바다 영구 조망 불발에 따른 아파트 분양권 매매대금 반환 청구 사건

원고는 공인중개사의 중개로 피고로부터 생활형 숙박시설 분양권을 매수하면서 전면 바다 영구 조망을 기대했으나 계약 체결 후 해당 조망이 불가능하다는 사실을 알게 되었습니다. 이에 원고는 착오 또는 사기를 이유로 매매 계약 취소를 주장하며 지급했던 계약금 4,751만 원의 반환을 청구했으나 법원은 원고의 주장을 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 기장군의 생활형 숙박시설 분양권을 매수하여 전면 바다 영구 조망이 보장될 것이라고 기대했던 사람
• 피고 B: 원고에게 생활형 숙박시설 분양권을 판매한 사람
• 공인중개사 F: 원고와 피고 사이의 분양권 매매를 중개했으며 원고에게 바다 조망을 설명한 사람

분쟁 상황

원고는 2021년 8월 14일 공인중개사 F의 중개로 피고로부터 부산 기장군에 위치한 생활형 숙박시설 분양권을 총 매매금액 8억 7,510만 원(분양금액 4억 7,510만 원과 프리미엄 4억 원)에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 4,751만 원을 지급했습니다. 원고는 계약 당시 중개인 F으로부터 해당 부동산이 전면 바다 영구 조망이 보장된다는 설명을 듣고 이를 믿고 계약했습니다. 그러나 2021년 10월경 원고는 이 사건 부동산 앞에 건축될 예정인 H 리조트 건물이 이 사건 부동산보다 더 높게 건축되도록 이미 건축허가가 완료된 상태임을 알게 되었습니다. 부산 기장군청에 문의한 결과 실제로 전면 바다 조망은커녕 바다가 전혀 보이지 않고 리조트 건물의 벽면만 보게 된다는 사실을 확인했습니다. 이에 원고는 전면 바다 영구 조망이라는 중요한 계약 동기가 사실과 달라 동기의 착오에 해당하며 또한 피고 또는 중개인의 기망행위가 있었다고 주장하며 계약 취소 및 계약금 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 매수인이 '전면 바다 영구 조망'이라는 동기의 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있는지 여부
2. 매도인 또는 공인중개사가 매수인을 기망하여 계약을 취소할 수 있는 사기 행위가 있었는지 여부

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉 원고가 주장한 계약 취소(착오 또는 사기)는 인정되지 않았으며 피고에게 계약금을 반환할 의무가 없다고 판단했습니다.

결론

매수인이 전면 바다 조망을 계약의 중요한 동기로 삼았지만 이러한 동기가 계약 내용으로 명시되거나 상대방에게 명확히 표시되어 계약의 내용으로 인정되지 않았습니다. 또한 매도인이나 중개인에게 고의적인 기망행위가 있었다는 증거도 불충분하여 원고의 착오 및 사기로 인한 계약 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 민법 제109조 제1항의 착오로 인한 의사표시와 민법 제110조 제1항의 사기로 인한 의사표시와 관련됩니다.

민법 제109조 제1항 (착오로 인한 의사표시): "의사표시는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다."

이 조항은 계약 당사자가 중요한 착오를 일으켜 의사표시를 한 경우, 그 의사표시를 취소할 수 있도록 규정합니다. 하지만 이 사건에서는 원고가 주장하는 '전면 바다 영구 조망'이라는 동기(계약을 하게 된 이유)의 착오에 해당합니다. 법원은 동기의 착오를 이유로 법률행위를 취소하기 위해서는 그 동기가 계약의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고, 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 인정될 수 있어야 한다고 판단했습니다. 이 사건 계약서에는 바다 조망에 대한 언급이 없었으며, 원고가 피고에게 이 동기를 명확히 표시하여 계약 내용으로 되었다고 인정할 만한 증거도 없어 착오 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다.

민법 제110조 제1항 (사기로 인한 의사표시): "사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다."

이 조항은 타인의 기망(속임수) 행위로 인해 착오에 빠져 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있도록 합니다. 사기가 인정되려면 기망행위가 있었고, 그 기망행위를 한 사람에게 고의가 있어야 합니다. 원고는 피고가 건축 허가 내용을 고지할 신의칙상 의무를 은폐하거나 중개인 F이 원고를 기망했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 중개인 F과의 통화 녹취록 등을 살펴본 결과, 피고가 고의적으로 허위 사실을 고지하거나 은폐했다고 보기 어렵고, 중개인 F 또한 당시에는 해당 리조트 건물이 더 높게 지어질 것이라고 알지 못했을 가능성이 있다고 보았습니다. 또한 중개인 F이 피고의 대리인이라고 볼 만한 증거도 없었으므로 사기로 인한 취소 주장도 받아들여지지 않았습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 계약 시 중요 동기 명확화: 부동산 매매 시 전망, 개발 계획 등 특정 조건이 계약을 결정하는 중요한 동기라면 해당 동기를 계약서에 명시하거나, 상대방에게 명확히 알리고 계약 내용으로 포함시키려는 노력이 필요합니다. 단순히 구두로 언급하는 것만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다.
2. 정보의 적극적 확인: 중개인이나 매도인이 제공하는 정보, 특히 조망권, 일조권, 개발 계획 등 부동산 가치에 큰 영향을 미치는 요소에 대해서는 계약 전에 직접 관할 관청(시·군·구청 건축과 등)에 문의하여 건축 허가 현황, 도시 계획 등을 확인하는 것이 중요합니다.
3. 중개인의 역할과 책임: 공인중개사는 매수인과 매도인 양측의 중립적인 입장에서 중개하며, 중개인의 설명은 매도인의 의사와 직접 연결되지 않을 수 있습니다. 중개인의 설명이 매도인의 책임으로 인정되려면 중개인이 매도인의 대리인으로 포괄적인 위임을 받았다는 명확한 증거가 있어야 합니다.
4. 착오와 사기의 구분: 단순히 사실을 잘못 알았던 '착오'와 상대방의 고의적인 거짓말로 인한 '사기'는 법적 판단 기준이 다릅니다. '사기'를 주장하려면 상대방이 기망의 고의를 가지고 허위 사실을 전달했다는 명백한 증거를 제시해야 합니다. 중개인조차 해당 정보를 잘못 알고 있었다면 사기로 인정되기 어렵습니다.