임차인이 신분 숨기고 부동산 매수하려다 계약 무산된 사건

원고는 피고 소유 건물의 임차인으로 식당을 운영하고 있었습니다. 피고가 부동산을 팔려 하자 원고는 지인 D을 통해 매수 의사를 전달했습니다. D은 원고의 신분을 숨기고 ‘D 외 2인’ 명의로 매매계약서를 작성하고 피고는 계약금 4천만원을 받았습니다. 그러나 피고는 나중에 실제 매수인이 원고라는 사실을 알게 되자, 원고에게는 부동산을 팔지 않겠다는 원래 의사를 밝히며 매도를 거부하고 받은 계약금 4천만원을 D의 계좌로 반환했습니다. 이에 원고는 피고가 매매계약을 위반했다며 약정된 위약금 4천만원을 달라고 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 매수인이 원고임을 알지 못했으므로 매매계약에 대한 의사 합치가 없었다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고의 건물 임차인으로 식당을 운영하던 사람, 이 사건 부동산의 실제 매수 의사를 가진 당사자.
• 피고 B: 원고에게 건물을 임대한 건물주, 이 사건 부동산의 매도 의사를 가진 당사자.
• C: 피고의 단골 미용실 원장, 피고가 부동산을 팔 의사가 있음을 지인 D에게 전달한 인물.
• D: C의 지인, 원고를 대리하여 피고와 매매계약을 체결하려 했으나 원고의 신분을 숨기고 ‘D 외 2인’ 명의로 계약서를 작성한 인물. 이후 자신이 직접 매수하겠다며 피고에게 위약금 소송을 제기했다가 취하했습니다.

분쟁 상황

원고는 피고 소유 건물의 임차인으로서 식당을 운영하고 있었습니다. 피고가 자신이 소유한 부동산 전체를 매도하려 하자, 원고는 피고가 자신에게는 건물을 팔지 않을 것이라고 우려하여 직접 나서지 않고 지인 D을 통해 매매를 추진했습니다. D은 2018년 6월 1일 피고를 만나 매매계약을 체결할 때, 실제 매수인이 원고라는 사실을 숨기고 ‘D 외 2인’이라는 명의로 계약서를 작성하고 4천만원의 계약금을 지급했습니다. 하지만 2018년 6월 25일경 피고는 실제 매수인이 원고라는 사실을 알게 되었고, 원고에게는 부동산을 매도할 의사가 없음을 이유로 계약을 거부하며 계약금 4천만원을 반환했습니다. 원고는 피고의 이러한 행위가 매매계약 위반이라고 주장하며, 계약 조항에 따라 피고가 위약금 4천만원과 지연손해금을 지급해야 한다고 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 피고가 원고에게 이 사건 부동산을 매도하겠다는 매매계약의 의사 합치가 있었는지 여부입니다. 특히 매수인의 신분이 매도인에게 제대로 알려지지 않은 상황에서 계약의 성립을 인정할 수 있는지가 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 기각하며 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 다음과 같은 여러 사정들을 종합적으로 판단했습니다. 피고는 임차인인 원고가 건물의 하자 문제로 여러 번 불만을 제기했기 때문에 원고에게는 이 사건 부동산을 매도할 의사가 없었고 이러한 의사를 D에게도 전달했습니다. D은 공인중개사가 아님에도 피고와 만나 매매대금을 조율하면서 매수인을 ‘서울사람’이라고만 소개했고, 계약 체결 당시 매수인이 원고임을 알면서도 피고에게 알리지 않은 채 계약서에 ‘D 외 2인’으로 기재하고 자신의 도장을 날인했습니다. 피고는 잔금 지급일 직전인 2018년 6월 25일경이 되어서야 비로소 실제 매수인이 원고라는 사실을 알게 되었습니다. 피고는 매수인이 원고임을 알게 되자마자 매매계약을 하지 않겠다고 통보하고 이미 받은 계약금 4천만원을 2018년 7월 4일 D의 계좌로 즉시 반환했습니다. 매매계약에서 당사자는 매매목적물과 매매대금만큼 중요한 사항이므로, 피고가 이 사건 부동산을 매도하겠다는 의사를 표시했을 때 매수 의사를 표시한 사람이 원고라는 사실을 전혀 알지 못했다고 보았습니다. 또한 원고는 피고가 자신에게 부동산을 팔지 않을 것을 우려하여 일부러 인적사항을 알리지 않고 계약서를 작성한 후 계약금을 지급한 것으로 판단했습니다. 따라서 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 2018년 6월 1일에 원고와 피고 사이에 매수인을 ‘원고’로 하는 매매계약 체결의 의사 합치가 있었다고 인정하기에 부족하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 계약의 성립 요건과 당사자의 동일성에 대한 의사표시의 중요성을 보여줍니다. 민법 제105조 (임의규정)​: 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의합니다. 이 사건에서 피고는 원고에게는 부동산을 매도할 의사가 없다는 명확한 의사를 가지고 있었습니다. 계약의 성립 (민법 제527조, 제528조)​: 계약은 청약과 승낙이라는 두 당사자의 의사표시가 합치될 때 성립합니다. 이 사건의 핵심은 피고가 '원고'라는 매수인에 대한 승낙 의사 자체가 없었다는 것입니다. 법원은 매매계약에서 당사자는 매매목적물과 매매대금과 더불어 가장 중요한 사항 중 하나로 보았습니다. 피고는 매수인이 원고라는 사실을 전혀 알지 못한 상태에서 계약서를 작성했고, 원고는 피고가 자신에게는 매도하지 않을 것을 우려하여 일부러 인적사항을 숨겼습니다. 이러한 상황은 매수인이라는 계약의 중요한 요소에 대해 당사자 간의 의사 합치가 없었다고 볼 수 있습니다. 따라서 매도인인 피고가 특정인(원고)에게는 매도하지 않으려는 명확한 의사를 가지고 있었음에도 매수인이 신분을 숨겨 계약을 체결한 것은 계약의 성립을 인정할 수 없는 중대한 사유가 됩니다.

참고 사항

부동산 매매 계약 시, 계약 당사자의 신분을 명확히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 대리인을 통해 계약을 진행할 경우, 대리권의 범위와 본인의 명확한 인적사항 정보를 반드시 확인해야 합니다. 매도인이 특정인에게는 부동산을 팔지 않겠다는 확고한 의사를 가지고 있는 경우, 매수인이 이를 숨기고 계약을 체결하더라도 해당 계약의 유효성이 인정되지 않을 수 있습니다. 계약의 중요 사항, 예를 들어 매매 목적물, 매매대금, 그리고 당사자의 동일성 등에 대한 양측의 명확한 의사 합치가 없었다고 판단될 경우, 계약 자체가 성립되지 않을 수 있습니다. 계약 과정에서 사실을 숨기거나 기만하는 행위는 법적 분쟁의 원인이 될 수 있으므로 모든 절차를 투명하게 진행하는 것이 필요합니다.