기타 금전문제 · 임대차
이 사건은 상가 임대차 계약 종료 후 임차인인 원고가 임대인인 피고에게 잔여 임대차보증금 반환을 청구하고, 피고는 이에 대항하여 원고의 전세권설정등기 말소를 청구하면서 원상회복 비용 공제를 주장한 사건입니다. 법원은 원상회복 비용의 범위를 재조정하여 임대인이 반환할 임대차보증금 액수를 확정하고, 임대차보증금 반환 의무와 전세권설정등기 말소 의무가 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다.
원고와 피고 사이의 상가 임대차 계약은 2020년 5월 31일 기간 만료로 종료되었습니다. 계약 종료 후 임차인인 원고는 임대차보증금 반환을 청구했으나, 임대인인 피고는 임차인이 상가를 원상회복하지 않았으므로 그에 따른 비용을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 그 비용의 범위를 다퉜습니다. 또한 피고는 임차인인 원고가 설정한 전세권설정등기를 말소해 줄 것을 요구했습니다. 원고는 임대차보증금 중 11,198,900원을 청구했으나, 피고는 이 사건 상가의 1층에 대한 철거공사 및 피고의 커피 판매점 사용을 위한 공사 비용 등 원상회복 비용으로 10,800,000원을 주장하며 공제를 요구했습니다.
임대차 계약 종료 후 임차인이 부담해야 할 원상회복 비용의 정확한 범위, 잔여 임대차보증금 반환 의무의 유무와 그 액수, 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 전세권설정등기 말소 의무가 동시이행 관계에 해당하는지 여부, 그리고 이에 따른 지연손해금 발생 책임의 유무입니다.
재판부는 제1심판결을 변경하여, 피고(임대인)는 원고(임차인)로부터 별지 목록 기재 부동산에 대한 광주지방법원 2015. 6. 10. 접수 제142944호 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 3,208,900원을 지급하라고 판결했습니다. 또한 원고(임차인)는 피고(임대인)로부터 3,208,900원을 지급받음과 동시에 피고에게 위 전세권설정등기의 말소등기절차를 이행하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 본소청구(지연손해금 등)와 피고의 나머지 반소청구는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용은 원고가 30%, 피고가 나머지를 부담하도록 결정되었습니다.
항소심 재판부는 임차인의 원상회복 비용으로 7,990,000원을 인정하고, 임대인이 임차인에게 반환할 잔여 임대차보증금은 3,208,900원으로 확정했습니다. 특히 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 전세권설정등기 말소 의무가 동시이행 관계에 있음을 명확히 하여, 한쪽이 이행제공을 하지 않는 한 지연손해금이 발생하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경하는 판결을 내렸습니다.
임대차가 종료되면 임차인은 임차물을 반환할 의무가 있고, 임대인은 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이때 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 마친 경우, 임대차보증금 반환 의무는 전세권설정등기 말소 의무와 동시이행 관계에 있습니다. 이는 민법 제317조에 따라 전세권이 소멸하면 전세권자는 목적물을 인도하고 전세권설정등기를 말소할 의무를 지게 되는데, 이러한 의무와 전세금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다는 대법원 판례(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결 등)가 확립되어 있기 때문입니다. 즉, 임대인은 전세권 말소에 필요한 서류를 제공함과 동시에 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 보증금을 받음과 동시에 전세권을 말소해야 합니다. 이러한 동시이행 관계에서는 어느 한쪽이 자신의 의무를 이행하거나 이행을 제공하기 전까지는 상대방도 자신의 의무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않으므로, 지연손해금이 발생하지 않습니다 (대법원 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결 등).
임대차 계약 종료 시 원상회복 의무의 범위는 계약 내용과 임차인의 사용 목적에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 입주 전후 상태를 사진이나 영상 등으로 기록하여 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 임대차보증금에서 공제될 수 있는 원상회복 비용은 임차인이 사용으로 인해 발생한 부분에 한정되며, 임대인이 다음 사용 목적을 위해 건물을 개조하는 비용은 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않습니다. 견적서를 신중히 검토하고 불필요하거나 과도한 비용 청구에 대해서는 이의를 제기할 권리가 있습니다. 전세권이 설정된 임대차 계약의 경우, 임대차보증금 반환과 전세권설정등기 말소는 법률상 동시이행 관계에 있습니다. 어느 한쪽이 자신의 의무 이행을 거부하면, 상대방도 자신의 의무 이행을 거부할 수 있으며, 상대방이 이행 제공을 하지 않는 한 지연손해금 발생 책임이 없다는 점을 인지해야 합니다. 따라서 전세권 말소에 필요한 서류를 미리 준비하고, 보증금 반환과 동시에 말소 절차를 진행할 수 있도록 상호 협의하는 것이 바람직합니다.
