신축 건물로 인한 토지 가치 하락과 사해행위 취소 사건

연립주택 신축 사업을 진행하던 채무자 G이 자금난에 처하여 채무 초과 상태임에도 불구하고, 원고인 A조합 등 다른 채권자들에게 손해를 입힐 것을 알면서 특정 채권자들인 피고들에게 신축 건물에 대한 근저당권 및 소유권이전청구권가등기를 설정해 준 행위가 사해행위에 해당하여 취소된 사건입니다. 법원은 채무자가 토지에 선순위 근저당권을 설정했더라도 그 토지 위에 건물이 신축되면 용도가 제한되어 담보가치가 하락할 수 있다고 보았습니다. 또한, 피고들의 '사업 유지를 위한 자금 융통' 주장은 융통된 자금이 사업 목적이 아닌 개인 채무 변제에 사용된 정황이 있어 배척되었고, '선의' 항변 역시 객관적인 증거가 부족하여 인정되지 않았습니다. 이에 따라 제1심 판결을 취소하고 피고들의 근저당권 및 가등기 설정 계약을 취소하며 등기 말소를 명했습니다.

관련 당사자

• A조합 (원고, 항소인): G에 대한 대출 채권을 가진 금융조합으로, G의 재산 처분 행위가 자신을 포함한 채권자들에게 손해를 입히는 사해행위라고 주장하며 취소를 청구했습니다.
• G (채무자): 연립주택 신축 사업을 진행하다 자금난에 처한 채무자로, A조합 외 다수의 채권자들에게 이 사건 건물에 근저당권과 가등기를 설정해 주었습니다.
• B (피고, 피항소인): G에게 돈을 빌려주고 건물에 대한 소유권이전등기청구권가등기를 설정받은 자입니다.
• C, D, E, F (피고, 피항소인): G에게 돈을 빌려주거나 근저당권을 양도받아 이 사건 건물에 근저당권설정등기를 설정받은 채권자들입니다.

분쟁 상황

J는 A조합으로부터 8억 5천만원을 대출받아 포항시 북구 I 답 1,775m² 토지 위에 연립주택을 신축하려 했습니다. 이후 J는 G에게 토지와 신축 중인 건물, 건축주 명의를 모두 양도했고, G은 2019년 1월 8일 위 대출금 채무를 면책적으로 인수하며 A조합에 토지에 대한 채권최고액 10억 2천만원의 근저당권을 설정해 주었습니다. 그러나 G은 신축 건물이 완공되기도 전에 2019년 6월 11일과 8월 27일에 걸쳐 채무초과 상태에서 피고 C, D, E, H에게 신축 건물에 대한 근저당권설정등기를, 피고 B에게 소유권이전등기청구권가등기를 설정해 주었습니다. 이에 A조합은 G이 건물 신축으로 토지의 담보가치가 하락하고 채무초과 상태에서 이 사건 건물에 피고들에게 담보를 설정해 준 행위가 다른 채권자들을 해하는 사해행위에 해당한다고 주장하며 이들 계약의 취소와 등기 말소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 채무자 G의 채무 초과 상태에서 특정 채권자들에게 담보를 제공한 행위가 사해행위에 해당하는지 여부입니다.
2. 사해행위 판단 시 담보물인 토지의 가액을 신축 중인 건물로 인해 용도가 제한된 상태로 평가해야 하는지, 아니면 나대지 상태로 평가해야 하는지입니다.
3. G의 담보 제공 행위가 사업 유지를 위한 정당한 자금 융통이었는지 여부입니다.
4. 담보를 제공받은 피고들이 사해행위임을 알지 못했다고 주장하는 '선의' 항변이 인정되는지 여부입니다.

법원의 판단

제1심판결을 취소하고, G과 피고 B 사이에 2019년 8월 27일 체결된 매매예약과 G과 피고 C, D, E 및 H 사이에 2019년 6월 11일 각 체결된 근저당권설정계약을 모두 취소했습니다. 이에 따라 G에게, 피고 B는 대구지방법원 포항지원 2019년 8월 27일 접수 제56309호로 마친 소유권이전등기청구권가등기의 말소등기절차를 이행하고, 피고 C, D, E, F은 각 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하도록 명령했습니다. 소송 총비용은 피고들이 부담합니다.

결론

법원은 채무자 G이 채무 초과 상태에서 특정 채권자들인 피고들에게 건물에 대한 담보를 설정해 준 행위가 다른 채권자인 원고를 해하는 사해행위라고 판단했습니다. 특히, 이 사건 토지의 담보가치 평가 시 신축 중인 건물의 존재로 인한 용도 제한 상태를 고려해야 한다고 보았고, 피고들이 주장한 사업 유지를 위한 자금 융통이라는 항변과 선의 항변을 모두 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 피고들이 설정받은 가등기와 근저당권 설정 계약을 취소하고 등기 말소를 명령함으로써, 원고의 채권 보전이 가능하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 채권자취소권 (민법 제406조)​: 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위(사해행위)를 한 경우, 채권자는 그 행위의 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다.
   • 사해행위의 요건: 채무자가 채무 초과 상태여야 하고, 채무자가 채권자에게 해가 됨을 알고 재산을 처분하려는 '사해의사'가 있어야 합니다.
   • 수익자의 악의 추정: 사해행위로 이득을 본 수익자(담보를 받은 피고들)는 채무자의 사해의사를 알았다고 추정됩니다. 따라서 수익자는 자신의 책임을 면하려면 자신이 선의(사해행위임을 몰랐음)였음을 증명할 책임이 있으며, 이를 입증하기 위해서는 객관적이고 납득할 만한 증거자료가 필요합니다 (대법원 2008다74621 판결 등 참조).
2. 피보전채권의 존재와 범위: 사해행위 취소를 청구하는 채권(피보전채권)은 그 존재가 인정되어야 합니다. 담보권이 설정된 부동산의 경우, 그 부동산의 가액 및 채권최고액이 해당 채무액을 초과하여 채무 전액에 대한 우선변제권이 확보되어 있다면, 그 범위 내에서는 채무자의 재산 처분 행위가 채권자를 해하지 않으므로 사해행위가 성립되지 않습니다. 채무액이 부동산의 가액 및 채권최고액을 초과하는 경우에만 그 담보물로부터 우선변제받을 금액을 공제한 나머지 채권액에 대하여 채권자취소권이 인정됩니다. 이 경우 채권자는 자신이 주장하는 피보전채권이 우선변제권 범위 밖에 있다는 점을 주장하고 입증해야 합니다 (대법원 2002다41589 판결 등 참조).
3. 목적물 가액 평가 기준: 사해행위취소소송에서 목적물의 가치는 사해행위 당시의 현황에 따른 객관적 시가로 산정함이 원칙입니다. 담보로 제공된 부동산이 토지이고 그 위에 건물이 존재한다면, 건물의 규모, 구조와 용도 및 건물에 관련된 권리관계에 비추어 사실상 건물의 철거가 곤란하거나 철거에 상당한 시간과 비용이 소요되는 등의 경우에는 이러한 모든 사정들을 감안하여 토지의 가액을 평가하여야 합니다 (대법원 2014다63656 판결 참조).
4. 채무초과 상태에서의 특정 채권자 담보 제공: 채무자의 재산이 채무의 전부를 변제하기에 부족한 경우에 채무자가 그의 재산을 어느 특정 채권자에게 대물변제나 담보조로 제공하는 것은 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자의 이익을 해하는 '사해행위'로 인정됩니다 (대법원 2007다18218 판결 등 참조).
5. 사업 계속 추진을 위한 자금 융통의 예외: 자금난으로 사업을 계속 추진하기 어려운 채무자가 자금을 융통하여 사업을 계속 추진하는 것이 채무 변제력을 갖게 되는 최선의 방법이라고 생각하고 자금을 융통하기 위하여 부득이 부동산을 특정 채권자에게 담보로 제공하고 그로부터 신규 자금을 추가로 융통받았다면 특별한 사정이 없는 한 채무자의 담보권 설정 행위는 사해행위에 해당하지 않을 수 있습니다 (대법원 2001다50015 판결 참조). 다만, 본 사건에서는 융통된 자금이 사업 용도에 사용되지 않은 정황이 인정되어 이 예외가 적용되지 않았습니다.

참고 사항

1. 채무자의 재산 처분 행위: 채무자가 경제적으로 어려운 상황에서 자신의 재산을 특정 채권자에게만 담보로 제공하거나 양도하는 경우, 이는 다른 채권자들에게 손해를 입히는 '사해행위'로 취소될 수 있습니다.
2. 담보물 가치 평가: 부동산의 담보가치를 판단할 때, 그 위에 건물이 신축 중이거나 존재하는 경우 건물의 존재가 토지의 사용 목적이나 가치에 영향을 미친다면 이러한 사정을 고려하여 평가될 수 있습니다. 단순히 나대지 상태로 평가되지 않고, 건물의 규모, 구조, 용도 및 철거 곤란성 등의 모든 사정을 감안하여 토지의 가액을 평가해야 합니다.
3. 사업 목적의 자금 융통 예외: 채무자가 자금난 해소를 위해 담보를 제공하고 돈을 빌렸다고 주장하더라도, 그 돈이 실제 사업 유지나 공사 진행에 사용되지 않고 개인 채무 변제 등 다른 용도로 쓰였다면 사해행위 취소의 예외 사유로 인정받기 어렵습니다. 자금의 실제 사용처에 대한 객관적인 증거가 중요합니다.
4. 수익자의 선의 주장 입증 책임: 채무자로부터 담보를 받거나 재산을 이전받은 사람이 사해행위임을 몰랐다고 주장하더라도, 법원에서는 '선의'였다는 점을 객관적인 증거로 명확히 입증해야 합니다. 단순히 몰랐다고 주장하거나 채무자의 일방적인 진술만으로는 받아들여지지 않을 가능성이 높습니다.
5. 채무초과 상태 확인: 채무자의 재산이 채무를 갚기에 부족한 '채무 초과' 상태인지 여부는 사해행위 판단의 중요한 기준이 됩니다. 거래 전에 채무자의 재정 상태를 파악하는 것이 중요합니다.