채무자가 유일한 부동산을 매각한 행위가 사해행위인지 다룬 판결

원고는 채무자 C에게 대여금 채권이 있었습니다. C는 자신의 유일한 재산인 부동산을 피고 B에게 매매 예약 후 본계약을 체결하여 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 원고는 C가 채무초과 상태에서 다른 채권자를 해할 의사로 부동산을 저가에 처분한 사해행위에 해당한다고 주장하며 매매계약의 취소와 가액배상을 청구했습니다. 법원은 C의 부동산 매각 목적이 채무 변제나 변제자력 확보를 위한 것이었고 매각 가격이 부당하게 낮지 않았으며 실제 매각 대금을 채권자들에게 변제하는 데 사용되었으므로, 이를 사해행위로 볼 수 없다고 판단하여 원고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• A (원고, 항소인): 채무자 C에게 74,356,460원의 대여금 채권을 가진 채권자로, C의 부동산 매각을 사해행위로 주장함.
• B (피고, 피항소인): 채무자 C로부터 이 사건 부동산을 매수한 사람으로, C에게 2억 원의 대여금 채권을 가진 채권자이기도 함.
• C (채무자): 원고 A와 피고 B에게 채무를 지고 있었으며, 유일한 재산인 부동산을 피고 B에게 매각한 당사자.
• G: 채무자 C의 남편 N에 대한 채권자이자 C의 보증채무 채권자.

분쟁 상황

채무자 C는 2016년 8월 18일 원고 A에게 74,356,460원을 빌렸고, 이를 갚지 못하고 있었습니다. 한편 C는 유일한 재산인 부동산을 소유하고 있었는데, 이 부동산에 대해 2014년 10월 15일 피고 B를 근저당권자로 하여 채권최고액 2억 5,000만 원의 근저당권을 설정해주었습니다. 2021년 12월 14일 C는 이 부동산을 피고 B에게 4억 원에 매도하는 매매예약을 체결하고 다음 날 가등기를 마쳤으며, 2022년 10월 18일 본계약에 따라 본등기를 마쳤습니다. 매매 대금 4억 원 중 2억 100만 원은 피고 B에 대한 C의 대여금 채무 변제로 갈음하고, 나머지 1억 9,900만 원은 피고 B가 C의 계좌로 송금했습니다. C는 이 1억 9,900만 원을 C의 남편 N의 보증 채무 채권자인 G의 계좌로 이체하여 변제했습니다. 원고 A는 C가 채무초과 상태에서 유일한 재산을 피고 B에게 저가에 처분한 행위가 사해행위에 해당한다고 주장하며 이 매매계약의 취소와 가액배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

채무자가 자신의 유일한 재산인 부동산을 매각한 행위가 다른 채권자를 해하는 사해행위에 해당하는지 여부, 특히 매각 목적과 대금의 적정성, 그리고 매각 대금의 사용처가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고의 항소를 기각하고 항소 비용은 원고가 부담하도록 판결하여, 채무자 C의 부동산 매각 행위가 사해행위가 아니라고 본 제1심판결을 유지했습니다.

결론

재판부는 채무자가 유일한 재산을 매각한 경우라도 그 목적이 채무 변제 또는 변제자력 확보를 위한 것이고, 매각 대금이 부당하게 낮지 않았으며, 대금을 실제로 채권자 변제에 사용했다면 특별한 사정이 없는 한 사해행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히 채무자가 일부 채권자와 통모하여 다른 채권자를 해할 의사가 있었다는 점은 사해행위를 주장하는 측이 입증해야 하며, 단순히 친분 관계만으로는 이를 인정하기 어렵다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 민법 제406조에서 규정하는 채권자취소권(사해행위취소권)과 관련된 법리가 적용됩니다. 채권자취소권이란 채무자가 채권자를 해함을 알면서 자기의 재산을 감소시키는 법률행위를 한 경우, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상회복할 수 있도록 하는 제도입니다.

관련 법리:

• 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 금전으로 바꾸는 행위가 사해행위에 해당하는지 여부는 매각 목적, 매각 대금의 적정성, 대금 사용처 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 만약 매각 목적이 채무 변제나 변제자력 확보를 위한 것이고, 대금이 부당한 염가가 아니며, 실제 채권자에 대한 변제에 사용하거나 변제자력을 유지하고 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 사해행위로 보지 않습니다.(대법원 2021. 10. 28. 선고 2018다223023 판결 등 참조)
• 채무자가 일부 채권자와 '통모'하여 다른 채권자를 해할 의사를 가지고 변제를 하였는지 여부는 사해행위를 주장하는 사람이 입증해야 합니다. 이는 채권의 실제 존재 여부, 변제액, 채무자와 채권자의 관계, 채무자의 변제 능력 및 이에 대한 채권자의 인식, 변제 전후의 채권자 행위, 당시의 채무자 및 채권자의 사정, 변제의 경위 등 여러 제반 사정을 종합적으로 참작하여 판단합니다.(대법원 2005. 3. 25. 선고 2004다10985, 10992 판결 등 참조)
• 가등기에 기하여 본등기가 경료된 경우, 사해행위 요건 구비 여부는 가등기의 원인된 법률행위(즉, 이 사건에서는 매매예약) 당시를 기준으로 판단해야 합니다. (대법원 2001. 7. 27. 선고 2000다73377 판결 등 참조)

참고 사항

채무자가 유일한 재산을 처분하는 행위라고 해서 모두 채권자를 해하는 사해행위로 인정되는 것은 아닙니다. 유사한 문제 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 첫째, 채무자가 재산을 처분한 주된 목적이 채무를 변제하거나 변제할 능력을 확보하기 위함이었는지 확인해야 합니다. 둘째, 처분된 재산의 매각 가격이 당시의 시장 시가와 비교하여 부당하게 낮은 '염가'에 해당했는지 여부가 중요합니다. 단순히 재개발 예정 구역이라는 이유만으로는 시가가 뒤집히기 어렵다는 점을 유의하세요. 셋째, 매각 대금이 실제 채권자들에게 변제하는 데 사용되었는지, 또는 채무 변제를 위한 자력 유지에 쓰였는지를 파악해야 합니다. 넷째, 특정 채권자에게만 우선적으로 변제하여 다른 채권자들을 해할 의도가 있었는지, 즉 '통모' 여부가 핵심입니다. 채무자와 특정 채권자 간의 단순한 친분 관계만으로는 '통모'를 입증하기 어렵다는 점을 알아두시기 바랍니다. '통모'는 채권의 존재 여부, 변제액, 당사자 관계, 변제 능력 및 채권자의 인식, 변제 전후의 행위 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.