대전 지역 무자본 갭투자 깡통전세 사기 사건

대전 지역에서 조직적으로 이루어진 ‘무자본 갭투자’ 방식의 전세사기 사건으로, 피고인들은 다가구주택을 매수할 자본 없이 명의 대여자를 내세워 건물을 인수한 뒤, 임차인들에게 해당 건물의 선순위 보증금 액수를 속여 실제 가치를 초과하는 전세보증금을 받아 가로챘습니다. 핵심 공범인 E은 이 사기 계획을 설계하고 주도했으며, A는 명의 대여자를 물색하고 전체 범행을 주도했습니다. B는 매수인 물색과 자금 조달을 담당했고, C는 명의를 빌려주며 임대인 역할을 했습니다. 공인중개사 D는 한국토지주택공사(LH)의 전세임대주택 보증금 대출을 위해 선순위 임차보증금 확인서를 위조하여 행사했습니다. 또한 A는 공범 C의 명의를 도용하여 사전자기록을 위작하고 행사하여 차량 대출금 2,230만 원을 편취하기도 했습니다. 이들은 약 15회에서 16회에 걸쳐 총 47명의 임차인으로부터 약 41억 원 상당의 전세보증금을 편취했습니다. 법원은 피고인들에게 징역 10개월에서 9년의 실형을 선고했으며, 피해자들의 배상 신청은 배상 책임의 범위가 명확하지 않다는 이유로 모두 각하했습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: 전 조직폭력배 출신으로 부동산개발업에 종사하며, 전세사기를 주도하고 명의 대여자 물색, 공범 C의 명의를 도용하여 사전자기록 위작 및 행사로 추가 사기를 저지른 주요 가담자입니다.
• 피고인 B: 사채업자로, 전세사기에 가담할 매수인을 물색하고 자금을 일부 조달하는 역할을 했습니다.
• 피고인 C: 일정한 직업이 없는 무직자로, 피고인 A와 B 등의 지시에 따라 전세사기 실행을 위해 명의를 빌려주고 행정 업무를 담당한 명의 대여자이자 임대인 역할을 했습니다.
• 피고인 D: 대전 서구에서 공인중개사 사무실을 운영하던 공인중개사로, 한국토지주택공사(LH)의 전세임대주택 보증금 대출을 위해 '선순위 임차보증금 확인서'를 위조하고 행사했습니다.
• 피고인 E: 대전 서구에서 부동산 중개업소를 실질적으로 운영하던 사람으로, 이번 전세사기 계획을 전체적으로 설계하고 주도한 핵심 공범입니다.
• 명의 대여자 Y: 알코올 중독 증세가 있던 무직자로, 2020년 3월 사망했습니다. 피고인 A가 'AA 빌라' 매수를 위한 명의자로 데려온 인물입니다.
• 피해 임차인들: F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S 등을 포함한 총 47명으로, 피고인들에게 전세보증금을 편취당한 사람들입니다.

분쟁 상황

피고인들은 이른바 '무자본 갭투자' 방식의 전세사기 계획을 추진했습니다. 핵심 설계자인 E은 청년층이 주로 거주하는 다가구주택을 대상으로 '1억 원 내외의 계약금만으로 실투자금 없이 건물을 인수한 뒤 월세를 전세로 전환시켜 큰 돈을 벌 수 있다'고 제안했습니다. A는 조직폭력배 출신으로 이 제안을 받아들여 알코올 중독자인 Y과 무직자 C를 명의 대여자로 데려왔고, B는 사채업자로서 매수인을 물색하고 자금을 조달했습니다. 이들은 대전 서구 'AA 빌라', 'AH 빌라', 대전 대덕구 'AO 빌라' 등 다가구주택을 별다른 자본 없이 매입한 뒤, 임차인들에게 선순위 보증금 액수를 속여 실제 건물 가액을 초과하는 '깡통전세' 계약을 유도했습니다. 예를 들어, AA 빌라의 경우 '선순위 임차보증금은 6억 7,000만 원이라 아직 담보 여력이 많고 안전하다'고 거짓말하여 15명의 임차인으로부터 13억 6,500만 원을 편취했습니다. AH 빌라에서도 '선순위 임차보증금은 4억 6,900만 원이라 안전하다'고 속여 16명의 임차인으로부터 11억 4,500만 원을 편취했습니다. AO 빌라에서는 신축 과정부터 공사비 잔금을 전세보증금으로 충당하는 계획을 세워 '안전한 건물이고 전세 물건이 거의 없다'고 속여 16명의 임차인으로부터 15억 9,400만 원을 편취했습니다. 이 과정에서 공인중개사 D는 한국토지주택공사(LH) 전세임대주택 보증금 대출을 받으려는 임차인을 위해 임대인 C의 명의를 도용하여 '선순위 임차보증금 확인서'를 위조하고 이를 LH 측에 제출하여 행사했습니다. 또한 A는 공범 C의 명의와 신분증, 휴대전화를 이용하여 C 모르게 중고차 오토론 약정서 및 신청서를 위작하고 BG 직원에게 행사하여 2,230만 원의 대출금을 편취하는 추가 범행을 저질렀습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 피고인 E이 전세보증금을 직접 분배받지 않고 중개수수료만 받았음에도 전세사기 범행의 공동정범으로 인정될 수 있는지 여부였습니다. 법원은 공동정범이 되기 위한 요건인 '공동가공의 의사'와 '기능적 행위지배'를 중점적으로 살펴보았으며, 부동산 갭투자를 가장한 전세사기의 본질과 피고인 E이 이 범행을 설계하고 적극적으로 가담한 정황을 판단의 근거로 삼았습니다. 또한 공인중개사가 허위 문서를 작성하고 행사하여 사기 범행에 가담한 경우의 책임과 명의 대여자를 활용한 조직적 사기 범행의 구조가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고인 A에게 징역 9년, 피고인 B에게 징역 7년, 피고인 C에게 징역 5년, 피고인 D에게 징역 10개월, 피고인 E에게 징역 9년을 각각 선고했습니다. 또한, 피해 임차인들이 신청한 배상 명령은 배상 책임의 범위가 명백하지 않아 형사소송 절차에서 배상 명령을 내리는 것이 적절하지 않다는 이유로 모두 각하했습니다.

결론

법원은 피고인 E이 전세보증금을 직접 분배받지 않았더라도 사기 범행 계획을 설계하고 실행 전 과정에 적극적으로 가담한 점을 인정하여 공동정범의 책임을 물었습니다. 피고인들은 조직적인 전세사기 범행을 통해 다수의 임차인에게 막대한 피해를 입혔으며, 이는 단순한 갭투자가 아닌 처음부터 전세금을 편취할 목적으로 계획된 사기로 판단되었습니다. 각 피고인의 가담 정도, 피해 규모, 전과 여부 등을 종합적으로 고려하여 중형이 선고되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 사기죄 (형법 제347조 제1항)​: 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다. 피고인들은 임차인들에게 선순위 보증금 액수와 건물의 권리관계를 속여 전세보증금을 받아 가로챘으므로 사기죄가 적용되었습니다.
2. 공동정범 (형법 제30조)​: 2인 이상이 공동으로 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌합니다. 법원은 이 사건에서 피고인 E이 전세보증금의 직접적인 분배에 참여하지 않았음에도 사기 범행의 전체 계획을 설계하고 실행 전 과정에 적극적으로 관여하여 '공동가공의 의사'와 '기능적 행위지배'가 인정되므로 공동정범으로 판단했습니다. 이는 전체 모의 과정이 없었더라도 순차적 또는 암묵적으로 합의하여 범죄를 실현하려는 의사의 결합이 있으면 공동정범이 성립한다는 판례의 태도입니다.
3. 사문서위조 및 위조사문서행사죄 (형법 제231조, 제234조)​: 행사할 목적으로 타인의 사문서를 위조하거나 변조한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하며, 위조 또는 변조한 사문서를 행사한 자도 같은 형에 처합니다. 피고인 D는 LH 대출을 위해 선순위 임차보증금 확인서를 위조하고 이를 제출하여 행사하였으므로 이 죄가 적용되었습니다.
4. 사전자기록등위작 및 위작사전자기록등행사죄 (형법 제232조의2, 제234조)​: 사무처리를 그르치게 할 목적으로 타인의 전자기록 등 특수매체 기록을 위작 또는 변작한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하며, 위작 또는 변작한 전자기록 등을 행사한 자도 같은 형에 처합니다. 피고인 A는 C 명의의 중고차 오토론 관련 전자기록을 위작하고 이를 전송하여 행사하였으므로 이 죄가 적용되었습니다.
5. 경합범 처리 (형법 제37조, 제38조)​: 여러 개의 죄를 범한 경우에는 가장 중한 죄에 정한 형의 장기(가장 긴 형량)에 그 2분의 1까지 가중할 수 있습니다. 피고인 A의 경우 사기 외에 사전자기록등위작 및 행사죄가 병합되어 형이 가중되었습니다. 피고인 E의 경우 과거 집행유예 판결이 있었고, 이번 사건과 경합범으로 처리되었습니다.
6. 배상명령 각하 (소송촉진 등에 관한 특례법 제32조 제1항 제3호, 제25조 제3항 제3호)​: 배상책임의 범위가 명백하지 않거나 피고인의 자력 부족 등으로 민사소송 절차에서 다투는 것이 적절하다고 판단될 경우, 형사소송 절차에서의 배상명령 신청은 각하될 수 있습니다. 이 사건에서는 각 피고인의 기여도 및 피해자와의 관계 등이 복잡하여 책임 범위가 명확하지 않다고 보아 배상 신청이 각하되었습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처하지 않기 위해서는 다음과 같은 점들을 반드시 확인해야 합니다.

1. 등기부등본 확인의 중요성: 전세 계약 전에는 반드시 등기부등본을 발급받아 해당 건물의 근저당권 설정 여부와 금액, 그리고 다른 선순위 임차인의 보증금 현황(전입세대 열람 등)을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 다가구주택의 경우 각 호실의 보증금 총액이 건물 시세를 초과하는 '깡통전세' 위험이 크므로 주의해야 합니다.
2. 임대인의 신원 및 재정 상태 확인: 임대인이 누구인지 정확히 확인하고, 혹시 명의만 빌려준 소위 '바지 임대인'은 아닌지, 보증금을 반환할 능력이 있는지 객관적인 자료를 통해 검토해야 합니다. 임대인의 직업이나 재산 상태에 의문이 있다면 계약을 신중히 고려해야 합니다.
3. 공인중개사의 역할 주의: 공인중개사가 '안전한 물건'이라고 강조하더라도, 그 말만 믿지 말고 스스로 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다. 만약 공인중개사가 선순위 보증금 정보를 축소하여 알려주거나 허위 문서를 작성하여 대출을 유도하는 등 사기 범행에 적극적으로 가담하는 정황이 있다면 계약을 즉시 중단하고 전문가의 도움을 받아야 합니다. 공인중개사도 사기죄의 공동정범으로 처벌받을 수 있습니다.
4. '무자본 갭투자' 위험성 인지: 매매가와 전세가 차이가 거의 없거나 오히려 전세가가 매매가를 초과하는 '무자본 갭투자' 방식의 거래는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 높습니다. 초기 투자금 없이 고수익을 보장한다는 말에 현혹되지 않도록 경계해야 합니다.
5. 보증금 액수와 건물 가치 비교: 전세보증금과 해당 건물의 선순위 채권(담보대출, 다른 임차인들의 보증금 등)을 합산한 금액이 건물 시세보다 높다면 '깡통전세'일 가능성이 높습니다. 이러한 계약은 피해야 합니다.
6. 정부 지원 대출 활용 시에도 주의: LH 전세임대주택 보증금 대출과 같은 정부 지원 대출을 받는 경우에도 대출 과정에서 요구되는 서류가 위조되지는 않았는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 서류 위조는 임차인의 대출 자격을 박탈할 뿐만 아니라 사기 피해로 이어질 수 있습니다.