재개발구역 토지 양수인의 조합원 분양권 인정 여부 판결

이 사건은 재개발 조합설립인가 이후 한 명의 토지 소유자로부터 여러 필지의 토지를 양수받아 소유하게 된 원고가 재개발조합의 관리처분계획 중 자신을 현금청산자로 분류한 부분이 무효라고 주장하며 제기한 소송입니다. 법원은 원고를 포함한 양수자들이 각자 조합원 지위를 가지지만, 이들 전원을 1인의 조합원으로 보아 1개의 분양권만 인정되고, 분양신청은 대표조합원을 통해서만 유효하므로, 원고의 단독 분양신청은 효력이 없어 현금청산 대상자가 맞다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발 사업구역 내 토지(이 사건 토지)를 F 주식회사로부터 매수하여 소유권을 취득한 자로, 피고 조합에 분양권을 주장하는 사람입니다.
• 피고 B 주택재개발정비사업조합: 광주광역시 북구 일원에서 재개발사업을 추진하고 있는 조합입니다. 원고를 현금청산자로 분류한 관리처분계획을 수립했습니다.
• F 주식회사: 피고 조합 설립인가 후 이 사건 사업구역 내 여러 토지를 매수하여 소유했던 초기 조합원입니다. 1차 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않았고, 이후 이 사건 토지를 원고에게 매도했습니다.
• G, H, I: F 주식회사로부터 이 사건 각 토지의 일부를 양수한 다른 소유자들입니다.
• J: 원고와 F 주식회사로부터 이 사건 각 토지에 관한 업무를 위임받아 피고 조합에 분양신청을 시도했던 사람입니다.

분쟁 상황

피고 주택재개발정비사업조합은 2008년 3월에 설립되어 재개발사업을 추진하고 있었습니다. F 주식회사는 조합설립인가 후인 2014년 5월, 사업구역 내 여러 필지의 토지를 매수하여 소유권을 이전받았습니다. 피고 조합은 2016년 11월부터 1차 분양신청 절차를 진행했는데, 당시 F 주식회사는 분양신청을 하지 않았습니다. 이후 2017년 5월경 F 주식회사는 매수했던 토지 중 일부(이 사건 토지)를 원고 A에게, 다른 토지들은 G, H, I 등에게 매도하고 소유권이전등기를 해주었습니다. 피고 조합은 2017년 8월부터 2차 분양신청 절차를 진행했습니다. 원고는 F 주식회사와 함께 업무를 위임받은 J과 함께 분양신청을 하러 갔으나, 피고 조합은 'F은 1차 분양신청을 하지 않아 분양신청을 할 수 없다', '원고는 지분 쪼개기라서 분양권이 인정되지 않는다'고 주장하며 분양신청을 받아주지 않았습니다. 원고는 원고만이라도 분양신청을 하겠다고 했으나 이 역시 거부당했습니다. 결국 피고 조합은 원고, F 주식회사, G, H, I 등 이 사건 각 토지의 소유자들을 모두 현금청산자로 분류하여 관리처분계획을 수립했고, 이 계획은 2018년 3월 광주광역시 북구청장으로부터 인가 고시되었습니다. 원고는 이러한 관리처분계획 중 원고에 대한 부분이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 재개발 조합설립인가 후 한 명의 토지등소유자(F 주식회사)로부터 여러 토지를 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우, 각 양수자에게 개별적인 조합원 지위와 분양권이 인정되는지 여부입니다. 둘째, 이러한 경우 분양신청은 각 소유자가 단독으로 할 수 있는지 아니면 대표조합원을 선임하여 대표조합원이 해야 하는지, 혹은 모든 소유자가 함께 해야 하는지 그 방법에 대한 것입니다. 셋째, F 주식회사가 1차 분양신청을 하지 않아 조합원 자격을 상실했더라도, 2차 분양신청 기회가 주어졌을 때 원고가 조합원 자격을 회복하고 분양신청을 할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 판결의 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 조합원 지위 인정: 원고는 피고 조합 설립인가 후 이 사건 토지를 양수하여 소유권을 취득했으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 분양신청 기간 만료 전까지 피고의 조합원 지위를 보유하고 있었다고 보았습니다. 또한 F 주식회사가 1차 분양신청을 하지 않았어도, 사업시행계획 변경으로 인한 2차 분양신청 기간에 신청하면 조합원 자격을 회복시킬 수 있다는 조합 정관에 따라 F 주식회사나 그로부터 토지를 양수한 원고의 조합원 지위에 영향이 없다고 보았습니다.
2. 수분양권의 범위: 구 도시정비법 제19조 제1항 제3호 및 제48조 제2항 제6호의 취지를 고려할 때, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 투기 세력 유입 차단 및 기존 조합원 보호라는 입법 취지에 따라 대표조합원과 그 외 토지등소유자 전원을 '1인의 조합원'으로 보아 '1개의 주택'만 공급해야 한다고 판단했습니다.
3. 분양신청의 방법: 대표조합원을 포함한 여러 명의 토지등소유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 1주택을 공급하는 경우, 분양신청 절차는 대표조합원이 조합을 상대로 행사하거나, 적어도 원고, F 주식회사, G 전원에 의하여 이루어져야 한다고 보았습니다. 조합 정관에도 대표조합원 선임 및 신고 의무, 그리고 법률행위는 대표조합원이 행하도록 규정되어 있음을 근거로 들었습니다.
4. 원고의 분양신청 효력 없음: 원고가 단독 명의 또는 원고와 F 주식회사만의 명의로 분양신청을 한 것은 대표조합원 선임 및 신고 절차를 거치지 않았고 G의 동의를 얻어 공동으로 신청했다는 증거도 없으므로, 피고 조합 정관에서 정한 법률행위 방식을 준수하지 않아 그 효력이 없다고 판단했습니다. 따라서 원고는 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 자로서 조합원의 지위를 상실하고 현금청산 대상자에 해당한다고 결론 내렸습니다.

결론

재개발조합설립인가 후 한 명의 소유자로부터 여러 토지를 양수한 경우, 여러 명의 양수인이 각자 조합원 지위를 가지더라도 이들 모두를 '1인의 조합원'으로 보아 '1개의 분양권'만을 인정하며, 분양신청은 대표조합원을 통해 하거나 모든 공동 소유자가 함께 해야 한다는 것이 법원의 최종 판단입니다. 따라서 원고의 단독 분양신청은 효력이 없으므로 원고는 현금청산 대상자에 해당하며, 이 사건 관리처분계획은 유효합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」(구 도시정비법) 제19조 제1항 제3호: 이 조항은 '조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다'고 규정합니다. 이는 투기 세력의 유입을 사전에 차단하고, 기존 조합원의 권익을 보호하며, 이른바 '지분 쪼개기'를 통한 조합원 수의 급격한 확대로 정비사업 진행에 차질이 생기는 것을 막으려는 입법 취지에서 신설되었습니다. 법원은 이 사건에서 원고와 F 주식회사, G이 이 조항에 해당한다고 보아, 각자 조합원 지위를 가지더라도 이들 전원을 '1인의 조합원'으로 보아야 한다고 해석했습니다.
2. 「도시 및 주거환경정비법」(구 도시정비법) 제48조 제2항 제6호: 이 조항은 관리처분계획의 수립 기준에 대해 '1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다'고 규정합니다. 법원은 제19조 제1항 제3호의 경우 직접적으로 이 조항에 해당하지 않지만, 위 입법 취지를 고려할 때 대표조합원과 그 외 토지등소유자 전원에게 '1주택'을 공급해야 한다고 보았습니다. 즉, 여러 토지를 양수했더라도 1개의 분양권만 인정된다는 의미입니다.
3. 조합 정관 규정 (이 사건 정관 제9조 제4항, 제5항, 제10조 제3항, 제52조)​:
   • 제9조 제5항: 구 도시정비법 제19조 제1항 제3호와 동일하게 '조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다'고 규정하고 있습니다.
   • 제9조 제4항 후문: '그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지의 대표조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위 및 총회참석 등은 그 대표조합원이 행한다'고 정하고 있습니다. 이 조항은 분양신청과 같은 조합을 상대로 한 법률행위는 반드시 대표조합원을 통해 이루어져야 함을 명시합니다. 법원은 원고가 이 절차를 지키지 않아 분양신청 효력이 없다고 판단했습니다.
   • 제10조 제3항 및 제52조: 조합원의 권리 양도 시 조합에 변경 내용을 신고해야 하며, 신고하지 않아 발생하는 불이익에 대해 이의를 제기할 수 없다고 규정합니다. 이는 조합 운영의 절차적 편의를 도모하고, 조합이 내부 사정을 파악하기 어려운 상황에서 법률관계가 복잡해지는 것을 피하려는 목적이 있습니다.
4. 조합원 자격 상실 및 회복 (이 사건 정관 제11조 제2항)​: '분양신청기한 내에 분양신청을 아니한 자는 조합원자격이 상실되나, 사업시행계획변경으로 인한 재분양신청기한 내에 분양신청을 한 자에 한해서는 조합원자격을 회복시킨다'고 규정하고 있습니다. 법원은 F 주식회사가 1차 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않았더라도, 2차 분양신청 기회가 주어졌을 때 다시 분양신청을 할 수 있었다는 점을 인정했습니다. 그러나 원고의 분양신청 절차상의 하자로 인해 최종적으로는 현금청산 대상자가 되었습니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 조합 정관 및 관련 법령 확인: 재개발 사업구역 내 토지나 건축물을 매수하기 전에 해당 조합의 정관과 「도시 및 주거환경정비법」의 조합원 자격, 분양신청, 권리 양도 등에 관한 규정을 면밀히 확인해야 합니다. 특히 조합설립인가 이후 토지를 양수하는 경우, '지분 쪼개기' 방지 규정이나 대표조합원 선임 의무 등에 주의해야 합니다.
2. 대표조합원 선임 및 신고 절차 준수: 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 등을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우, 비록 각자가 조합원 지위를 가지더라도 이들 전원을 1인의 조합원으로 보아 1개의 분양권만 인정될 수 있습니다. 이때 조합에 '대표조합원 선임동의서'를 제출하고 대표조합원을 통해 모든 법률행위(분양신청 포함)를 진행해야 합니다.
3. 공동 소유자 간 합의 및 공동 신청: 만약 대표조합원을 선임하지 못했거나 여러 명이 공동으로 권리를 행사해야 하는 상황이라면, 모든 공동 소유자의 명확한 동의를 얻어 공동으로 분양신청을 하거나 동의서 등 명확한 증거 서류를 첨부해야 합니다.
4. 분양신청 기간 준수 및 명확한 의사 표시: 분양신청 기간을 놓치지 않도록 주의하고, 분양신청 거부 시에는 그 사유를 명확히 확인하고 필요한 조치를 취해야 합니다. 단순 구두 신청보다는 서면으로 분양신청서를 제출하고 접수증을 받아두는 등 증거를 남기는 것이 중요합니다.
5. 조합원 자격 상실 및 회복 규정 이해: 분양신청을 제때 하지 않아 조합원 자격이 상실될 수 있으나, 사업시행계획 변경 등으로 재분양신청 기회가 주어지는 경우도 있습니다. 이 경우 자격 회복 조건을 정확히 이해하고 기간 내에 적절히 신청해야 합니다.