부동산 매매/소유권
A 주식회사가 주택과 상가 건물 일부의 소유권을 취득한 후 해당 건물을 점유하고 있던 B에게 인도를 요구했습니다. B는 상가 부분에 대해 임대차 계약을 주장하며 상가건물 임대차보호법에 따른 대항력과 계약갱신요구권이 있고 주거이전비 및 영업손실 보상금을 받을 때까지 인도를 거절할 권리가 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 B의 계약갱신요구권 기간이 이미 지났고 주거이전비나 영업손실 보상금 지급을 이유로 인도를 거절할 권능이 인정되지 않는다고 판단하여, A 주식회사의 건물 인도 청구를 받아들였습니다.
A 주식회사는 경매 등을 통해 기존에 다른 사람이 소유하고 있던 주택과 상가 건물의 일부를 2021년 12월 28일 소유권이전등기를 통해 정식으로 매입했습니다. 그러나 해당 건물에는 기존 임차인이었던 B가 계속 점유하고 있었고, A 주식회사는 소유권에 기해 B에게 건물의 인도를 요구했습니다. B는 2018년 9월 1일 C과 상가 임대차 계약을 맺었음을 근거로 상가건물 임대차보호법상 대항력과 계약갱신요구권을 주장하며 인도를 거부했습니다. 또한 B는 주거이전비와 영업손실 보상금을 받을 때까지는 건물을 인도할 수 없다고 주장하며 소송으로 이어졌습니다.
피고가 상가건물 임대차보호법에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 건물을 계속 점유할 정당한 권원이 있는지 여부와 주거이전비, 영업손실 보상금 등을 지급받을 때까지 건물의 인도를 거절할 권능이 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B가 상가 건물에 대한 임대차 계약 갱신이 가능한 기간인 2023년 8월 31일이 이미 지났음을 스스로 인정했고 변론 종결일이 2023년 9월 19일이었으므로, 임대차 계약 갱신 주장은 이유 없다고 판단했습니다. 또한 주거이전비나 영업손실 보상금 등을 지급받을 때까지 인도를 거절할 수 있다는 피고의 주장에 대해서도 그러한 권능이 인정될 만한 증거가 없다고 보아 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 법원은 피고 B는 원고 A 주식회사에게 주택과 상가 건물 부분을 인도해야 한다고 판결했습니다.
법원은 원고 A 주식회사의 청구를 받아들여, 피고 B에게 문제의 주택과 상가 건물 66㎡를 A 주식회사에 인도하도록 명령했습니다. 소송 비용은 피고 B가 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 선고되었습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령은 '상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항'입니다.
상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권: 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 그러나 이 권리는 무한정 인정되는 것이 아니라 법으로 정해진 총 임대차 기간 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.
법 개정 시 적용되는 시점: 이 사건 임대차 계약은 2018년 9월 1일에 체결되었는데, 이는 2018년 10월 16일에 개정된 상가건물 임대차보호법 시행일 이전입니다. 따라서 '구 상가건물 임대차보호법'이 적용되었고, 당시 법률에 따르면 임차인은 '최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만' 계약갱신요구권을 행사할 수 있었습니다. 피고의 경우 2018년 9월 1일부터 5년이 되는 2023년 8월 31일까지만 갱신요구가 가능했고, 변론 종결 시점인 2023년 9월 19일에는 이미 그 기간이 지났으므로 더 이상 계약갱신을 주장할 수 없었습니다.
인도 거절 권능의 부재: 피고가 주장한 주거이전비나 영업손실 보상금은 임차인이 새로운 소유자에게 건물의 인도를 거절할 수 있는 정당한 권능(동시이행항변권 등)으로 인정될 수 있는 명확한 법적 근거나 계약상의 합의가 없었습니다. 따라서 법원은 피고의 보상금 청구와 건물 인도를 별개의 문제로 보고, 건물 인도 의무가 먼저 존재한다고 판단한 것입니다.
임차인으로서 상가건물 임대차보호법의 보호를 받으려면,
계약갱신요구권의 행사 가능 기간을 정확히 알아야 합니다. 이 사건의 경우 2018년 10월 16일 개정 전 상가건물 임대차보호법이 적용되어 임대차 기간이 총 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 갱신 요구가 가능했습니다. 현재는 원칙적으로 총 10년까지 갱신을 요구할 수 있으므로, 본인의 계약 시점에 따라 적용되는 법규를 확인해야 합니다.
건물의 새로운 소유자가 변경되더라도 적법한 대항력을 갖춘 임차인은 그 권리를 주장할 수 있으나, 계약갱신요구권 등 임대차 기간에 관한 권리는 정해진 기간을 초과할 수 없습니다.
주거이전비나 영업손실 보상금 등은 법령이나 계약에 명시적인 근거가 있거나 관련 주체들과의 합의가 없는 한, 단순히 건물의 인도를 거절할 수 있는 정당한 권원이 되지 않습니다. 보상금 청구권과 건물 인도 의무는 별개의 문제로 취급될 수 있습니다.
