허위 또는 하자 있는 계약

전·월세 계약 위조 사례

• 전세계약 체결 권한이 없는 중개보조원 등이 새로운 임차인과 전세계약을 체결하고, 업무를 위탁한 임대인에게는 월세 계약으로 속여 나머지 보증금을 편취하는 다음과 같은 사례가 계속해서 발생하고 있습니다(대법원 2022.2.11. 선고 대법원 2021다283834 판결 참조).

  • 임대인으로부터 임대차계약의 체결, 월 임대료와 보증금의 수령, 수선의무 이행, 보증금 반환 등의 업무를 위탁받아 계속적으로 사무를 처리해 온 중개보조원 등이 전세계약 체결 권한이 없음에도 있는 것처럼 새로운 임차인을 속여 보증금을 송금받고 임대인에게 월 임대료인 것처럼 일부 금액만 보낸 뒤 나머지 금액은 편취한 사례

Q. 전세계약 체결 권한이 없는 중개보조원으로 인해 피해를 입은 임차인이 중개보조원을 통해 임대부동산을 관리해오던 임대인에게 중개보조인의 불법행위에 대한 사용자책임을 물을 수 있나요?

A. 중개보조원을 통해 임대부동산을 관리해온 임대인은 중개보조인의 불법행위에 대해 사용자책임을 부담할 수 있습니다. 임대인의 의사에 따라 임대차계약의 체결, 월 임대료와 보증금의 수령, 보증금 반환 등의 업무를 위탁하여 계속적으로 사무를 처리해온 중개보조원 등의 불법행위와 관련하여, 임대차계약의 핵심인 월 임료와 보증금 수령행위는 위탁자인 임대인의 지휘·감독 범위에 속하는 것인 점, 임대인이 중개보조원 등에게 임대 업무를 전적으로 맡겨 놓고 임차인의 거주 현황, 임대차계약의 내용 등을 제대로 확인하지 않아 불법행위에 이르게 된 점을 고려했을 때 임대인도 중개보조원의 불법행위에 대한 「민법」 제756조의 사용자책임을 부담한다고 하는 판례가 있습니다.

<출처: 대법원 2022.2.11. 선고 2021다283834 판결 참조>

신탁등기 말소 특약사항 불이행 사례

• 계약서에 신탁등기 말소 등 임대인의 의무를 특약사항으로 적었으나, 계약 후 특약사항이 실행되지 않아 경매가 진행되면 우선순위를 확보하지 못해 계약이 무효가 되는 사례도 조사되고 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기 피해 예방-전세사기 유형별 사례 및 대처방안-계약한 직후-선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행 참조].