부동산 매매/소유권
피고가 명의신탁 약정에 따라 소외 1 소유의 부동산을 경매로 매수하여 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳤으나, 소외 1과 그 상속인들이 계속 해당 부동산을 점유했습니다. 원고는 소외 1의 상속인으로서 20년 이상 점유했으므로 점유취득시효가 완성되었다고 주장하며 소유권이전등기를 청구했으나, 대법원은 명의신탁으로 인한 점유는 '소유의 의사'가 없으므로 점유취득시효를 인정할 수 없다고 판단하여 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.
피고는 1998년 9월 11일 소외 1 소유의 부동산을 경매에서 매수하고 같은 달 16일 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 이는 피고와 소외 1 사이에 체결된 명의신탁 약정에 따른 것이었습니다. 소외 1은 피고 명의로 소유권이전등기가 된 후에도 2014년 8월 11일 사망할 때까지 해당 부동산에서 계속 거주했고, 그 후에는 소외 1의 배우자인 소외 2와 자녀인 원고 등 상속인들이 이 부동산을 계속 점유했습니다. 원고는 소외 1과 그 상속인들의 점유가 '소유의 의사'가 있는 점유로서 1998년 10월 1일을 기산점으로 하여 20년이 경과한 2018년 10월 1일에 점유취득시효가 완성되었다고 주장하며 피고에게 소유권이전등기를 청구했습니다. 이에 피고는 소외 1 및 상속인들의 점유는 '타주점유'이므로 취득시효가 성립하지 않는다고 주장하며 맞섰습니다.
명의신탁 약정에 따라 부동산을 경매로 매수한 명의수탁자에게 소유권이전등기가 완료된 후, 명의신탁자 및 그 상속인이 해당 부동산을 계속 점유한 경우, 이러한 점유를 점유취득시효의 요건인 '소유의 의사(자주점유)'가 있는 점유로 볼 수 있는지 여부입니다.
대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 전주지방법원에 환송했습니다. 대법원은 명의신탁 약정으로 인해 타인 명의로 소유권이전등기가 된 경우, 실질적으로 매수대금을 부담한 명의신탁자는 소유권 취득 원인이 되는 법률 요건이 없다는 사실을 잘 알고 점유한 것이므로, '소유의 의사'로 점유했다는 추정이 깨어진다고 보았습니다. 따라서 명의신탁자 및 그 상속인들의 점유는 '자주점유'가 아닌 '타주점유'에 해당하여 점유취득시효가 완성될 수 없다고 판단했습니다.
대법원은 명의신탁 관계에서 이루어진 점유는 점유취득시효의 요건인 '자주점유'로 인정될 수 없다는 점을 명확히 하였습니다. 명의신탁자가 부동산의 실질적인 소유권이 명의수탁자에게 있음을 인지하고 점유하는 것은 '타주점유'에 해당하므로, 20년 이상 점유했더라도 소유권을 취득할 수 없으며, 이는 상속인들에게도 동일하게 적용됩니다. 이로 인해 원고의 소유권이전등기 청구는 인정되지 않고 사건은 원심법원에서 다시 심리하게 되었습니다.
본 판례는 주로 민법 제245조 제1항(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)과 관련된 '자주점유' 요건, 그리고 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)상의 명의신탁 법리를 다루고 있습니다.
민법 제245조 제1항은 '20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다'고 규정하고 있습니다. 여기서 '소유의 의사'로 하는 점유를 '자주점유'라고 하며, 자기 소유가 아님을 알면서 하는 점유를 '타주점유'라고 합니다. 취득시효는 '자주점유'를 요건으로 합니다.
민법 제197조 제1항은 점유자는 '소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다'고 하여 점유자의 '자주점유'를 추정하지만, 이 추정은 특별한 사정이 있으면 깨질 수 있습니다. 본 판례에서는 명의신탁 약정에 따라 매매대금을 부담하고 다른 사람 명의로 경매 매각 허가를 받은 경우, 매수인의 지위는 명의인에게 있으므로 경매 목적 부동산의 소유권은 명의인이 취득하게 됩니다. 이 경우 매수대금을 부담한 명의신탁자와 명의를 빌려준 명의수탁자 사이에는 명의신탁 관계가 성립합니다.
대법원은 명의신탁자가 명의신탁 약정에 따라 부동산을 점유한다면, 명의신탁자는 부동산의 소유권 취득의 원인이 되는 법률 요건이 없다는 사실을 잘 알고 있으므로, '소유의 의사'로 점유한다는 추정이 깨어진다고 보았습니다. 즉, 명의신탁자의 점유는 '타주점유'에 해당하며, 이러한 법리는 명의신탁자로부터 점유를 승계받은 상속인들에게도 동일하게 적용됩니다.
비슷한 문제 상황에 처한 경우 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다: 첫째, 단순히 오랜 기간 부동산을 점유했다고 해서 무조건 소유권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 점유취득시효의 핵심 요건인 '소유의 의사(자주점유)'가 있는지 여부가 매우 중요합니다. 둘째, 명의신탁 관계에서는 명의를 빌려준 사람(명의신탁자)이 자신이 법적인 소유자가 아님을 알고 점유하는 것으로 간주되므로, 특별한 사정이 없는 한 '타주점유'로 판단되어 점유취득시효가 인정되기 어렵습니다. 셋째, 부동산의 소유권이 변동된 경우 (예: 명의신탁에 따른 등기 이전), 점유취득시효의 시작점(기산점)은 해당 소유권 변동일이 됩니다. 기존에 자기 소유의 부동산을 점유하던 상태는 취득시효의 기초가 되는 점유로 보지 않습니다. 마지막으로, 상속인들이 점유를 승계하는 경우에도 피상속인의 점유 성격을 그대로 이어받게 되므로, 피상속인의 점유가 '타주점유'였다면 상속인들의 점유도 '타주점유'로 보게 됩니다. 새로운 권원에 의해 독자적인 점유를 시작했다고 주장하지 않는 한, 점유 성격이 전환되지 않습니다.
