경매 위기 주택에서 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 소송한 사건

원고 A는 피고 C와 임대차 계약을 맺고 보증금 1억 3천만원을 지급했습니다. 계약 만료 전 갱신 거절 통보 후 만료되었으나 피고는 보증금 반환을 지연했습니다. 해당 부동산에 경매가 개시되자 원고는 임차권등기명령을 신청하여 등기를 마친 후 주택을 인도했습니다. 그러나 피고가 보증금을 반환하지 않자 원고는 임대차보증금 반환 소송을 제기하여 승소했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하여 소송을 제기한 임차인.
• 피고 C: 임대차 계약의 임대인으로, 임대차보증금을 반환하지 않아 소송을 당한 임대사업자.

분쟁 상황

2021년 10월 20일 원고 A는 피고 C와 보증금 1억 3천만원에 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 기간은 2021년 11월 9일부터 2023년 11월 8일까지였습니다. 원고 A는 계약 만료 3개월 전인 2023년 8월경 피고 C에게 계약 갱신 거절 의사를 통보했습니다. 임대차 계약이 종료된 2023년 11월 8일 이후 원고 A는 피고 C에게 보증금 반환을 지속적으로 요청했으나, 피고 C는 새로운 임차인이 구해지지 않는다는 이유로 반환을 지연했습니다. 원고 A는 보증금을 돌려받지 못한 채 해당 부동산을 점유하고 있다가, 2024년 2월경 해당 부동산에 경매가 개시되었다는 사실을 알게 되었습니다. 이에 원고 A는 법원에 임차권등기명령을 신청하였고, 2024년 3월 7일 주택임차권 등기를 마쳤습니다. 등기 완료를 확인한 2024년 3월 11일 원고 A는 피고 C에게 해당 부동산을 인도했습니다. 이후에도 피고 C가 보증금을 반환하지 않자, 원고 A는 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대인의 임대차보증금 반환 의무 발생 여부 및 그 이행 지체 시 지연손해금 발생 시점과 이율 (상법상 연 6% 및 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12% 적용 여부).

법원의 판단

법원은 피고 C에게 원고 A에게 임대차보증금 1억 3천만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 원고가 주택을 인도한 다음 날인 2024년 3월 12일부터 2024년 8월 6일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율이 적용됩니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임대차 계약 종료에도 불구하고 보증금을 반환하지 않은 임대인에게 보증금 원금과 지연손해금을 지급할 것을 명하여 임차인의 권리를 보호했습니다.

연관 법령 및 법리

민법상 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 발생하며, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 주택을 점유하며 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 등기를 마침으로써 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 본 사건에서는 원고가 임차권등기를 마친 후 주택을 인도하여 보증금 반환 청구의 요건을 갖추었습니다. 상법 제54조에 따라 상인 간의 채무불이행으로 인한 지연손해금은 법정이율 연 6%가 적용됩니다. 피고가 임대사업자로서 상인에 해당하므로, 보증금 반환 채무는 상사채무로 보아 상법상 연 6%의 이율이 적용됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조는 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 일정한 요건 하에 소장 송달 다음 날부터 판결 선고일까지의 지연손해금에 대하여 연 12%의 이율을 적용할 수 있도록 합니다. 본 사건에서는 판결 선고 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율이 적용되었습니다. 또한, 민사소송법 제208조 제3항 제3호(공시송달에 의한 판결)는 피고의 주소불명 등으로 소송 서류를 직접 전달하기 어려울 때 공시송달을 통해 재판을 진행하고 판결을 선고할 수 있도록 하는 규정입니다.

참고 사항

임대차 계약 종료 전 임대인에게 갱신 거절 의사를 명확히 통보하고 증거를 남겨두세요. (예: 내용증명, 문자 메시지, 녹취 등) 계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하면, 임차인은 주택을 점유하며 계속 거주할 수 있으며 이 경우 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 다른 곳으로 이사를 가야 하는 상황이라면, 임차권등기명령을 신청하여 등기를 마친 후 이사해야 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임차권등기명령은 주택의 점유를 상실하더라도 대항력과 우선변제권을 보호해주는 중요한 절차입니다. 임대인이 임대사업자인 경우, 보증금 반환 지연에 따른 지연손해금 이율은 상법에 따라 연 6%가 적용될 수 있습니다. 소송이 진행되면 법정 이율(소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%)이 적용될 수 있으므로, 보증금 반환 지연 시에는 적극적인 법적 조치를 고려해야 합니다. 부동산에 경매가 개시되면 보증금을 돌려받기가 더욱 어려워질 수 있으므로, 경매 진행 상황을 주시하고 신속하게 대응하는 것이 중요합니다.