부동산 매매/소유권
원고 A씨가 포항시 남구 Z 임야 중 일부(662㎡)에 대해 취득시효 완성을 원인으로 AA의 상속인들인 피고들에게 소유권이전등기를 청구했으나 법원은 원고의 점유가 '소유의 의사'가 없는 타주점유라고 판단하여 청구를 기각한 사건입니다.
포항시 남구 Z 임야는 1971년부터 AA 명의로 소유권보존등기가 되어 있었으며 AA 사망 후 그 상속인인 피고들이 재산을 상속했습니다. 이 임야 위에는 1960년경 건축된 목조주택과 1976년경 건축된 시멘트조 주택 총 2채의 미등기 건축물이 있었습니다. 원고 A는 2021년 2월 6일 이 미등기 건축물 2채와 그 부지를 함께 매수했다고 주장하며 이전에 두 주택의 상속인들을 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 판결을 받아 주택 소유권등기를 마쳤습니다. 이후 원고는 미등기 건축물의 부지에 해당하는 임야 부분(662㎡)에 대해서도 2023년 10월 1일 취득시효 완성을 원인으로 AA의 상속인인 피고들에게 소유권이전등기 절차를 이행하라고 청구했습니다. 원고는 전 소유자가 2000년경부터 부지를 평온하고 공연하게 점유해왔으며 이를 승계한 자신에게 소유권이전등기 의무가 있다고 주장했습니다.
타인 소유의 토지 위에 있는 미등기 건물을 매수한 사람이 그 건물의 부지에 대해서도 '소유의 의사'를 가지고 점유했다고 볼 수 있는지, 즉 점유취득시효 요건 중 '자주점유'가 인정되는지 여부입니다.
법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고가 이 사건 임야 중 문제의 부지 부분을 '소유의 의사'로 점유했다는 추정이 번복되었다고 판단했습니다. 원고가 미등기 건축물만 매수하고 부지까지 매수했음을 인정할 증거가 없으며 해당 임야가 등기된 타인 소유임을 알 수 있었음에도 소유자가 없다고 주장한 점 등을 종합적으로 고려할 때 원고의 점유는 소유의 의사가 없는 타주점유에 해당하므로 취득시효 완성을 인정할 수 없다고 결론 내렸습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 민법 제245조 제1항의 부동산 점유취득시효 요건입니다. 민법 제245조 제1항은 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"고 규정하고 있습니다. 여기서 '소유의 의사'는 부동산을 자기 소유물처럼 배타적으로 지배하려는 의사(자주점유)를 의미하며 타인의 소유권을 인정하면서 점유하는 것(타주점유)과는 구분됩니다. 법원은 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유 부동산을 무단 점유한 것임이 증명된 경우 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아 자주점유의 추정을 번복할 수 있다고 보았습니다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2011다52017 판결 등 참조). 또한 타인 소유 토지 지상의 주택이 매도되는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 매수인은 그 주택의 부지에 대하여 점유할 권리만을 매수하는 것으로 보아야 하므로 이러한 경우 그 토지 점유는 소유자를 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하려는 것이 아니고 권원의 성질상 타인 소유임을 용인한 타주점유로 봄이 상당하다고 판단하고 있습니다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다50223 판결 등 참조). 본 사건에서 법원은 원고가 문제의 임야 부지를 소유의 의사로 점유했다는 증거가 부족하고 오히려 해당 임야가 타인 소유임을 알 수 있었음에도 '소유자가 없는 부동산'이라고 주장한 점 등을 근거로 자주점유 추정이 번복되었다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
타인의 토지 위에 있는 미등기 건물을 매수할 때는 건물뿐만 아니라 부지에 대한 권리관계도 명확히 해야 합니다. 매매계약서에 부지에 대한 권리(임차권, 지상권, 소유권 이전 등)를 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 부동산을 매수할 때는 반드시 등기부등본을 확인하여 소유권 관계를 파악해야 합니다. 등기부등본에 소유자가 명확히 기재되어 있다면 그 토지가 '소유자가 없는 부동산'이라고 주장하기 어렵습니다. 부동산 점유취득시효를 주장하려면 '소유의 의사'(자주점유)로 20년간 평온하고 공연하게 점유했음을 입증해야 합니다. 단순히 건물을 소유하면서 부지를 사용한 것만으로는 소유의 의사가 있다고 인정받기 어려울 수 있습니다. 특히 타인 소유의 토지 위에 있는 주택을 매수하는 경우 특별한 사정이 없다면 주택의 부지에 대해서는 점유할 권리만 매수하는 것으로 보아 '타주점유'로 판단될 가능성이 높습니다. 미등기 건물 소유권 등기 판결이 있다고 하더라도 그 판결이 부지 소유권에 대한 점유취득시효를 인정한 것은 아닐 수 있습니다. 건물의 상속인들이 소송에 대응하지 않아 내려진 무변론 판결 등은 부지 점유의 근거로 충분하지 않을 수 있습니다.
