전세금 대여금 담보 목적 전세권 설정의 효력 다툼 판결

이 사건은 피고 C가 D에게 돈을 빌려주면서 D 소유 건물에 전세권을 설정했으나, 실제 건물을 사용·수익하지 않고 오직 대여금 채권 담보만을 목적으로 한 전세권 설정 등기가 유효한지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 법원은 전세권의 본질인 사용·수익 권능을 완전히 배제하고 채권 담보만을 목적으로 설정된 전세권은 민법의 물권법정주의에 반하여 무효라고 판단했습니다.

관련 당사자

• A, B: 이 사건 건물의 현재 소유주이자 원고들. 피고 C의 전세권설정등기가 무효이므로 말소해달라고 요구했습니다.
• C: D에게 9,000만 원을 빌려주고 이 사건 건물에 전세권을 설정한 채권자이자 피고. 자신의 전세권이 유효하므로 전세금을 반환해달라고 요구했습니다.
• D: 이 사건 건물의 원래 소유주. C에게 돈을 빌리고 전세권을 설정해준 채무자입니다.
• F: D로부터 이 사건 건물을 매수했다가 원고들에게 다시 매도한 중간 매수인입니다.

분쟁 상황

피고 C는 2013년 4월 2일 D에게 9,000만 원을 월 이자 150만 원으로 대여하면서, 담보 목적으로 D 소유 건물에 전세권을 설정하기로 했습니다. 처음에 건물 2층에 전세권 이전등기를 마쳤으나, D의 요청으로 2013년 6월 24일 건물 1층에 전세금 9,000만 원의 전세권설정등기를 다시 마쳤습니다. 이후 D은 2015년 3월 13일 F에게 건물의 소유권을 넘겼고, F는 다시 2015년 9월 9일 원고들(A, B)에게 건물을 매도했습니다. 건물 소유권을 취득한 원고들은 피고 C의 전세권설정등기가 무효라고 주장하며 등기 말소를 요구하는 소송을 제기했습니다. 이에 대해 피고 C는 자신의 전세권이 유효하므로 원고들에게 전세금 9,000만 원을 돌려달라는 반소(맞소송)를 제기했습니다.

핵심 쟁점

전세권자가 전세 목적물을 사용하거나 수익할 의사 없이 오직 채권 담보만을 목적으로 전세권을 설정했을 때, 해당 전세권설정등기가 민법상 물권법정주의에 위배되어 무효가 되는지 여부입니다.

법원의 판단

대법원은 원심의 판단이 정당하다고 보아 피고 C의 상고를 기각하고, 이 사건 전세권설정등기가 무효임을 확정했습니다. 이에 따라 원고들(A, B)의 전세권설정등기 말소 청구는 인용되고, 피고(C)의 전세금 반환 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 전세권이 단순히 채권 담보 목적으로만 설정될 수 없으며, 전세권자가 해당 부동산을 사용하고 수익하려는 의사가 전제되어야 한다고 보았습니다. 이 사건의 경우, 피고 C가 실제 건물을 사용·수익할 의사나 가능성이 없었으므로, 오직 채권 담보만을 목적으로 한 이 전세권 설정 등기는 물권법정주의에 반하여 무효라고 최종 판단되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 민법의 '물권법정주의'와 '전세권의 본질'에 대한 이해가 중요합니다.

1. 민법 제185조 (물권법정주의): '물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.'고 명시되어 있습니다. 이는 법에서 정한 종류의 물권만 존재하며, 당사자들이 마음대로 새로운 형태의 물권을 만들 수 없다는 원칙입니다. 따라서 전세권도 법이 정한 범위 내에서만 인정됩니다.

2. 민법 제303조 제1항 (전세권의 내용): '전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용․수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.' 이 조항은 전세권의 핵심적인 두 가지 권능, 즉 부동산을 '사용·수익'할 권리와 전세금을 '우선변제'받을 권리를 명시합니다.

법원은 이 두 조항을 바탕으로, 전세권자가 전세 목적물을 사용·수익할 권능을 완전히 배제하고 오직 채권 담보만을 위해 전세권을 설정하는 것은 민법이 정한 전세권의 본질에 어긋나며, 물권법정주의에 위배되어 허용되지 않는다고 판단했습니다. 즉, 법이 정하지 않은 새로운 종류의 전세권을 창설하는 것이므로 그 전세권설정등기는 무효가 된다는 법리를 적용한 것입니다. 이 사건의 경우, 피고 C가 건물을 직접 사용하지 않고 D 가족이 거주했으며, 목적물 변경 요청을 수용한 점 등 여러 정황으로 볼 때 사용·수익 의사가 없었다고 판단되어 전세권설정등기가 무효로 확정되었습니다.

참고 사항

전세권은 단순히 돈을 빌려준 채권을 담보하는 목적으로만 사용될 수 없습니다. 실제 부동산을 점유하고 사용·수익할 의사가 있어야 법적으로 유효한 전세권으로 인정됩니다. 만약 전세권을 설정하면서도 실제 거주나 사용 계획 없이 채권 담보만을 위한 것이었다면, 추후 이 전세권 등기가 무효로 판단될 위험이 큽니다. 부동산 거래 시 기존에 설정된 전세권이 있다면, 그 전세권이 실제 사용·수익 목적이었는지, 아니면 단순히 담보 목적이었는지를 신중하게 확인해야 합니다. 담보 목적인 경우 유효성에 대한 다툼이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.