공공임대 아파트 우선 분양 전환 자격 인정 여부 사건

이 사건은 대구 달성군에 위치한 공공건설임대주택인 O 아파트의 임차인들이 임대 의무기간이 지난 후 아파트 소유권을 인수한 임대사업자 주식회사 L을 상대로 우선분양전환 자격을 인정받아 소유권이전등기를 요구한 사건입니다. 원고들은 '공공주택 특별법'에 따른 우선분양전환 자격 요건(계속 거주 및 무주택 요건)을 충족했다고 주장했으며, 피고는 일부 원고들의 자격 미충족을 이유로 분양전환을 거부했습니다. 법원은 개정된 공공주택 특별법 제50조의3을 적용하여, 청약세대인 원고 B과 선착순 세대인 원고 F, G, K는 자격 요건을 충족하지 못했다고 판단하여 청구를 기각했습니다. 그러나 나머지 선착순 세대인 원고 A, C, D, E, H, I, J에 대해서는 계속 거주 및 무주택 요건을 충족했다고 보아 우선분양전환 자격을 인정하고, 피고에게 해당 아파트에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하도록 명령했습니다. 또한, 분양전환 가격에서 임대차보증금 92,000,000원을 상계하고 남은 잔여 매매대금 46,500,000원에 대해서는 아파트에 설정된 공동근저당권이 말소될 때까지 지급을 거절할 수 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (임차인): A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K (총 11명). M 주식회사와 공공건설임대주택인 O 아파트 임대차계약을 체결하고 거주한 임차인들입니다. 이 중 A, C, D, E, H, I, J는 법원으로부터 우선분양전환 자격을 인정받았고, B, F, G, K는 인정받지 못했습니다.
• 피고 (임대사업자): 주식회사 L. M 주식회사로부터 O 아파트의 소유권을 이전받아 임대사업을 계속하며 분양전환을 진행한 회사입니다.

분쟁 상황

M 주식회사가 대구 달성군에 건설한 5년 공공건설임대주택인 O 아파트의 임차인들은 임대 의무기간이 경과한 후 아파트의 소유권이 M 주식회사에서 피고인 주식회사 L로 이전되자, '공공주택 특별법'에 따라 자신들에게 우선분양전환 자격이 있다고 주장했습니다. 그러나 피고는 일부 임차인들이 법에서 정한 자격 요건(계속 거주 및 무주택 요건)을 갖추지 못했다며 우선분양 대상자에서 제외한다는 통지를 하였고, 이에 임차인들은 소유권이전등기 절차 이행을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다. 이 과정에서 임대차보증금의 상계와 아파트에 설정된 공동근저당권으로 인한 매매대금 지급 문제가 추가적인 쟁점으로 떠올랐습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 공공건설임대주택의 임차인들이 '개정 공공주택 특별법'에 따른 우선분양전환 자격 요건, 즉 '계속 거주 요건'과 '주택 소유 요건'을 충족하는지 여부입니다. 둘째, 이러한 요건 충족 여부에 따라 임대주택에 대한 매매계약이 성립되었는지 여부입니다. 셋째, 매매계약이 성립했을 경우, 임대차보증금 반환채권과 매매대금 채권을 상계할 수 있는지 여부 및 아파트에 설정된 공동근저당권이 말소되기 전까지 잔여 매매대금의 지급을 거절할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고는 원고 A, C, D, E, H, I, J에게 각 해당 아파트에 관하여 2021. 6. 2. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행해야 합니다.
2. 원고 B, F, G, K의 청구는 각각 기각됩니다.
3. 소송비용 중 원고 A, C, D, E, H, I, J와 피고 사이에 발생한 부분은 피고가 부담하고, 나머지 원고들과 피고 사이에 발생한 부분은 위 원고들이 각 부담합니다.
4. 피고의 소유권이전등기 의무와 원고들의 매매대금 지급 의무는 동시이행 관계에 있습니다.
5. 매매대금 138,500,000원 중 임대차보증금 92,000,000원은 상계되어 잔여 매매대금은 46,500,000원입니다.
6. 원고들은 공동근저당권이 말소될 때까지 잔여 매매대금 46,500,000원의 지급을 거절할 수 있습니다.

결론

법원은 공공주택 특별법에 따라 임대주택의 우선분양전환 자격 요건을 엄격하게 해석하고 적용하여, 계속 거주 및 무주택 요건을 충족한 일부 임차인들의 우선분양전환권을 인정하고 소유권이전등기를 명령했습니다. 반면, 요건을 충족하지 못한 임차인들의 청구는 기각했습니다. 또한, 분양전환 매매 과정에서 임대차보증금 상계와 공동근저당권 말소 전까지 잔금 지급을 거절할 수 있는 임차인의 권리를 인정하여, 주택 매매에서의 공정성과 임차인 보호를 강화하는 판례로 볼 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리적 원칙은 다음과 같습니다.

1. 공공주택 특별법 제50조의3 제1항: 공공건설임대주택의 우선분양전환 대상자와 그 자격 요건을 규정하는 핵심 조항입니다.
   • (가)목은 청약세대의 경우 '입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우'에 우선분양전환 자격이 있음을 명시합니다.
   • (라)목은 선착순세대의 경우 '선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우'에 우선분양전환 자격이 있음을 명시합니다.
2. 구 임대주택법: 이 사건 아파트는 2015년 임대주택법 전부 개정 이전의 공공건설임대주택으로, 특정 조건에 따라 구 임대주택법의 적용을 받아왔습니다. 하지만 개정 공공주택 특별법 부칙 제6조 제1항에 따라 분양전환이 완료되지 않은 경우 개정 공공주택 특별법 제50조의3이 적용됩니다.
3. 「주택공급에 관한 규칙」 제11조: 입주자 모집 공고 당시의 신청 자격 요건, 특히 '무주택 세대주' 기준과 관련이 있습니다.
4. 매매계약의 성립 및 동시이행의 항변권: 부동산 매매계약이 체결되면 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금 지급 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다 (민법 제536조).
5. 상계: 임대차보증금 반환채권과 매매대금 채권은 일정한 요건이 충족되면 대등한 금액 범위 내에서 서로 소멸시킬 수 있습니다 (민법 제492조). 이 사건에서는 분양전환으로 임대차 관계가 사실상 종료되어 임대차보증금 반환채권에 동시이행 항변권이 붙어 있다고 보기 어려워 상계가 허용되었습니다.
6. 근저당권이 설정된 부동산 매매: 근저당권 등이 설정된 부동산을 매매하는 경우, 매도인은 소유권이전등기와 더불어 근저당권 말소 의무를 지게 되며, 이는 매수인의 대금 지급 의무와 동시이행 관계에 있습니다. 매수인은 근저당권이 말소될 때까지 그 담보 한도 금액에 상응하는 대금 지급을 거절할 수 있습니다 (대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결 등 참조).

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고해 주세요.

1. 공공건설임대주택의 분양전환 시 임대사업자가 변경되더라도, 임차인의 우선분양전환 권리는 관련 법규에 따라 유효하게 승계될 수 있습니다.
2. 우선분양전환 자격을 얻기 위해서는 '공공주택 특별법' 등 관련 법규에서 정한 '계속 거주 요건'과 '주택 소유 요건'을 명확히 이해하고, 임대차 기간 내내 이를 철저히 유지해야 합니다.
   • '계속 거주 요건'은 임대차계약 개시 시점부터 분양전환 시점까지 해당 임대주택을 유일한 거주지로 임차인 본인 또는 동거 세대원이 계속 거주했음을 의미합니다.
   • '주택 소유 요건'은 분양전환 시점까지 임차인이 속한 세대의 모든 세대원이 무주택자여야 한다는 것을 의미하며, 선착순 입주자의 경우 입주 당시의 주택소유기준을 분양전환 시점에도 충족해야 합니다.
3. 분양전환 시점은 임차인이 분양전환 신청을 하고 그 지위가 매수인 지위로 바뀌는 효력이 발생한 때, 즉 분양전환 승인일로 판단될 수 있으므로 관련 통지나 승인 일자를 정확히 확인해야 합니다.
4. 분양전환 가격 결정 후 매매대금 지급 시, 이미 납부한 임대차보증금은 매매대금과 상계 처리될 수 있으니 본인의 임대차보증금 액수를 정확히 파악하고 상계를 요청할 수 있습니다.
5. 만약 해당 아파트에 근저당권 등 담보권이 설정되어 있다면, 매수인은 담보권이 말소될 때까지 담보 한도 금액에 상응하는 매매대금 지급을 거절할 수 있는 권리가 있으므로, 이러한 권리를 인지하고 활용하는 것이 중요합니다.