부동산 매매/소유권
원고 소유의 주택을 전 임차인 F가 기간 만료 전 무단으로 퇴거하면서 보증금을 받고 피고들에게 인도하였습니다. 피고들은 이후 주택을 점유하며 일부 기간 동안 차임을 지급하였으나, 2021년부터 지속적으로 차임을 연체하였습니다. 이에 원고는 임대차 계약 해지를 통지하고 주택 인도 및 미지급 차임 지급을 청구하였으며, 법원은 피고들에게 주택을 인도하고 미지급 차임 및 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.
원고는 2019년 2월 1일 소외 F와 주택에 대한 임대차 계약(보증금 100만 원, 사글세 120만 원)을 체결했습니다. 하지만 F는 임대차 기간 만료 전인 2019년 어느 날 원고의 동의 없이 주택에서 퇴거하면서 피고들에게 보증금 100만 원을 받고 주택을 인도했습니다. 원고는 이 사실을 뒤늦게 알게 되었고, 2020년 2월경 피고 D에게 전화하여 계속 거주할 의사가 있는지 물으며 월세 20만 원(사글세 120만 원을 월세로 환산한 금액)을 고지했습니다. 피고들은 거주 의사를 밝히며 2020년 3월경 2020년도 사글세 120만 원을 지급했습니다. 그러나 피고들은 2021년부터 차임을 연체하기 시작하여 2025년 3월경까지 총 280만 원을 연체했습니다. 이에 원고는 2024년 12월 13일 임대차 계약 해지 및 주택 인도를 요청하는 내용증명을 발송하고 2025년 1월 31일 문자 메시지로도 통지했지만, 피고들은 계속 퇴거에 불응하며 주택을 점유했습니다. 원고는 소송 준비 중 전입세대확인서를 통해 피고 C도 주택에 전입되어 있음을 확인하게 되었습니다.
주택 소유자의 동의 없이 전 임차인으로부터 주택을 인도받아 점유하고 있는 자들에게 건물을 인도받을 수 있는지, 그리고 이들이 미지급한 차임 상당의 금원을 받을 수 있는지 여부가 쟁점입니다. 또한 정식 임대차 계약이 없었거나, 있었더라도 차임 연체로 해지된 경우의 법적 책임에 대한 판단도 중요 쟁점입니다.
법원은 피고들이 공동으로 원고에게 해당 부동산을 인도하고, 2025년 3월까지 연체된 차임 합계 2,900,000원에 대해 2025년 7월 25일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 가산하여 지급하며, 2025년 4월 1일부터 부동산 인도 완료일까지 매월 100,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 또한 소송비용은 피고들이 부담하고, 해당 판결은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
본 판결은 임대인 동의 없는 무단 전대 또는 불법 점유에 대해 소유자가 건물 인도 및 미지급 차임 상당액을 청구할 수 있음을 명확히 보여줍니다. 특히 임차인이 차임을 장기간 연체하고 임대인의 해지 통보에도 불구하고 퇴거하지 않을 경우, 소유자는 법적 절차를 통해 건물 인도와 연체된 금액을 회수할 수 있습니다.
본 사건은 임대차 계약 관계에서 발생한 건물 인도 및 미지급 차임 청구에 관한 것입니다.
민법 제618조 (임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약입니다. 이 사건에서 피고들이 원고와 직접적인 임대차 계약이 없었거나, 구두 계약이 있었다고 하더라도 차임 연체가 발생했습니다.
민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한) 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다. 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서 전 임차인 F는 원고의 동의 없이 피고들에게 주택을 인도했으므로 이는 불법 전대에 해당하며, 원고가 임대차 계약 해지를 통지할 정당한 사유가 됩니다.
민법 제741조 (부당이득의 내용) 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이 사건에서 피고들이 원고 소유의 주택을 무단으로 점유하여 사용함으로써 얻은 이익은 법률상 원인이 없는 부당이득에 해당하므로, 원고에게 그 이익(미지급 차임 상당액)을 반환해야 합니다.
민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조 제1항 (무변론 판결) 피고가 소장 부본을 송달받고도 답변서를 제출하지 않거나, 답변서를 제출했더라도 청구 원인에 대한 실질적인 반박 없이 단순히 부인하는 내용일 경우 법원이 변론 없이 판결을 선고할 수 있음을 규정합니다. 본 사건은 피고들이 변론에 참여하지 않아 무변론 판결로 종결되었습니다.
임대인 동의 없는 전대차는 불법 전대차에 해당하여 임대차 계약 해지 사유가 됩니다. 임대차 계약 기간 중 임차인이 주택을 다른 사람에게 넘겨줄 경우 반드시 임대인의 동의를 받아야 합니다. 만약 동의 없이 제3자에게 주택을 인도했다면, 임대인은 해당 제3자에게 건물 인도를 청구할 수 있습니다. 또한 임차인(또는 무단 점유자)이 장기간 차임을 연체할 경우, 임대인은 임대차 계약을 해지하고 연체된 차임과 연체 이자를 청구할 수 있습니다. 상가 건물의 경우 3기, 주택의 경우 2기의 차임 연체가 있으면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 퇴거하지 않을 경우 건물 인도 청구 소송을 진행할 수 있으며, 소송 과정에서 피고의 인적 사항을 정확히 알지 못하더라도 통신사에 대한 문서제출명령신청 등을 통해 특정할 수 있습니다. 주택을 인도받을 때까지 발생하는 점유로 인한 부당이득금(차임 상당액)도 청구할 수 있습니다.
