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부동산법 설명서 - 개발사업 편
김용우 변호사사기
피고인 A는 부동산 매매 계약과 관련하여 대출을 받기 위한 감정평가비 명목으로 총 1억 1,650만원을 받아 이를 용도대로 사용하지 않고 편취한 혐의(사기)로 기소되었습니다. 원심에서는 피고인에게 징역 1년 6개월을 선고했으나 피고인은 사실오인 및 양형부당을 이유로 항소했습니다. 항소심은 사실오인 주장은 받아들이지 않았으나, 피고인이 자금 출연자에게 부동산을 이전하여 피해 회복을 위해 노력한 점 등을 고려해 양형부당 주장을 받아들여 원심판결을 파기하고 징역 8개월로 감형했습니다.
D는 2012년 12월 29일 C로부터 부동산을 매수하는 계약을 체결했습니다. 이 매매 계약의 잔금은 2013년 3월 10일까지 지급하기로 되어 있었고, 특약 사항에는 부동산을 담보로 은행 대출을 받아 잔금을 치르기로 되어 있었습니다. D는 잔금 지급을 위해 부동산 감정평가를 받고 이를 담보로 대출을 받고자 했습니다. 피고인 A는 이 과정에서 피해자 E를 통해 D로부터 감정평가비 명목으로 총 1억 1,650만원을 송금받았으나, 실제로는 감정평가가 이루어지지 않았고, 피고인은 송금받은 돈의 일부만 G에게 전달했을 뿐이며, 그것마저도 감정평가비와 무관하게 사용되었거나 계약 파기 이후에 전달되었습니다. 결국 이 사건 매매 계약은 잔금이 지급되지 않아 2013년 6월 26일경 파기되었습니다. 이에 D와 E는 피고인의 행위를 사기로 고소하게 되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 피고인이 금원을 편취한 사기 행위가 있었는지 여부, 즉 피고인이 주장하는 '감정평가비 명목으로 G에게 전달한 것'이라는 주장이 사실오인에 해당하는지 여부였습니다. 또한 원심에서 선고된 징역 1년 6개월의 형량이 부당하게 무거운지 여부(양형부당)가 쟁점이었습니다.
항소심은 피고인의 사실오인 주장을 기각하고 원심의 유죄 판단을 수긍했습니다. 그러나 피고인이 자금 출연자인 D에게 제주도 부동산을 이전하여 피해 회복에 노력한 점, 과거 확정된 다른 사기죄 및 위증죄와의 형평성, 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행 경위, 범행 전후 정황, 건강 상태 등 모든 양형 조건을 종합적으로 고려하여 원심의 형이 무겁다고 판단했습니다. 이에 따라 원심판결을 파기하고 피고인에게 징역 8개월을 선고했습니다.
결과적으로 피고인의 사기 행위는 인정되었으나, 피해 회복을 위한 노력 등 유리한 정상이 참작되어 원심보다 감형된 형량을 선고받게 되었습니다.
이 사건에는 다음과 같은 법령과 법리들이 적용되었습니다.
형법 제347조 제1항 (사기): 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다는 조항입니다. 피고인 A가 부동산 감정평가비 명목으로 돈을 받아 실제 용도와 다르게 사용하며 피해자를 속여 재산상 이익을 취한 행위에 이 조항이 적용되어 유죄가 인정되었습니다.
형법 제35조 (누범): 금고 이상의 형을 받어 그 집행을 종료하거나 면제를 받은 후 3년내에 금고 이상에 해당하는 죄를 범한 자는 누범으로 처벌한다는 조항입니다. 피고인 A에게 과거 확정된 범죄 전력이 있었기 때문에 이 조항이 적용되어 형이 가중되었습니다.
형법 제37조 후단, 제39조 제1항 (경합범): 경합범은 하나의 행위가 여러 죄에 해당하거나, 동시에 여러 죄를 범한 경우를 말합니다. 이 사건에서는 피고인의 사기죄와 2019년 1월 30일 확정된 사기죄, 2020년 2월 4일 확정된 위증죄가 동시에 재판받을 수 없는 관계에 있어 형법 제37조 후단, 제39조 제1항의 경합범 규정이 적용되어 형량 결정에 고려되었습니다.
형사소송법 제364조 제6항 (항소심 판결): 항소법원은 항소이유가 있다고 인정한 때에는 원심판결을 파기하고 다시 판결하여야 한다는 조항입니다. 이 사건에서 항소심은 피고인의 양형부당 주장을 받아들여 원심의 형량이 너무 무겁다고 판단, 원심판결을 파기하고 직접 새로운 형을 선고할 때 이 조항을 근거로 삼았습니다.
형사소송법 제369조 (사실의 인정과 증거): 항소법원은 원심의 사실인정 및 증거의 요지를 그대로 인용할 수 있다는 조항입니다. 이 사건 항소심은 원심이 인정한 범죄사실 및 증거의 요지를 일부 수정(피고인의 범죄 전력 삭제 및 새로운 증거 추가)하는 외에는 그대로 인용하여 판결을 작성했습니다.
부동산 거래 시 대출 또는 기타 명목으로 금전을 요구받을 경우, 해당 자금의 사용 목적과 실제 사용 여부를 반드시 철저히 확인해야 합니다. 특히 큰 금액을 송금할 때는 송금 목적을 명확히 기재하고 관련 증빙 자료(계약서, 영수증 등)를 꼼꼼히 확보하는 것이 중요합니다. 감정평가비와 같이 특정 용도의 비용을 지급할 때는, 감정평가 기관이나 관련 주체에게 직접 지급하거나, 최소한 해당 자금이 정확히 어디에 어떻게 사용될 것인지에 대한 구체적인 계획과 증거를 요구해야 합니다. 만약 약속과 다르게 자금이 사용되거나 계약이 파기되는 등 피해가 발생한 경우, 즉시 관련 자료를 바탕으로 법적 조치를 취해야 합니다. 특히 타인의 계좌를 통해 자금을 전달하는 경우, 실제 피해자와 법률상 피해자 사이의 혼란이 발생할 수 있으므로 자금 흐름을 투명하게 관리하는 것이 필요합니다.
