계약금
원고는 피고 B의 아버지인 망 C가 피고 B을 대리하여 토지 매매 계약을 체결하고 매매대금 1억 원을 지급하였으므로 피고 B은 소유권이전등기를 해주어야 한다고 주장했습니다. 피고 B이 등기를 해주지 않자 원고는 계약을 해제하고 원상회복으로 매매대금 1억 원과 손해배상 2천만 원을 청구했습니다. 예비적으로는 도로 개설 불가 이유로 기망 또는 착오에 의한 계약 취소와 부당이득 반환 1억 원을 주장했습니다. 또한 원고는 망 C의 소송수계인 피고 D에게 망 C에게 대여한 2천만 원의 반환을 청구했습니다. 하지만 법원은 망 C에게 피고 B을 대리할 권한이 있었다는 증거가 부족하고, 피고 B이 계약을 추인했다고 볼 수도 없으며, 피고 D에 대한 대여금 주장 역시 증거가 불충분하다고 보아 원고의 모든 청구를 기각했습니다.
원고 A는 피고 B의 아버지인 망 C와 남양주 토지에 대한 매매 계약을 체결하고 매매대금 1억 원을 지급했다고 주장했습니다. 하지만 피고 B은 아버지 망 C에게 해당 매매 계약에 대한 대리권을 준 적이 없다고 주장하며 계약의 효력을 부인했습니다. 이로 인해 원고는 피고 B에게 토지 소유권이전등기를 요구하거나, 계약 해제에 따른 매매대금 반환 및 손해배상을 청구했으며, 예비적으로는 기망 또는 착오를 이유로 한 계약 취소 및 부당이득 반환을 주장했습니다. 더불어 원고는 망 C에게 대여한 2천만 원의 반환을 망 C의 소송수계인인 피고 D에게 요구했지만, 피고 D은 대여 사실을 부인하며 법적 분쟁으로 이어졌습니다.
피고 B의 아버지 망 C가 피고 B을 대리하여 원고와 토지 매매 계약을 체결할 적법한 대리권이 있었는지 여부, 피고 B이 망 C의 무권대리 행위를 추인했다고 볼 수 있는지 여부, 원고가 망 C에게 2천만 원을 대여했다는 사실을 입증할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
재판부는 원고와 망 C 사이에 체결된 토지 매매 계약에 대해 다음과 같이 판단했습니다. 피고 B이 아버지인 망 C에게 토지 매매 계약 체결에 대한 대리권을 수여했다는 증거가 부족하다고 보았습니다. 단순히 부자 관계이고 망 C가 피고 B의 도장을 소지하고 있었다는 사실만으로는 대리권이 있다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 이 사건 답변서에 기재된 내용이 피고 B이 매매 계약이 유효하게 체결되었다는 사실을 재판상 자백한 것으로 볼 수 없다고 보았는데, 이는 해당 내용이 단순히 '계약서가 작성되었다'는 사실을 진술한 것이며 대리권 수여에 대한 자백은 아니라고 보았기 때문입니다.
피고 B이 원고로부터 매매 잔금 명목의 4,950만 원을 송금받고 매도용 인감증명서를 발급해준 사실이 있었지만, 이것만으로 피고 B이 망 C의 '무권대리 행위를 알고서' 이를 추인했다고 인정하기에는 증거가 부족하다고 판단했습니다. 이는 망 C가 신용불량으로 피고 B 명의 계좌를 이용했을 가능성이 있고, 송금액이 매매 잔금 명목임을 피고 B이 알았다는 증거가 없으며, 인감증명서 역시 다른 매매 계약을 위해 교부되었을 가능성이 있기 때문입니다. 따라서 망 C의 무권대리 행위로 맺어진 이 사건 매매 계약은 피고 B에게 효력이 미치지 않는다고 결론 내렸습니다.
피고 D에 대한 대여금 청구에 대해서는 원고가 2천만 원을 송금한 사실은 인정되지만, 이것이 망 C에 대한 '대여금'임을 입증할 증거가 부족하다고 보았습니다. 제출된 차용증서는 다른 날짜와 금액에 대한 것이었고, 2천만 원이 대여금이라는 직접적인 증거가 없었기 때문입니다. 이로써 원고의 피고들에 대한 모든 청구는 이유 없다고 판단되어 기각되었습니다.
이 사건은 대리권 없는 자가 계약을 체결한 '무권대리' 행위에 초점을 맞추고 있습니다. 민법 제130조에 따르면 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 '추인'하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없습니다. 여기서 '추인'이란 무권대리 행위가 있음을 본인이 '알고' 그 행위의 효과를 자신에게 귀속시키도록 하는 의사표시를 말합니다(대법원 1995. 11. 14. 선고 95다28090 판결 등).
법원은 대리권의 존재에 대한 증명책임은 그 대리권의 효과를 주장하는 자(여기서는 원고)에게 있다고 보았습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다18114 판결 등). 또한 가족 관계이거나 본인 명의의 도장이나 인감증명서를 대리인이 소지하고 있었다는 사실만으로는 대리권 수여를 인정하기에 부족하다고 판단했습니다.
'재판상 자백'은 특정 사실에 대한 다툼이 없는 경우에 법원이 구속받는 효력을 가지지만, '권리의 자백'과 같이 법적 추론의 결과에 대한 다툼이 있을 수 있는 경우에는 법원이 이에 기속되지 않습니다(대법원 2007. 5. 11. 선고 2006다6836 판결 등). 본 사건에서 피고 B이 제출한 답변서의 내용은 계약서가 작성된 사실에 대한 진술일 뿐, 대리권 수여라는 법적 평가에 대한 자백으로 볼 수 없다고 판단되었습니다.
금전 대여에 관해서는 다른 사람의 예금계좌에 돈을 송금한 경우, 그것이 대여금이라는 사실은 대여를 주장하는 사람(원고)이 증명해야 합니다. 송금 사실만으로 대여 사실이 당연히 인정되는 것은 아닙니다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다30861 판결, 대법원 2014. 7. 10. 선고 2014다26187 판결 등).
가족 간이라 할지라도 타인의 부동산을 대리하여 매매 계약을 체결할 때는 반드시 본인의 명확한 대리권 수여 의사를 확인해야 합니다. 단순한 위임장이나 인감증명서만으로는 대리권이 충분히 입증되지 않을 수 있으므로, 부동산 소유주 본인에게 직접 의사를 확인하고 계약의 중요한 내용들을 본인이 직접 결정하도록 하는 것이 중요합니다.
대리인이 본인 명의의 예금계좌를 사용한다고 해도, 그 계좌로 입금된 돈이 계약금, 잔금 또는 대여금 등 어떤 명목인지 본인이 명확히 인지하고 있었는지 확인해야 합니다. 특히 금전 거래 시에는 차용증을 작성하거나 송금 시 명목을 기재하는 등 돈의 성격을 명확히 입증할 수 있는 증거를 남겨야 합니다. 여러 차례에 걸쳐 금액을 주고받았다면 각 거래의 성격과 목적을 분명히 기록해두는 것이 좋습니다.
무권대리 행위가 발생했을 때 본인이 추인했다고 주장하려면, 본인이 대리인의 무권대리 행위가 있었다는 사실을 '알고서' 그 행위의 효과를 본인에게 귀속시키려는 의사가 있었다는 점을 명확히 증명해야 합니다. 단순히 본인 명의 서류를 교부하거나 본인 계좌로 돈이 입금된 사실만으로는 추인으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
