임대주택 계약 해제 시 과도한 위약금 약관의 효력에 대한 판결

원고 A가 피고 유한회사 C종합개발과 민간임대주택 임대차계약을 체결하고 계약금 및 중도금 지연손해금을 지급했으나, 중도금 연체를 이유로 계약이 해제되자, 피고가 계약금 및 지연손해금을 위약금으로 귀속시킨 것에 대해 원고가 착오 취소 또는 약관 무효를 주장하며 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 원고의 착오 취소 주장은 받아들이지 않았으나, 계약 해제 시 임차인에게 과도한 위약금을 부과하는 특약 조항이 약관규제법에 따라 무효라고 판단하여 원고에게 기지급 금원과 이에 대한 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 민간임대주택(AB 아파트 102동 2102호)의 임차인입니다. 계약금과 중도금 지연손해금을 지급했으나 중도금 연체로 계약이 해제되었고, 계약금 등의 반환을 청구했습니다.
• 피고 유한회사 C종합개발: 아파트 임대업 등을 목적으로 하는 회사이자 이 사건 아파트의 임대인입니다. 원고의 중도금 연체를 이유로 계약을 해제하고 계약금과 지연손해금을 위약금으로 귀속시켰습니다.

분쟁 상황

원고 A는 2017년 12월 1일 피고 유한회사 C종합개발과 민간임대주택(AB 아파트 102동 2102호)에 대해 임대보증금 1억 1,100만 원, 계약금 1,110만 원 등으로 임대차계약을 체결했습니다. 원고는 계약 당일 계약금 1,110만 원을 피고에게 지급했으나, 이후 중도금 3회분을 연체했습니다. 피고는 2019년 2월 14일 원고에게 중도금 지급 의무를 이행하지 않을 경우 계약을 해제하고, 이미 지급한 계약금 1,110만 원은 계약 특약에 따라 위약금으로 피고에게 귀속시키겠다는 내용을 통지했습니다. 또한, 원고가 지급했던 중도금에 대한 지연손해금 1,393,949원(2018년 7월 26일 372,899원, 2018년 12월 28일 1,021,050원)도 피고에게 확정적으로 귀속시켰습니다. 이에 원고는 피고 직원의 대출 설명에 대한 착오를 이유로 계약 취소를 주장하거나, 또는 위약금 조항이 약관규제법에 위반되어 무효라고 주장하며 총 12,493,949원의 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

임대인의 대출 가능 설명이 임차인의 착오를 유발하여 계약을 취소할 수 있는 사유가 되는지 여부, 그리고 임대차 계약 해제 시 임차인에게 임대보증금의 10%를 위약금으로 하고 별도로 연체료까지 부담시키는 특약 조항이 약관의 규제에 관한 법률(약관규제법)에 따라 무효인지 여부입니다.

법원의 판단

제1심판결을 취소하고, 피고는 원고에게 12,493,949원 및 그 중 11,100,000원에 대하여 2017년 12월 1일부터, 나머지 1,393,949원 중 372,899원에 대하여 2018년 7월 26일부터, 1,021,050원에 대하여 2018년 12월 28일부터 각각 2019년 3월 25일까지 연 6%, 그 다음날부터 2019년 5월 31일까지 연 15%, 그 다음날부터 갚는 날까지 연 12%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송 총비용은 피고가 부담하며, 제2항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 먼저 원고의 '착오 취소' 주장에 대해, 피고 직원이 대출이 가능하다고 설명했더라도 이는 일반적인 경우를 전제로 한 설명일 뿐 원고에게 반드시 대출이 가능하다고 확신을 준 정도는 아니며, 대출 가능 여부는 임차인인 원고가 스스로 판단하고 확인해야 할 부분이므로 피고에게 책임을 묻기 어렵다고 판단하여 받아들이지 않았습니다.

그러나 '약관 무효' 주장은 인용했습니다. 이 사건 임대차계약서는 피고가 다수의 임차인과 계약을 체결하기 위해 미리 마련해 둔 것이므로 약관규제법상의 '약관'에 해당한다고 보았습니다. 이 약관의 특약 조항은 임차인이 중도금 등을 3개월 이상 연체하여 계약이 해제될 경우 임대보증금의 10%를 위약금으로 지급하도록 하고, 별도로 중도금 연체로 인한 연체료까지 부담하도록 했습니다. 반면, 임대인의 귀책사유로 계약이 해제될 경우에 대한 손해배상액 예정이나 위약금 규정은 전혀 없었습니다. 또한, 공정거래위원회가 유사한 내용을 불공정한 약관으로 판단하고 시정 권고를 한 사례나 표준임대차계약서의 위약금 액수 등을 종합적으로 고려할 때, 이 특약 조항은 임차인에게 부당하게 불리하고 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 것으로 보아 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 제1호(고객에게 부당하게 불리한 조항) 및 제8조(부당하게 과중한 손해배상 의무)에 위반되어 무효라고 판단했습니다.

따라서 법원은 피고가 원고에게 계약 해제에 따른 원상회복으로 기지급 금원 합계 12,493,949원과 이에 대한 법정이자 내지 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 약관의 규제에 관한 법률 (약관규제법) 제2조 제1호 (약관의 정의)​: 이 조항은 '약관'이란 그 명칭이나 형태에 상관없이 계약 당사자 중 한쪽이 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위해 미리 마련한 계약 내용을 의미한다고 정의합니다. 이 사건에서 피고가 다수의 임차인과 계약하기 위해 미리 마련한 임대차계약서상의 특약이 여기에 해당한다고 보았습니다.
2. 약관규제법 제6조 제1항 및 제2항 제1호 (불공정 약관조항의 무효)​:
   • 제6조 제1항은 '신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이다'라고 규정합니다. 이는 계약 당사자 간의 형평성을 중요한 법 원칙으로 삼아, 일방에게만 지나치게 유리하거나 불리한 조항을 무효화할 수 있는 근거를 제시합니다.
   • 제6조 제2항 제1호는 '고객에 대하여 부당하게 불리한 조항'을 포함하는 약관은 공정을 잃은 것으로 추정한다고 명시합니다. 이 사건에서 임차인의 의무 위반 시 과도한 위약금 및 연체료를 부과하는 반면 임대인의 의무 위반 시에는 별다른 책임을 지지 않는 조항이 고객에게 부당하게 불리한 것으로 판단되었습니다.
3. 약관규제법 제8조 (손해배상액의 예정)​: 이 조항은 '고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관조항은 이를 무효로 한다'고 규정하고 있습니다. 이 사건의 특약 조항처럼 임대보증금의 10%를 위약금으로 정하고 별도로 중도금 연체료까지 부과하여 임차인에게 과중한 손해배상 의무를 지우는 경우, 이 조항에 따라 무효로 볼 수 있습니다.
4. 민법상 착오로 인한 의사표시 취소 (민법 제109조 관련 법리)​: 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 취소할 수 있으나, 그 착오가 표의자(의사표시를 한 사람)의 중대한 과실로 인한 것이면 취소할 수 없습니다. 또한, 상대방이 착오를 유발하거나 제공한 경우에만 책임을 물을 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 임대인 직원의 대출 가능 설명이 원고의 착오를 유발한 것으로 보기 어렵다고 판단하여 원고의 착오 취소 주장을 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

1. 계약 시 대출 조건 직접 확인의 중요성: 계약 체결 시 임대인이나 판매자 측의 직원이 대출 가능성 등 금전적인 조건을 설명하더라도, 이는 일반적인 상황을 전제로 한 설명일 수 있습니다. 본인의 신용 상태나 조건에 따라 대출이 불가능할 수도 있으므로, 반드시 해당 금융기관에 직접 문의하여 본인의 대출 가능 여부와 조건을 확인한 후 계약을 체결해야 합니다. 단순히 상대방의 설명만 믿고 중도금을 지급하지 못하는 경우, '착오 취소' 주장이 인정되지 않을 수 있습니다.
2. 약관 조항의 불공정성 검토: 임대차 계약서나 분양 계약서 등 정형화된 계약서(약관)에 포함된 특약이나 조항이 고객(임차인 또는 소비자)에게 지나치게 불리하게 작성된 것은 아닌지 꼼꼼히 검토해야 합니다. 특히, 계약 해제 시의 위약금, 손해배상액, 연체료 등 금전적 부담과 관련된 조항은 주의 깊게 살펴보아야 합니다.
3. 위약금 및 연체료 조항의 균형: 계약 해제나 의무 위반 시 임차인에게만 과도한 위약금이나 연체료를 부과하고, 임대인의 의무 위반 시에는 아무런 손해배상 조항이 없거나 현저히 낮은 수준으로 규정되어 있다면, 이는 '약관의 규제에 관한 법률'에 따라 무효가 될 수 있습니다. 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관 조항은 효력이 없습니다.
4. 표준 약관 활용: 공정거래위원회에서 제정한 아파트 표준 임대차계약서 등은 일반적으로 공정하다고 인정되는 계약 조건을 담고 있습니다. 계약 체결 시 해당 표준 약관의 내용을 참고하여 본인이 체결하려는 계약의 약관 조항이 불공정한지 여부를 판단하는 데 활용할 수 있습니다. 표준 약관과 현저히 다른 불리한 조항이 있다면 그 이유를 확인하고 수정이나 삭제를 요구할 필요가 있습니다.
5. 과중한 위약금 약관의 무효: 약관이 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 경우, 그 약관 조항은 전부 무효로 판단될 수 있습니다. 법원은 이러한 불공정한 약관 조항의 일부 감액이 아니라 전체를 무효로 보아 소비자를 보호하고 건전한 거래 질서를 확립하려는 약관규제법의 취지를 강조합니다.