건물 매매계약 불이행으로 인한 계약금 및 중도금 반환 사건

매수인 A는 매도인 B(대리인 C)와 부동산 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금 총 1억 5천만 원을 지급했습니다. 그러나 매도인 B는 소유권이전 의무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하고 다른 사람에게 부동산을 처분하려는 정황을 보였습니다. 이에 매수인 A는 매매계약을 해제하고 지급했던 계약금 및 중도금의 반환과 계약상 손해배상금 5천만 원을 청구했습니다. 법원은 매도인 B의 이행거절이 명백하므로 매수인 A의 계약 해제가 정당하다고 판단하여, 매도인 B에게 총 2억 원을 지급하라고 판결했습니다. 한편, 매수인 A의 대리인 C에 대한 사기 주장과 매도인 B의 잔금 청구(반소)는 모두 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A (매수인): 피고 B 소유의 부동산을 매수하기로 하고 계약금과 중도금을 지급했으나, 매도인의 계약 불이행으로 인해 계약금 및 중도금 반환과 손해배상을 청구한 당사자입니다.
• 피고 B (매도인): 이 사건 부동산의 소유자로서, 대리인 C를 통해 원고 A와 매매계약을 체결했으나 소유권 이전 의무 이행을 거절하여 원고로부터 계약금 등 반환 및 손해배상 청구를 당했으며, 오히려 잔금 지급을 요구하며 반소를 제기한 당사자입니다.
• 피고 C (매도인 대리인): 피고 B의 대리인으로서 원고 A와 매매계약을 체결하고 소유권 이전 의무 이행에 관한 원고의 요청에 제대로 응하지 않았으며, 이민 계획 등을 이유로 부동산을 제3자에게 처분하려 한 정황이 있었으나, 원고에 대한 사기 주장은 받아들여지지 않았습니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B 소유의 부동산을 4억 5천만 원에 매수하기로 하고 2018년 1월 14일 매매계약을 체결한 뒤, 계약금 5천만 원과 중도금 1억 원을 지급했습니다. 이후 피고 B의 대리인 C는 잔금 지급 방법에 대한 논의에 응하지 않았으며, 2018년 6월경 해당 부동산을 제3자에게 판매하겠다는 내용의 광고를 게시하고 이민 계획을 밝히는 등 매매계약 이행을 거부하는 태도를 보였습니다. 또한 2018년 8월에는 원고 A와의 임대차 계약이 종료되니 재계약 여부를 묻는 내용증명을 보내기도 했는데, 이는 매매계약 이행 의사가 없음을 전제로 하는 것이었습니다. 원고 A는 피고 B에게 소유권 이전 등기 의무 이행을 여러 차례 요청했지만, 피고 B은 근저당권 채무 승계 문제 등을 주장하며 응하지 않았습니다. 결국 원고 A는 2018년 8월 27일 피고들의 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제한다는 내용증명을 발송하고, 지급했던 계약금과 중도금의 반환 및 손해배상을 청구하게 되었습니다. 이에 대해 피고 B은 원고 A가 대출 부족금 등 채무 승계 의무를 이행하지 않았다며 잔금 3억 원을 지급하라는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

매도인이 매매계약의 소유권이전등기 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시했는지, 매수인의 계약 해제가 적법한지, 계약 해제에 따른 계약금 및 중도금의 원상회복과 계약서상 위약금 조항에 따른 손해배상액이 인정되는지, 매도인의 대리인이 기망행위를 하여 매수인이 손해를 입었는지, 매도인의 잔금 지급 청구(반소)가 정당한지 여부 등이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

1. 피고 B은 원고 A에게 200,000,000원 및 이에 대하여 2018년 9월 1일부터 2018년 12월 10일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 2019년 5월 31일까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 원고 A의 피고 C에 대한 본소 청구 및 피고 B의 원고 A에 대한 반소 청구는 각각 기각되었습니다.
3. 소송비용 중 원고 A와 피고 B 사이에 발생한 부분은 피고 B이, 원고 A와 피고 C 사이에 발생한 부분은 원고 A가 부담합니다.
4. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 매도인 B이 부동산 매매계약의 소유권 이전 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시했으므로, 매수인 A의 계약 해제는 정당하다고 판단했습니다. 이에 따라 B은 A에게 이미 받은 계약금 5천만 원과 중도금 1억 원을 원상회복으로 반환하고, 매매계약서에 명시된 위약금 조항에 따라 계약금 상당액인 5천만 원을 손해배상으로 지급하도록 판결했습니다. 반면, A가 대리인 C의 기망행위를 주장하며 제기한 소송은 증거 부족으로 기각되었고, B이 잔금 지급을 요구하며 제기한 반소 역시 계약이 적법하게 해제되었으므로 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제544조 (이행지체와 해제)​: 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우, 상대방은 이행기가 도래하기 전이라도 이행 최고(최고는 상대방에게 계약 이행을 독촉하는 행위) 없이 곧바로 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 피고 B이 부동산을 제3자에게 처분하려 광고하고 임대차 계약의 재계약을 논하는 등 매매계약 이행 의사가 없음을 명확히 보여 이행거절이 인정된다고 판단했습니다.
2. 민법 제551조 (해지, 해제와 손해배상)​: 계약이 해제되면, 그로 인해 손해가 발생한 경우 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 판결에서 법원은 피고 B의 이행거절로 인한 계약 해제에 따라 원고 A가 입은 손해에 대해 손해배상 책임을 인정했습니다.
3. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 이미 받은 것을 돌려줄 의무(원상회복의무)를 부담하며, 이때 반환할 돈에는 그 돈을 받은 날로부터 이자를 붙여야 합니다. 이에 따라 피고 B은 원고 A에게 지급받은 계약금과 중도금 1억 5천만 원을 반환해야 했고, 이에 대한 지연이자도 지급해야 했습니다.
4. 민법 제398조 (배상액의 예정)​: 채무불이행에 따른 손해배상액을 미리 정해놓은 것(위약금)은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액을 미리 정해둔 것(손해배상액의 예정)으로 추정됩니다. 이 사건 매매계약 제6조에 '계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 조항이 있었는데, 법원은 이를 손해배상액의 예정으로 보아 매도인 B이 매수인 A에게 계약금 상당액인 5천만 원을 손해배상으로 지급하도록 판단했습니다.

참고 사항

1. 부동산 매매계약에서 상대방이 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 보일 경우, 이행기(잔금 지급일 등)가 도래하기 전이라도 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 이행거절의 의사는 구체적인 상황과 당사자의 행동을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
2. 계약 해제 통보는 내용증명우편이나 문자 메시지 등 명확한 증거가 남는 방식으로 하는 것이 좋습니다. 상대방의 이행거절 의사가 명백한 경우, 별도의 이행 최고 없이도 계약을 해제할 수 있습니다.
3. 매매계약서에 '계약 불이행 시 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 조항(위약금 약정)이 있다면, 특별한 사정이 없는 한 계약금 상당액이 채무불이행으로 인한 손해배상액으로 인정될 수 있습니다.
4. 부동산에 설정된 근저당권의 채무 승계와 같이 중요한 내용은 당사자 간의 합의 내용을 명확히 문서화하고, 승계할 채무액을 정확히 특정하여 서류로 확인하는 절차를 거치는 것이 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 막연한 '대출 승계' 합의만으로는 채무자가 주장하는 모든 채무 승계가 인정되지 않을 수 있습니다.
5. 대리인을 통해 계약이 진행될 경우, 대리인의 행위가 본인의 의사에 부합하는지, 대리권의 범위는 어디까지인지 등을 지속적으로 확인하고, 중요한 의사결정은 본인과 직접 소통하는 것이 필요합니다.
6. 계약 이행이 지체되거나 이행 거절이 의심될 때에는 상대방의 행위를 입증할 수 있는 자료(예: 문자 메시지, 광고 게시물, 내용증명, 통화 녹취 등)를 확보해 두는 것이 좋습니다. 이러한 자료는 법적 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.