주장하며 건물 인도를 청구했고, 피고는 적법한 계약에 따른 점유라며 보증금 반환을 요구하며 맞섰습니다.
건물 소유주가 건물 관리 대행인에게 부여한 임대차 계약 체결 권한의 철회 여부와, 권한 철회 사실을 인지하지 못한 임차인과의 계약 유효성 여부가 주요 쟁점입니다.
법원은 원고들이 건물 관리 대행인 D에게 임대차 계약 체결 권한을 위임한 사실은 인정했으나, 2021년경 권한을 철회했다는 원고들의 주장을 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다. 따라서 피고 C는 D와 적법하게 임대차 계약을 체결했다고 판단하여, 원고들의 건물 인도 및 부당이득금 청구를 기각하고, 오히려 원고들은 피고로부터 건물을 인도받음과 동시에 피고에게 임대차보증금 7천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 모두 원고들이 부담하게 되었습니다.
이 판결은 임대인이 대리인에게 위임한 권한을 철회할 경우, 그 사실을 명확히 대리인에게 통지하고 임차인 등 제3자가 인식할 수 있도록 조치해야 함을 시사합니다. 그렇지 않으면 대리인의 행위가 유효한 것으로 인정되어 임대인에게 책임이 발생할 수 있습니다.
민법 제125조 (대리권 수여의 표시에 의한 표현대리): 본인이 제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 때에는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 제3자간의 법률행위에 대하여 본인은 책임이 있습니다. 다만 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 그러하지 않습니다. 이 사건에서 원고들은 D에게 임대업무 등의 위임을 명시적으로 하였고, 위임장과 인감증명서까지 교부했기에 D에게 대리권이 있다고 표시한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 원고들이 D의 대리권을 철회했다고 하더라도, 그 철회 사실을 알지 못하는 선의의 임차인에게는 여전히 D에게 대리권이 있는 것처럼 보여 임대인인 원고들이 책임을 져야 할 가능성이 높습니다. 민법 제129조 (대리권 소멸 후의 표현대리): 대리권의 소멸은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 그러나 제3자가 대리권 소멸의 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 그러하지 않습니다. 이 사건에서 원고들은 D에 대한 위임 권한을 2021년경 철회했다고 주장했지만, 이를 임차인 C에게 알리지 않았고, 법원도 권한 철회 사실을 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 따라서 D의 대리권이 소멸했다고 하더라도, 이를 알지 못했던 임차인 C에게는 대리권이 소멸하지 않은 것처럼 작용하여 임대차 계약이 유효하게 성립됩니다. 민법 제213조 (소유물반환청구권): 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있습니다. 본 사건에서 원고들은 피고가 무단 점유하고 있다고 주장하며 소유물반환(건물인도)을 청구했습니다. 하지만 법원이 피고의 임대차 계약이 유효하다고 판단하여 피고에게 점유할 권리(임차권)가 있다고 인정했으므로, 원고들의 건물인도 청구는 기각되었습니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 원고들은 피고가 무단 점유하여 부당이득을 얻었다고 주장하며 이득 반환을 청구했습니다. 그러나 법원이 피고의 점유가 적법한 임대차 계약에 근거한다고 보았으므로, 부당이득 반환 청구 또한 기각되었습니다.
건물 관리인 등 대리인에게 임대차 계약 체결 권한을 위임할 때는 위임의 범위와 기간을 명확히 문서로 작성하고 보관해야 합니다. 대리인에게 부여했던 권한을 철회할 경우에는 반드시 서면으로 명확히 통보하고, 위임장 등의 관련 서류를 회수하거나 폐기해야 합니다. 대리권 철회 사실은 임차인 등 거래 상대방이 알 수 있도록 적극적으로 고지하거나, 적절한 방법을 통해 공시하는 것이 중요합니다. 특히 기존 대리인을 통해 거래하던 상대방에게는 직접 통지하는 것이 안전합니다. 임차인의 경우, 임대인이 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 대리인의 대리권 존재 여부와 그 범위를 반드시 확인해야 합니다. 위임장, 인감증명서 등 대리권을 증명하는 서류를 요구하고, 가능한 경우 임대인 본인에게 직접 확인하는 것이 좋습니다. 보증금을 송금할 때는 임대인 명의의 계좌로 직접 송금하는 것이 원칙이며, 대리인 명의의 계좌로 송금할 경우 반드시 그 사유와 임대인의 동의 여부를 확인해야 합니다.
