부동산 매매/소유권 · 임대차
원고 A는 피고 B에게 건물을 임대하였으나, 피고 B는 월세 납부를 중단하고 임대차계약의 조기 해지를 요청하며 이사를 나갔습니다. 원고 A는 피고 B의 시어머니 D와 새로운 임대차계약을 체결했습니다. 이후 원고 A는 피고 B에게 연체된 월세와 새로운 임차인을 구하는 과정에서 발생한 손해배상금 등을 청구하였고, 피고 B는 임대차보증금 반환을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 원고 A와 피고 B 사이의 임대차계약이 묵시적 합의해지로 종료되었다고 판단하였고, 피고 B가 원고 A에게 지급해야 할 연체 월세와 손해배상금을 임대차보증금에서 공제한 후 남은 보증금을 원고 A가 피고 B에게 반환하도록 판결했습니다.
원고 A는 2016년 12월 6일 피고 B에게 보증금 20,000,000원, 월세 1,450,000원에 이 사건 부동산을 임대했습니다. 피고 B는 2019년 6월 27일부터 월세를 지급하지 않았고, 2019년 11월경 원고 A에게 임대차계약의 중도 해지를 요청하며 공인중개사사무소에 새로운 임차인을 물색해 줄 것을 의뢰했습니다. 원고 A는 2019년 11월 20일 피고 B가 구해 온 새로운 임차인 E과 임대차계약을 체결하고 계약금 2,000,000원을 수령했으나, 피고 B가 2019년 11월 말경 이사 나간 후 피고 B의 남편 C가 부동산 인도를 거절하여 E과의 계약이 해제되었습니다. 원고 A는 2019년 12월 15일 E에게 계약금 2,000,000원을 반환하고, 2020년 1월 15일 위약금 2,000,000원을 추가로 지급했습니다. 원고 A는 2019년 12월 14일 피고 B의 시어머니 D를 대리한 C와 이 사건 부동산에 관하여 새로운 임대차계약을 체결했습니다. 원고 A는 피고 B에게 연체차임 및 차임 상당 부당이득 반환, 그리고 위약금 및 폐가구 처리비용 상당의 손해배상을 청구했고, 피고 B는 원고 A가 임대차보증금을 반환해야 한다며 반소를 제기했습니다.
이 사건 임대차계약이 원고 A와 피고 B 사이의 묵시적 합의해지로 종료되었는지 여부와 그 종료 시점, 이에 따른 피고 B의 연체차임 및 손해배상 의무 범위, 원고 A가 피고 B에게 반환해야 할 임대차보증금의 액수
제1심판결을 취소하고, 원고 A의 본소 청구(확장 및 추가분 포함)를 모두 기각했습니다. 원고 A는 피고 B에게 임대차보증금 9,880,000원과 이에 대한 지연이자를 지급하라는 피고 B의 반소청구를 일부 인용했습니다. 소송 총비용 중 본소 부분은 원고 A가, 반소 부분은 원고 A가 70%를, 피고 B가 30%를 부담하도록 했습니다.
법원은 피고 B가 2019년 11월경 임대차계약의 중도 해지를 요청하고 새로운 임차인을 물색한 점, 원고 A가 2019년 12월 14일 피고 B의 시어머니 D와 이 사건 부동산에 대해 새로운 임대차계약을 체결한 점 등을 종합하여, 원고 A와 피고 B 사이의 임대차계약은 2019년 12월 14일 묵시적 합의해지로 종료되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B는 2019년 6월 27일부터 2019년 12월 14일까지의 연체 차임 8,120,000원과 새로운 임차인 E과의 계약 해제로 인해 원고 A가 지급한 위약금 2,000,000원, 총 10,120,000원을 원고 A에게 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 이 금액은 피고 B가 원고 A에게 지급한 임대차보증금 20,000,000원에서 당연히 공제되어야 하므로, 원고 A는 피고 B에게 나머지 9,880,000원의 임대차보증금 및 이에 대한 지연손해금을 반환해야 한다고 결론 내렸습니다. 피고 B가 임대차계약 종료 이후에도 부동산을 점유·사용했다거나 폐가구 처리 비용을 부담해야 한다는 원고 A의 주장은 받아들이지 않았습니다.
계약의 묵시적 합의해지 원칙 (대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결): 계약은 명시적인 합의 외에도 묵시적으로 해지될 수 있으며, 계약 당사자 쌍방이 계약을 실현하지 않거나 포기하려는 의사가 객관적으로 일치하는 경우 묵시적으로 해지되었다고 해석합니다.
임대차보증금의 담보 범위 원칙 (대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결): 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하며, 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다.
민법 제379조 (법정이율): 법령의 규정이나 계약에 의해 이율을 정하지 않은 금전 채무의 경우, 연 5%의 이율이 적용됩니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 소송을 제기한 금전 채무의 경우, 소송이 제기된 다음날부터 판결 선고일까지는 민법상 이율이 적용되지만, 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지는 특별법에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다.
민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않으면 채권자는 손해배상을 청구할 수 있으며, 이 사건에서는 피고 B가 새로운 임차인에게 부동산을 인도하지 못해 발생한 손해가 이에 해당합니다.
임대차계약 중도 해지를 원할 경우 임대인과 임차인 모두 명확한 의사 표현과 합의를 통해 계약 종료 시점과 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다. 계약이 명시적으로 합의 해지되지 않았더라도, 당사자 쌍방의 행동이 계약을 더 이상 실현하지 않겠다는 객관적인 의사를 보인다면 묵시적 합의 해지로 인정될 수 있습니다. 임차인이 퇴거하더라도 새로운 임차인에게 부동산을 실제 인도하지 못하는 상황이 발생하면, 원래 임차인에게 계약 불이행에 따른 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 임대차보증금은 임대차 종료 시 임차인의 모든 채무(연체 월세, 손해배상금 등)를 담보하므로, 별도의 의사표시 없이도 해당 채무액이 공제될 수 있습니다. 새로운 임차인과의 계약 과정에서 발생한 손해(예: 위약금 지급)는 기존 임차인의 귀책사유로 인정될 경우 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다. 임대차계약 관련 중요한 의사소통은 반드시 서면이나 증거를 남길 수 있는 방식으로 진행하여 분쟁 발생 시 입증 자료로 활용할 수 있도록 합니다.
