부동산 매매/소유권
이 사건은 국민주택기금으로 건설된 임대 아파트의 임차인 두 명이 임대 사업자(피고)를 상대로 임대 의무기간 종료 후 우선 분양전환 자격이 있다고 주장하며 소유권이전등기를 청구한 사건입니다. 법원은 원고 A의 경우 계속 거주 요건을 충족하지 못했다고 보아 청구를 기각했으나, 원고 B의 경우 선착순 입주자로서 계속 거주 및 주택 소유 기준을 충족했다고 판단하여 우선 분양전환 자격을 인정했습니다. 또한 원고 B의 분양전환 매매대금은 기존 임대차보증금과 주택에 설정된 근저당권 채권최고액을 공제한 후 산정되어 지급할 매매대금이 없다고 판단, 피고에게 소유권이전등기 절차를 이행할 것을 명령했습니다.
피고 D 주식회사는 국민주택기금의 지원을 받아 임대 아파트를 건설했습니다. 2012년 입주자 모집 공고를 거쳐 원고 A과 B는 각각 제1임대주택과 제2임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고 거주해왔습니다. 2020년 6월 10일 광양시로부터 아파트에 대한 분양전환 승인을 받았으며, 이때 각 주택형별 분양전환 가격이 결정되었습니다. 피고는 같은 해 8월과 12월 경 원고들에게 주택 소유 및 거주 요건 불비를 이유로 우선 분양전환 부적격 통지를 하였습니다. 이에 원고들은 자신들이 우선 분양전환 자격을 갖추었다고 주장하며 2021년 5월 14일 피고에게 분양전환 가격으로 주택을 매수하겠다는 의사표시를 담은 소장 부본을 송달하고 소유권이전등기 절차 이행을 구하는 소송을 제기했습니다.
공공건설임대주택의 우선 분양전환 자격 요건(계속 거주, 무주택 여부, 선착순 입주자 해당 여부)을 충족하는지 여부, 분양전환 매매대금 산정 시 임대차보증금 및 주택에 설정된 근저당권 채권최고액을 공제할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
원고 A의 항소는 기각되었습니다. 원고 A은 임대 아파트에 계속 거주했다는 증거가 부족하여 우선 분양전환 자격을 인정받지 못했습니다. 원고 B에 대한 부분은 제1심 판결이 변경되어 원고 B의 청구가 인용되었습니다. 피고는 원고 B에게 별지 목록 제2항 부동산에 관하여 2021년 5월 14일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행해야 합니다. 원고 B은 우선 분양전환 자격을 갖추었으며, 매매대금에서 임대차보증금과 근저당권 채권최고액을 공제한 결과 추가로 지급할 금액이 없다고 판단되었습니다.
법원은 임대주택의 우선 분양전환 자격 요건을 엄격하게 심사하며, 특히 계속 거주 여부 및 주택 소유 기준에 대한 개정 법규의 적용을 명확히 했습니다. 원고 A은 계속 거주 요건 불충족으로 패소하였으나, 원고 B은 자격 요건을 모두 충족하고 매매대금 공제 주장까지 받아들여져 승소하게 되었습니다. 이는 공공임대주택의 분양전환을 둘러싼 임차인과 임대사업자 간의 오랜 다툼에 대한 중요한 판단 기준을 제시한 판결입니다.
이 사건에는 주로 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.
공공임대주택의 우선 분양전환을 고려하는 경우, 다음 사항들을 면밀히 확인하고 준비해야 합니다.
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