주유소 임대보증금 반환 및 연체 차임 공제 다툼 판결

원고 A가 피고 C로부터 주유소를 임차하여 운영하던 중 차임 연체를 이유로 임대차계약이 종료되었습니다. 원고는 임대보증금 반환을 청구했으나 피고는 연체 차임, 연체이자, 원상복구 비용, 폐기물 처리비용 등을 공제해야 한다고 주장하며 맞섰습니다. 법원은 임대차계약 종료 시점을 2021년 6월 30일로 인정하고 원고가 연체한 2021년 3월부터 6월까지의 차임과 연체이자를 보증금에서 공제해야 한다고 판단했습니다. 그러나 피고가 주장한 원상복구 비용, 폐기물 처리비용, 수중모터 비용은 증거 부족으로 공제를 불인정했습니다. 최종적으로 법원은 피고 C가 원고 A에게 7,148,550원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주유소 임차인이자 운영자, 피고로부터 임대보증금 반환을 청구한 당사자.
• 피고 C: 주유소 임대인, 원고의 임대보증금에서 다양한 비용을 공제해야 한다고 주장한 당사자.
• D 주식회사: 원고 A가 처음으로 주유소를 전대받았던 전대인.
• G: 원고 A에 이어 이 사건 주유소를 새로 임차한 당사자.

분쟁 상황

원고 A는 2019년 D 주식회사와 주유소 전대차 계약을 맺고 영업을 시작했습니다. 이후 2020년 3월 1일에는 주유소 소유주인 피고 C와 직접 임대차계약을 체결하여 보증금 3,000만원에 월 차임 300만원으로 주유소를 임차했습니다. 2021년 3월부터 원고는 차임을 연체하기 시작했고, 2021년 5월 13일 피고는 새로운 임차인 G과 임대차계약을 체결했습니다. 원고는 2021년 5월 15일 G과 함께 석유판매업 등록 변경을 신청하고 5월 24일에는 영업 양도양수 계약을 체결했습니다. 2021년 5월 29일 피고는 원고에게 차임 미납을 알리며 6월 30일까지 주유소 인계를 요청하는 문자메시지를 보냈습니다. 원고는 2021년 6월 7일 영업을 휴업 신고했고, G은 6월 18일 석유판매업을 등록했습니다. 2021년 7월 23일 피고는 새로운 임차인 G으로부터 임대보증금 잔금을 수령했으며, 원고는 같은 날 피고에게 '7월 1일부터 월세 못 줌'이라는 문자메시지를 보냈습니다. 이러한 과정 속에서 원고는 임대보증금 반환을 청구했고, 피고는 연체 차임 외 여러 비용을 공제해야 한다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임대차계약의 정확한 종료 시점이 언제인지, 임대보증금에서 공제될 수 있는 연체 차임의 범위가 어디까지인지, 임차인이 계약 종료 후에도 목적물을 점유했으나 실질적으로 사용·수익하지 않았을 때 차임 상당의 부당이득 반환 의무가 발생하는지, 연체 차임에 대한 지연손해금(연체이자)의 기산점과 종기는 언제까지인지, 그리고 임대인이 주장하는 원상복구 비용, 폐기물 처리비용 등 기타 공제 항목들이 인정될 수 있는지 여부 및 그 증명 책임이 주된 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 제1심판결 중 피고가 지급해야 할 금액을 초과하는 부분을 취소하고, 피고는 원고에게 7,148,550원 및 이에 대하여 2021년 12월 29일부터 2024년 4월 2일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 피고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 30%는 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고가 2021년 5월 29일 원고에게 보낸 문자가 임대차계약 해지 의사표시이면서도 '6월 30일까지 주유소 인계'라는 내용을 통해 쌍방이 계약 종료 시점을 2021년 6월 30일로 합의한 것으로 판단했습니다. 이에 따라 2021년 3월부터 6월까지의 연체 차임 합계 13,200,000원과 이에 대한 연체이자 495,450원은 임대보증금에서 공제되어야 한다고 보았습니다. 하지만 원고가 주유소 영업을 휴업 신고했고 새로운 임차인이 석유판매업 등록을 한 사실 등에 비추어, 계약 종료일 이후 원고가 주유소를 실질적으로 사용·수익하여 부당이득을 얻었다고 볼 수 없으므로 2021년 7월 1일 이후의 부당이득 반환 의무는 인정하지 않았습니다. 또한 피고가 주장한 원상복구 비용, 폐기물 처리비용, 수중모터 비용 등은 원고의 책임임을 입증할 증거가 부족하다는 이유로 공제를 불인정했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 민법 제640조(차임연체와 해지)와 관련된 판결입니다. 민법 제640조는 임차인의 차임 연체액이 2기(월세 계약의 경우 두 달치)의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 판결에서는 피고가 원고의 2기 이상 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보했으며, 이 해지의 의사표시가 원고에게 도달함으로써 임대차관계 해지의 효력이 발생했습니다. 다만, 피고가 해지 통보와 함께 '6월 30일까지 주유소를 인계해달라'는 문자를 보냈고 원고가 이에 이의를 제기하지 않아 당사자 간의 의사 합치로 계약 종료 시점을 2021년 6월 30일로 정한 것으로 보았습니다. 또한, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 점유하였으나 실질적인 이득을 얻지 못한 경우 부당이득 반환 의무가 성립하지 않는다는 법리(대법원 2003다59481 판결 참조)와, 연체차임에 대한 지연손해금은 계약 해지 시가 아니라 목적물이 실제로 반환될 때까지 발생한다는 법리(대법원 2009다39233 판결 참조)가 적용되어 연체 이자 계산 및 부당이득 공제 여부가 판단되었습니다. 임대인이 보증금에서 공제하려는 원상복구 비용, 폐기물 처리비용 등에 대해서는 공제 주장을 하는 임대인에게 증명 책임이 있음을 명확히 했습니다.

참고 사항

임대차계약을 해지할 때는 해지 통보와 함께 목적물의 인도 날짜를 명확히 지정하는 것이 중요합니다. 만약 해지 통보 내용에 임차인이 목적물을 인도해야 할 특정 날짜가 포함되어 있고, 임차인이 이에 대해 별다른 이의를 제기하지 않았다면 그 날짜가 계약 종료일로 간주될 수 있습니다. 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 점유하고 있더라도, 실제로 영업을 중단하거나 다른 사람이 영업을 시작하는 등 임대차 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우에는 그 기간 동안의 차임 상당 부당이득 반환 의무가 발생하지 않을 수 있으니, 관련 증거(휴업 신고 내역, 사업자등록 변경 내역 등)를 잘 확보해야 합니다. 연체 차임에 대한 지연손해금은 계약 해지 시점이 아니라 임차인이 목적물을 임대인에게 실제로 반환한 날까지 계산될 수 있으므로, 목적물 인도가 늦어질수록 연체이자가 늘어날 수 있음에 유의해야 합니다. 임대인이 임대보증금에서 원상복구 비용, 폐기물 처리비용 등을 공제하려면 해당 비용이 임차인의 책임으로 발생했으며 그 금액이 합리적이라는 점을 객관적인 증거(계약 전후 사진, 공사 내역서, 견적서, 폐기물 처리 영수증 등)를 통해 명확하게 입증해야 합니다. 막연한 주장이나 증거가 부족한 주장은 법원에서 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다.