기타 금전문제 · 건축/재개발
수분양자가 아파트 분양대금 잔금 및 옵션 공사대금 잔금을 연체하자 건설사가 약정된 지연손해금(연체이자) 지급을 청구했습니다. 하지만 수분양자들은 건설사의 허위·과장 광고를 문제 삼아 분양계약의 효력을 다투던 중이었고, 대법원은 이러한 사정을 고려하여 약정된 지연손해금 액수가 부당하게 과다한지 다시 판단하도록 사건을 돌려보냈습니다.
피고를 포함한 아파트 수분양자들은 원고인 건설사를 상대로 아파트 기반 시설 문제 및 제3연륙교 관련 허위·과장 광고를 이유로 분양계약의 효력을 부인하며 손해배상 소송을 제기했습니다. 이 소송에서 건설사의 허위·과장 광고가 인정되어 손해배상 판결이 확정되었습니다. 이와 같이 분양계약 자체에 대한 분쟁이 진행되는 동안 수분양자들은 분양대금 잔금 및 옵션 공사대금 잔금 지급을 지연했고, 건설사는 이에 대해 계약서에 명시된 높은 연체 이자율로 계산된 지연손해금의 지급을 요구하면서 이 사건 소송이 시작되었습니다.
분양계약 및 옵션 공사계약상 연체 시 약정된 지연손해금(연체이자)이 채무자에게 부당하게 과다한 경우, 법원이 이를 적당히 감액할 수 있는지, 그리고 그 감액 판단의 기준과 범위는 무엇인지가 쟁점이 되었습니다.
대법원은 원심판결 중 분양대금 잔금과 옵션 공사대금 잔금에 대한 지연손해금 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송했습니다. 이는 건설사의 허위·과장 광고 등 특수한 사정을 충분히 고려하여 지연손해금의 감액 여부 및 범위를 다시 판단하라는 취지입니다.
대법원은 손해배상액 예정의 감액을 판단할 때, 단순히 약정된 이자율만이 아니라 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적, 손해배상액을 예정한 동기, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행, 특히 채무자에게 부당한 압박을 가하는지 여부 등 모든 구체적인 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 판시했습니다. 특히 건설사의 허위·과장 광고로 인해 수분양자들이 분양계약의 효력을 다툴 만한 특별한 사정이 있었다면, 지연된 대금에 대한 책임이 전적으로 수분양자에게 있다고 보기 어려우므로 약정된 지연손해금을 그대로 적용하는 것은 부당하게 과다할 수 있다고 보았습니다.
이 사건의 주요 법령은 민법 제398조 제2항입니다. 이 조항은 '손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다'고 규정하고 있습니다.
대법원은 여기서 '부당히 과다한 경우'란 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 의미한다고 보았습니다.
특히, 법원이 감액 여부 및 범위를 판단할 때는 사실심 변론종결 당시를 기준으로 그 사이에 발생한 모든 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 강조했습니다. 이 사건에서는 건설사의 허위·과장 광고로 인해 수분양자들이 분양계약의 효력을 다툴 만한 특별한 사정이 있었던 점, 그리고 수분양자가 분양 계약 정보 취득에 있어 건설사보다 열악한 지위에 있었다는 점 등이 손해배상액 감액의 주요 사유로 인정되었습니다.
만약 아파트 분양 계약 등에서 약정된 연체 이자율이 매우 높고, 건설사의 기망이나 허위·과장 광고 등으로 인해 계약의 효력을 다툴 만한 정당한 사유가 있었다면, 비록 계약서에 높은 연체 이자율이 명시되어 있더라도 법원에 손해배상 예정액 감액을 주장할 수 있습니다.
이러한 경우, 법원은 단순히 약정된 이자율만이 아니라 분양 당시 건설사의 설명 내용, 계약 체결에 영향을 미친 광고 내용, 기반 시설이나 계약 내용에 대한 분쟁의 경과, 그리고 이로 인해 수분양자가 입게 되는 경제적 압박 등을 종합적으로 고려하여 연체 이자율을 감액할 수 있습니다.
따라서 분양대금 등의 연체로 인한 지연손해금 청구를 받았다면, 본인의 연체 사유가 건설사의 책임 있는 사유와 연관되어 있는지, 그리고 약정된 연체 이율이 일반적인 수준을 현저히 초과하여 경제적 약자의 지위에 있는 자신에게 부당한 압박을 주지는 않는지 등을 면밀히 검토해볼 필요가 있습니다.
