부동산 매매/소유권
1동의 건물이 다음에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라 함)은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의2).
구분점포의 용도가 「건축법」 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것
경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것
구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것
“구분소유권”이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외]을 목적으로 하는 소유권을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제1호).
"전유부분"(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호).
구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제1항).
전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축·개축하는 행위를 해서는 안 됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제2항).
구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있습니다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제5조제3항).
각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제11조).
각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조제1항).
위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조제2항).
공용부분의 관리에 관한 사항은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정합니다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제1항).
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않으며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제2항).
위의 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제3항).
공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항 본문).
위의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제2항).
위의 규정에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정합니다. 다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조의2제1항).
각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제17조).
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조).
건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립됩니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조제1항).
일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조제2항).
관리단의 사무는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제31조).
관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 됩니다. 다만, 규약에 특별한 규정이 있거나 관리단집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그렇지 않습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제39조제1항).
관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 하고(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제32조), 필요하다고 인정할 때에는 관리단집회를 소집할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제1항).
구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 합니다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제2항).
관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있습니다. 이 정수는 규약으로 달리 감경할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제33조제4항).
각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 다음의 지분비율에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제1항 및 제12조).
각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다.
위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함합니다.
전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제2항).
구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제16조제2항, 제24조제4항, 제26조의2제2항 또는 제26조의4제5항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제37조제3항).
관리단집회의 의사는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제1항).
의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」으로 정하는 방법을 말함)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제38조제2항).
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 봅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조제1항).
위에도 불구하고 다음의 경우에는 그 구분에 따른 의결정족수 요건을 갖추어 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 봅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조제2항).
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항제2호의 경우: 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조의2제1항 본문, 제47조제2항 본문 및 제50조제4항의 경우: 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조의2제1항 단서 및 제47조제2항 단서의 경우: 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상
구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제41조제3항).
규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조제1항).
점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 집니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조제2항).
구분소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 집회 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내에, 결의한 날부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조의2).
집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우
결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우
구분소유자가 10명 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제1항).
관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제2항).
관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임됩니다. 다만, 규약으로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제3항).
구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 위의 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제4항).
관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제5항).
전유부분이 50개 이상인 건물(「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포는 제외)의 관리인으로 선임된 자는 선임일부터 30일 이내에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」 별지 서식의 관리인 선임 신고서에 선임사실을 입증할 수 있는 다음의 어느 하나에 해당하는 자료를 첨부하여 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장에게 신고해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조제6항 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」 제5조의5).
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제39조제2항에 따른 관리단집회 의사록
규약 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」 제11조제2항에 따른 관리위원회 의사록
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조의2제1항에 따른 임시관리인 선임청구에 대한 법원의 결정문
관리인은 다음의 행위를 할 권한과 의무를 가집니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제25조제1항).
공용부분의 보존행위
공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위
공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위
소음·진동·악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위
그 밖에 규약에 정하여진 행위
관리인의 대표권은 제한할 수 있습니다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제25조제2항).
관리인은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조제1항).
전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금 등 금원의 징수·보관·사용·관리 등 모든 거래행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조제2항).
이해관계인은 관리인에게 위의 보고 자료, 장부나 증빙서류의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있습니다. 이 경우 관리인은 다음의 정보를 제외하고 이에 응해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조제3항).
「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 정보
의사결정 과정 또는 내부검토 과정에 있는 사항 등으로서 공개될 경우 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있는 정보
「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포에 대해서는 제1항부터 제3항까지를 적용하지 않습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조제4항).
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약에서 규정하지 않은 관리인의 권리의무에 관하여는 「민법」의 위임에 관한 규정을 준용합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조제5항).
직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비(전기료, 수도료 등 구분소유자 또는 점유자가 납부하는 사용료를 포함)가 3억원 이상인 건물
직전 회계연도 말 기준으로 적립되어 있는 수선적립금이 3억원 이상인 건물
전유부분이 50개 이상 150개 미만으로서 다음에 해당하는 건물의 관리인은 구분소유자의 5분의 1 이상이 연서(連署)하여 요구하는 경우에는 감사인의 회계감사를 받아야 합니다. 이 경우 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자가 구분소유자를 대신하여 연서할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조의2제3항 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」 제6조의2제2항).
위 1. 또는 2.에 해당하는 건물
① 직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비가 1억원 이상인 건물
② 직전 회계연도 말 기준으로 적립되어 있는 수선적립금이 1억원 이상인 건물
관리인은 위에 따라 회계감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 해당 결과를 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 서면으로 보고해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조의2제4항 및 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령」 제6조의4제1항).
관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있으며, 관리위원회는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조의3제1항 및 제2항).
관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의에 의하여 선출합니다. 다만, 규약으로 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정한 경우에는 그에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조의4제1항).
건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 규정하지 않은 사항은 규약으로써 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조제1항).
일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 '일부공용부분'이라 함)에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않은 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않으면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제28조제2항).
규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 합니다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조제1항).
구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제29조제2항).
건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있습니다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항).
위의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따릅니다. 다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 재건축 결의는 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제2항).
새 건물의 설계 개요
건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액
위의 2.에 규정된 비용의 분담에 관한 사항
새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항
재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자(그의 승계인을 포함)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조제1항).
위의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 이 기간 내에 회답하지 않은 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조제2항 및 제3항).
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