주택 임대차 갱신 거절 후 다른 세입자에게 재임대한 손해배상 사건

원고는 피고로부터 아파트를 임차하여 거주하던 중 계약갱신을 요구했으나, 피고는 자신이 해당 아파트에 실제 거주할 예정이라는 이유로 갱신을 거절했습니다. 원고가 아파트를 비워준 후 피고는 다른 세입자에게 아파트를 임대했습니다. 이에 원고는 피고가 거짓으로 실거주를 주장하며 갱신을 거절했다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고가 갱신 거절 당시에는 실거주 의사가 있었으나, 이후 제3자에게 임대한 것에 '정당한 사유'가 없었다고 판단하여 피고가 원고에게 19,750,008원 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약 갱신을 요구했으나 임대인의 실거주 주장으로 거절당하고 퇴거한 임차인
• 피고 B: 임차인의 갱신 요구를 자신의 실거주를 이유로 거절한 후 다른 사람에게 재임대한 아파트 소유주 (임대인)

분쟁 상황

원고는 2019년 7월 9일 피고로부터 아파트(남양주시 C, D호)를 보증금 1억 9천만 원에 임차했습니다. 임대차 기간은 2019년 8월 14일부터 2021년 8월 14일까지였습니다. 원고가 계약 갱신을 요구하자, 피고는 2021년 2월 15일 실제 거주할 예정이라며 갱신을 거절했고, 원고는 계약 종료 무렵 아파트를 피고에게 인도했습니다. 그러나 피고는 2021년 12월 9일경 이 아파트를 다른 세입자(E)에게 보증금 4억 5천만 원에 재임대했습니다. 이에 원고는 피고의 갱신 거절이 부당하다며 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대한 경우 손해배상 책임이 발생하는지 여부와, 이때 임대인이 제3자에게 임대한 것에 '정당한 사유'가 있었는지 여부, 그리고 손해배상액 산정 방식이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 19,750,008원과 이에 대한 2023년 9월 27일부터 2024년 8월 21일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 40%는 원고가, 60%는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고가 원고의 임대차 계약 갱신 요구를 거절할 당시에는 실제 거주할 의사가 있었던 것으로 보이나, 이후 제3자에게 아파트를 임대한 것에 대해 '정당한 사유'가 있었다고 인정하기 어렵다고 결론 내렸습니다. 따라서 피고는 주택임대차보호법에 따라 원고에게 손해배상 책임을 부담해야 한다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 따른 손해배상 책임에 관한 것입니다. • 계약갱신청구권 및 실거주 거절 사유 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항)​: 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 단, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. • 손해배상 책임 (주택임대차보호법 제6조의3 제5항)​: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 주택을 제3자에게 임대한 경우, 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. • '실제 거주하려는 의사' 판단 기준: 임대인의 실제 거주 의사는 단순히 그러한 의사를 표명한 것만으로 인정되지 않으며, 임대인의 주거 상황, 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 실제 거주 의사를 가지게 된 경위, 계약 갱신 요구 거절 전후 사정, 실제 거주 의사와 배치되거나 모순되는 언동의 유무, 이사 준비 여부 등 여러 사정을 종합하여 판단합니다. • '정당한 사유' 인정 기준: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대한 경우 '정당한 사유'가 있었다고 인정받으려면, 갱신 거절 당시 실거주 사유가 존재했고, 그 후 예측할 수 없었던 객관적인 사정 변경이 발생하여 임대인이 실제 거주할 수 없게 되었으며, 이로 인해 불가피하게 제3자에게 임대하게 된 것임을 임대인이 구체적으로 주장하고 증명해야 합니다. 이 사건에서 피고는 다른 아파트 상속으로 인한 거주 변경을 주장했으나, 법원은 이를 정당한 사유로 인정하지 않았습니다. • 손해배상액 산정 (주택임대차보호법 제6조의3 제6항)​: 손해배상액은 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액으로 합니다.

1. 갱신 거절 당시 월 환산차임의 3개월분에 해당하는 금액.
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 월 환산차임과 갱신 거절 당시 월 환산차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액. (이 사건에서는 보증금 4억 5천만 원의 월 환산차임과 기존 보증금 1억 9천만 원의 월 환산차임 차액의 2년분인 19,750,008원이 가장 큰 금액으로 산정되었습니다.)
3. 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해액. • 보증금의 월차임 전환율 (주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조 제2항)​: 보증금을 월차임으로 전환할 때 적용되는 이율은 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율과 은행 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 중 낮은 비율을 따릅니다. 이 사건에서는 갱신 거절 당시와 제3자 임대 당시의 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율이 적용되었습니다.

참고 사항

• 임차인은 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. • 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우, 임대인에게 '실제로 거주하려는 의사'가 있었음을 증명할 책임이 있습니다. 단순히 말로만 실거주를 주장해서는 안 되며, 이사 준비 등 구체적인 정황이 중요합니다. • 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 주택을 임대하는 경우, 그 사유가 '예측할 수 없었던 객관적인 사정 변경'으로 인한 불가피한 상황이었음을 임대인이 입증해야 손해배상 책임을 면할 수 있습니다. 단순히 다른 자신의 소유 아파트에 거주하게 되었다는 등의 사정만으로는 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다. • 임대인이 실거주 명목으로 갱신을 거절하고 부당하게 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 법정 기준(월차임 3개월분, 차액 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액)에 따라 산정되므로, 관련 기준금리 등을 확인하여 예상 손해액을 추정해 볼 수 있습니다. • 임차인 입장에서는 임대인의 갱신 거절 사유, 거절 후 임대인이 해당 주택을 어떻게 활용했는지 (예: 다른 임차인에게 임대했는지) 등의 증거를 확보하는 것이 중요하며, 부동산 등기부 등본이나 주변 시세 확인 등이 도움이 될 수 있습니다.