헬스장 임대차 보증금 반환과 불법 증축 원상회복 책임 분쟁 판결

원고는 피고 소유의 건물에서 헬스장을 임차하여 운영하던 중, 건물 내 무단 증축된 중층 운동시설이 문제가 되어 피고에게 시정명령과 이행강제금이 부과되었습니다. 원고와 피고는 이행강제금 부담에 대해 일부 합의하여 피고가 원고에게 10개월간 월세 50만 원씩 감액해 주기로 했습니다. 임대차 연장 계약 만료 후 묵시적 갱신 여부, 실제 계약 종료 시점, 그리고 불법 증축된 중층 시설의 철거 비용이 임차인의 원상회복 의무에 포함되는지 여부를 두고 분쟁이 발생했습니다. 원고는 임대차보증금 전액의 반환을 청구했으나, 피고는 미납 월세, 관리비, 원상회복 비용 등을 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 원고의 해지 통보에 따라 2019년 7월 3일에 적법하게 종료되었다고 판단했습니다. 또한 불법 증축된 중층의 철거는 임차인인 원고의 원상회복 의무에 포함되지 않는다고 보았습니다. 결과적으로 피고는 원고에게 미지급 임대차보증금 3,500만 원과 이에 대한 지연이자를 포함한 총 38,541,095원 및 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 대전 유성구 C빌딩 D호에서 헬스장을 운영하던 임차인
• 피고 B: 대전 유성구 C빌딩 D호 건물의 소유주이자 임대인

분쟁 상황

원고는 피고로부터 대전 유성구의 C빌딩 D호 헬스장을 임차하여 운영했습니다. 2015년 1월 6일 첫 계약 후 2016년 12월 7일 보증금을 1,000만 원 증액하여 연장 계약을 체결했습니다. 문제는 2017년 12월경, 피고 소유 건물에 설치된 중층 운동시설(189.78㎡)이 무단 증축물로 관할관청으로부터 철거 시정명령을 받으면서 시작되었습니다. 이에 따라 피고에게 이행강제금이 부과되었고, 원고와 피고는 이 이행강제금을 줄이기 위해 일부 중층을 철거하고, 원고가 이행강제금을 납부하는 대신 피고는 10개월간 월세 50만 원씩 감액해주기로 합의했습니다. 연장 계약 기간이 2019년 1월 6일 만료되었으나, 피고는 갱신 거절 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 이루어졌습니다. 이후 원고는 2019년 4월 3일 피고에게 계약 해지 통보를 했고, 2019년 7월 3일 원상회복 조치 완료를 통보하며 임대차보증금 반환을 요구했습니다. 그러나 피고는 임대차 계약이 2020년 1월 6일까지 연장되었다고 주장하며 원고의 해지 통보가 부당하다고 맞섰고, 중층 시설 철거를 포함한 원상회복이 미진했으므로 임대차보증금에서 미납 월세, 관리비 및 원상회복 비용 등을 공제해야 한다고 주장하면서 법적 분쟁으로 이어졌습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임대차 계약의 실제 종료 시점은 언제인가: 연장 계약 만료 후 묵시적 갱신이 있었는지, 그리고 임차인의 해지 통보 효력은 언제 발생했는지 여부입니다.
2. 임차인의 원상회복 의무 범위에 무단 증축된 중층 운동시설의 철거가 포함되는지 여부입니다.
3. 이행강제금 부담 합의에 따른 월세 감액이 임차인의 계속 임차를 전제로 한 것인지, 그리고 피고가 주장하는 월세, 관리비, 원상회복 비용 공제 주장이 타당한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B가 원고 A에게 총 38,541,095원(미지급 임대차보증금 3,500만 원 + 지연이자 3,541,095원) 및 이에 대하여 3,500만 원에 대한 지연손해금(2020년 2월 27일부터 2020년 9월 17일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하도록 명령했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송 비용은 피고가 80%, 원고가 20%를 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 임대차 연장 계약이 2019년 1월 6일 기간 만료 후 묵시적으로 갱신되었으며, 임차인인 원고의 계약 해지 통고에 따라 3개월 뒤인 2019년 7월 3일에 적법하게 종료되었다고 판단했습니다. 또한, 무단 증축된 중층 운동시설은 원고나 이전 임차인이 설치한 것이 아니고 건축물대장상 증축물로 건물의 일부로 보아야 하므로, 중층 철거의무는 임차인의 원상회복 의무에 포함되지 않는다고 보았습니다. 피고가 주장한 월세 및 관리비 상당의 손해배상 공제, 감액 월세 500만 원 반환 공제, 그리고 대부분의 원상회복 비용 공제 주장은 임대차 계약 종료 시점 불일치 또는 증거 부족 등의 이유로 받아들여지지 않았습니다. 다만, 원고가 이행강제금 감액을 위해 철거했던 계단 시설 비용 20만 원은 당시 원고와 피고 사이의 이행강제금 부담 합의의 일환으로 원고가 부담하기로 한 것이라고 보아 원고의 해당 청구는 기각되었습니다. 최종적으로 피고는 미지급된 임대차보증금 3,500만 원과 그에 대한 지연이자를 원고에게 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 (묵시적 갱신)​: 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 이 사건에서 피고가 연장 계약 만료 전 갱신 거절 통지를 하지 않았으므로, 법원은 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 임대차기간이 1년으로 연장되었다고 판단했습니다.

2. 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항 (묵시적 갱신 후 임차인의 해지권)​: 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 조항에 따라 원고가 2019년 4월 3일에 계약 해지 통보를 했고, 그로부터 3개월이 지난 2019년 7월 3일에 임대차 계약이 적법하게 종료된 것으로 판단되었습니다. 이는 묵시적 갱신 후 임차인을 보호하기 위한 규정입니다.

3. 임차인의 원상회복 의무 범위에 대한 법리: 일반적으로 임차인의 원상회복 의무는 임차인이 임대차 계약 당시 임차했던 상태로 임차물을 되돌려 놓는 것을 의미합니다. 임차인이 설치하지 않은 시설물이나 건물의 기본적인 구조적 하자, 또는 임차 이전부터 존재했던 불법 증축물 등에 대한 철거 의무는 원칙적으로 임차인의 원상회복 의무에 포함되지 않습니다. 이 사건에서 법원은 중층 운동시설이 원고나 이전 임차인이 설치한 것이 아니고 건축물대장상 건물의 일부로 보이는 증축물이었기 때문에, 그 철거 의무는 임차인인 원고의 원상회복 의무에 포함되지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 시 구두 합의는 추후 분쟁의 소지가 크므로, 중요한 합의 내용은 반드시 서면으로 명확히 작성하고 계약서에 반영하는 것이 안전합니다. 특히 월세 감액이나 계약 기간 변경과 같은 내용은 명확하게 기재해야 합니다.
2. 건물 내 불법 증축물 등 하자 여부는 임대차 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 설치하지 않았던 기존의 불법 증축물에 대한 철거 의무는 통상 임차인에게 없으므로, 계약 전에 명확히 확인하거나 특약사항으로 명시하여 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.
3. 상가 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 「상가건물 임대차보호법」에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 통보를 할 수 있으며, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 점을 인지하고 명확하게 계약 해지 통보를 하는 것이 중요합니다.
4. 임차인의 원상회복 의무는 임차인이 임차 당시의 상태로 돌려놓는 것을 의미합니다. 임차인이 설치하지 않았던 기존 시설물이나 건물 자체의 하자에 대한 철거 의무는 원칙적으로 임차인의 원상회복 의무에 포함되지 않습니다. 원상회복 범위를 두고 다툼이 예상될 경우, 계약서에 그 범위를 구체적으로 명시하거나 임차 전후의 상태를 사진이나 동영상으로 기록하여 증거를 남겨두는 것이 도움이 됩니다.
5. 임대차보증금 반환이 지연될 경우, 임차인은 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 지연이자는 법정 이율(연 5%) 또는 소송 제기 후 「소송촉진 등에 관한 특례법」상 이율(연 12%)이 적용될 수 있습니다.