부동산 매매 계약금 중도금 포기 및 계약 해제 사건

원고 B가 딸 원고 A의 명의를 빌려 아파트를 매수하는 계약을 피고 C와 체결하고 계약금과 중도금으로 3천만 원을 지급했습니다. 그러나 잔금을 지급하지 못하게 되자 원고 B는 계약금과 중도금 3천만 원을 포기하고 계약을 해제한다는 내용의 합의서를 작성하여 피고 C에게 교부했습니다. 이후 원고들은 이 계약이 무효라고 주장하며 이미 지급한 3천만 원과 중개수수료의 반환을 청구했으나, 법원은 원고 A의 계약 무효 확인 청구는 '확인의 이익'이 없어 각하하고 원고 B의 금전 지급 청구는 모두 기각했습니다. 이로 인해 원고들은 계약금과 중도금 3천만 원을 돌려받지 못하게 되었고 소송 비용도 부담하게 되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 원고 B의 딸이자 이 사건 아파트 매매계약의 명의상 매수인
• 원고 B: 원고 A의 어머니이자 이 사건 아파트 매매계약의 실제 계약 체결 및 진행자
• 피고 C: 의정부시 E아파트 F호의 소유자이자 원고들에게 아파트를 매도한 사람
• 피고 D: 이 사건 아파트 매매를 중개한 공인중개사

분쟁 상황

원고 B는 2021년 9월 28일 딸인 원고 A의 이름으로 피고 C 소유의 아파트를 3억 4천 5백만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 이 계약에 따라 원고 B는 피고 C에게 계약금 1천만 원과 중도금 2천만 원, 총 3천만 원을 지급했습니다. 특약으로 '매도인은 매수인 가족으로 명의 변경 시 동의해주기로 한다'는 내용이 포함되어 있었습니다. 그러나 원고 B는 2022년 3월 21일로 정해진 잔금 3억 1천 5백만 원을 지급할 형편이 되지 않게 되었습니다. 이에 2022년 3월 31일 원고 B는 '매수인은 계약금 1천만 원과 중도금 2천만 원을 포기하고 이 사건 매매계약을 해제하기로 합의한다'는 내용의 합의서를 작성하여 피고 C에게 교부했습니다. 피고 C는 이 아파트 매매대금을 바탕으로 다른 빌라를 매수하는 계약을 체결하고 계약금 2천만 원을 지급했으나, 원고 B의 잔금 미지급으로 인해 이 빌라 매수 잔금을 치르지 못하게 되어 결국 계약금 2천만 원을 몰취당하는 손해를 입었습니다. 원고들은 이 사건 계약이 무효이므로 이미 지급한 3천만 원과 중개수수료를 반환해달라고 주장했습니다.

핵심 쟁점

1. 이 사건 매매계약이 무효임을 확인해달라는 청구가 '확인의 이익'을 갖는가?
2. 매수인이 잔금을 지급하지 못하여 계약금과 중도금을 포기하고 합의 해제한 경우, 이미 지급한 계약금 및 중도금의 반환을 청구할 수 있는가?
3. 부동산 매매 중개인의 책임 범위는 어디까지인가?

법원의 판단

1. 원고 A의 매매계약 무효 확인 청구 부분은 각하한다.
2. 원고 B의 나머지 주위적 청구(피고 C에게 3천만 원, 피고 D에게 130만 원 지급 청구) 및 예비적 청구(피고들에게 공동하여 3천만 원, 피고 D에게 130만 원 지급 청구)를 모두 기각한다.
3. 소송비용은 원고들이 부담한다.

결론

원고 A는 이 사건 매매계약의 무효 확인을 구했으나 법원은 이미 금전 이행 청구를 통해 권리 구제가 가능하므로 별도의 확인 청구는 '확인의 이익'이 없다고 보아 각하했습니다. 원고 B는 계약금과 중도금 3천만 원을 포기하고 합의 해제했으므로 피고 C에게 해당 금액의 반환을 청구할 수 없게 되었고 피고 D에게 청구한 중개수수료 130만 원의 반환 청구도 기각되었습니다. 결과적으로 원고들은 소송에서 패소하여 이미 지급한 3천만 원을 돌려받지 못하고 소송 비용까지 부담하게 되었습니다. 피고들은 원고들의 모든 청구가 기각되어 승소했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 확인의 소의 '확인의 이익': 확인의 소(어떤 권리나 법률관계의 존부를 확인해달라고 법원에 청구하는 소송)는 당사자의 권리나 법률상 지위에 현존하는 불안이나 위험이 있고, 이 불안을 제거하기 위해 확인 판결을 받는 것이 가장 유효하고 적절한 수단일 때 인정됩니다. 이 사건에서 원고들은 매매계약이 무효임을 전제로 금전의 지급을 청구하고 있었으므로, 법원은 별도로 계약 무효 확인 판결을 받는 것이 원고들의 권리 구제에 가장 유효적절한 수단이라고 볼 수 없다고 판단하여 확인 청구를 각하했습니다. 이는 민사소송법상 소송 요건에 해당하는 법리입니다.
2. 매매계약의 합의 해제: 당사자들이 매매계약을 합의로 해제할 때는 특별한 사정이 없는 한, 계약금이나 중도금 등 이미 주고받은 돈을 돌려줄지(원상회복), 손해배상을 할지 등에 대해 합의 내용에 따라야 합니다. 일반적으로 합의 해제의 경우, 당사자들이 명시적으로 원상회복이나 손해배상에 대한 약정을 하지 않았다면 원상회복 및 손해배상 청구권이 발생하지 않는다고 보는 것이 판례의 태도입니다. 이 사건에서 원고 B는 계약금 1천만 원과 중도금 2천만 원을 포기하고 계약을 해제하기로 합의한다는 해제 합의서를 작성했으므로, 이 합의 내용에 따라 이미 지급한 3천만 원에 대한 반환 청구권을 스스로 포기한 것으로 보아 법원은 원고 B의 금전 지급 청구를 기각했습니다.

참고 사항

1. 계약 체결 시 명의자 확인: 부동산 계약 시 명의자와 실제 계약을 진행하는 사람이 다른 경우, 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 가능한 한 실제 소유자 또는 계약의 당사자가 직접 계약을 체결하고, 부득이 대리인을 통할 경우 명확한 위임 관계를 서류로 남겨야 합니다.
2. 계약 해제 합의서 작성의 중요성: 계약을 해제할 때는 해제 조건을 명확히 기재한 합의서를 작성해야 합니다. 특히 계약금, 중도금 등 이미 지급된 금원의 처리 방안(반환 여부, 위약금 처리 등)을 구체적으로 명시해야 나중에 분쟁을 예방할 수 있습니다. 이 사건처럼 '계약금과 중도금을 포기하고 해제한다'는 문구는 해당 금액의 반환을 청구할 권리를 스스로 포기하는 것으로 해석될 수 있으므로 신중해야 합니다.
3. 잔금 미지급 시 불이익: 부동산 매매 계약에서 잔금 지급 의무는 중요합니다. 잔금을 제때 지급하지 못할 경우 계약 해제와 더불어 계약금 몰취 등 금전적 손실을 입을 수 있습니다. 잔금 지급이 어려워질 경우 상대방과 미리 협의하여 기한을 연장하거나, 해제 조건을 합의하는 등의 노력이 필요합니다.
4. 확인의 소 제기 신중: 어떤 법률관계의 확인을 구하는 소송을 제기할 때는 그 청구가 가장 유효하고 적절한 수단인지 신중하게 고려해야 합니다. 이미 금전 지급 청구 등 다른 유효한 권리 구제 수단이 있다면 확인의 이익이 없다고 보아 소송이 각하될 수 있습니다.