국유지 양식장 무단 매립과 건축물 설치로 인한 대부계약 해지 사건

원고들은 한국자산관리공사로부터 국유지를 대부받아 육상해수양식어업을 운영하던 사업자들입니다. 피고인 한국자산관리공사는 원고들이 대부받은 토지를 무단으로 매립하여 형질을 변경하고 그 위에 불법 건축물 및 가설 건축물을 설치한 것을 확인하고 대부계약 해지를 통보했습니다. 이에 원고들은 해지 통보의 효력이 없다며 계약 유효 확인을 청구했습니다. 법원은 원고들이 피고의 승인 없이 토지를 매립하고 가설건축물을 설치한 행위가 대부계약 조항을 위반한 것이므로, 피고의 계약 해지 통보가 적법하다고 판단하여 원고들의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 한국자산관리공사로부터 국유지를 대부받아 육상해수양식어업을 운영하던 사업자들입니다.
• 피고 한국자산관리공사: 국유재산법령에 따라 국가의 국유재산 관리 및 처분 업무를 위탁받아 수행하는 기관입니다.

분쟁 상황

원고들은 2014년부터 한국자산관리공사로부터 국유지를 대부받아 양식업을 해왔으며 2020년 4월 1일 대부기간을 2025년 3월 31일까지로 갱신하는 계약을 체결했습니다. 그런데 피고 한국자산관리공사는 2023년 4월 21일 현장조사 결과 원고들이 대부받은 토지를 무단으로 매립하여 형질을 변경하고 그 위에 불법 건축물 및 가설 건축물을 설치했음을 확인했습니다. 이에 피고는 2023년 4월 28일 대부계약 제7조 및 제8조를 근거로 계약 해지를 통보했습니다. 원고들은 태풍과 집중호우로 인한 일시적인 토사 퇴적이며 양식업 필수 시설물은 무단 시설물에 해당하지 않는다고 주장하며 계약 해지 통보의 효력이 없다고 보아 계약 유효 확인을 청구했습니다.

핵심 쟁점

국유재산 대부계약상 '무단 형질변경' 및 '무단 시설물 설치'에 해당하는지 여부와, 이러한 행위가 계약 해지 사유에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하며, 피고 한국자산관리공사의 대부계약 해지 통보가 적법하다고 판단했습니다.

결론

원고들이 피고의 승인 없이 국유지를 매립하고 가설건축물 및 관리사를 설치한 행위는 대부계약 조항 중 제7조 제2호(무단 형질변경) 및 제3호(무단 시설물 설치)를 위반한 것이며, 피고는 이를 근거로 계약 제8조 제5호에 따라 적법하게 계약을 해지할 수 있다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

국유재산법령: 국유재산은 국가의 소유이며 국유재산법에 따라 엄격하게 관리됩니다. 한국자산관리공사는 이러한 국유재산의 관리 및 처분 사무를 위탁받아 수행하며 국유재산의 대부 계약은 국가 재산의 효율적 관리를 위해 대부받는 자의 의무와 제한 사항을 명확히 규정합니다.대부계약 제7조(대부재산의 사용목적 변경 및 원상 변경 금지 등): 이 조항은 대부받는 자가 대부받은 재산을 계약서에 명시된 용도 외로 사용하거나 관리기관의 승인 없이 대부재산의 원상을 변경하거나 건축물 등 시설물을 설치하는 것을 금지합니다. 본 사건에서는 원고들이 대부받은 토지를 매립하여 형질을 변경하고 가설건축물을 설치한 행위가 이 조항의 제2호('무단 형질변경')와 제3호('무단 시설물 설치')를 위반한 것으로 판단되었습니다.대부계약 제8조(계약의 해제 또는 해지): 이 조항은 대부계약을 해지할 수 있는 구체적인 사유들을 명시합니다. 특히 제5호는 '그 밖에 대부받는 자가 국유재산 관계 법령 및 이 계약조항을 위반한 경우'를 포괄적인 해지 사유로 포함하고 있습니다. 법원은 원고들의 행위가 대부계약 제7조를 위반했으므로 제8조 제5호에 따라 계약 해지 사유에 해당한다고 보았습니다.계약자유의 원칙과 신의성실의 원칙: 대부계약은 당사자 간의 합의에 의해 체결되며 계약 내용은 특별한 사정이 없는 한 구속력을 가집니다. 계약 당사자는 신의성실의 원칙에 따라 계약 내용을 이행해야 하며 이를 위반할 경우 그에 따른 법적 책임을 지게 됩니다. 본 사건에서 원고들의 주장처럼 계약 해지 사유를 제한적으로 해석해야 한다는 주장은 받아들여지지 않았습니다.

참고 사항

국유재산 대부계약을 체결할 때는 계약서의 모든 조항 특히 '사용 목적', '원상 변경 금지', '시설물 설치 제한' 등의 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 계약 목적 외의 토지 사용, 형질 변경, 시설물 설치 등이 필요할 경우 반드시 사전에 관리기관의 정식 승인을 받아야 합니다. 단순히 보조금을 받았다는 이유만으로 관리기관의 승인이 있다고 볼 수 없습니다. 자연재해 등으로 인해 토지 형상이 변경된 경우에도 이를 방치하거나 이를 빌미로 추가적인 변경 행위를 하기 전 관리기관에 즉시 알리고 적절한 조치를 협의하는 것이 중요합니다. 법률에서 정하는 '형질 변경'의 정의는 특정 법률(예: 국토계획법)의 목적에 따라 달라질 수 있으므로 대부계약상 '원상 변경' 조항의 해석은 해당 계약의 취지에 따라 개별적으로 판단될 수 있음에 유의해야 합니다. 계약서에 해지 사유가 포괄적으로 명시되어 있더라도 계약 조항 위반 사실이 명확하다면 이는 유효한 해지 사유가 될 수 있습니다.