행정
주식회사 A는 지적재조사사업으로 인해 소유 토지의 면적이 변경되면서 포천시로부터 약 1억 3천 5백만 원의 조정금 부과 처분을 받았습니다. 이에 A사는 감정평가 절차가 위법하고 평등원칙에 위배된다고 주장하며 처분 무효를 청구했으나, 법원은 감정평가사의 비교표준지 선정과 토지 평가가 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 주식회사 A는 D지구 지적재조사사업에 따라 소유한 B토지 면적이 증가하고 C토지 면적이 감소하면서, 피고 포천시장으로부터 1억 3,536만 1,900원의 조정금 부과 처분을 받았습니다. 원고는 이 처분이 조정금 산정 시 비교표준지 선정의 위법성과 토지 평가 과정에서의 평등원칙 위반에 기반했다고 주장하며 처분 무효 확인 소송을 제기했습니다.
조정금 산정을 위한 감정평가 과정에서 비교표준지 선정의 적법성 여부와, 서로 다른 토지 평가가 평등원칙에 위배되는지 여부입니다. 원고는 감정평가에 사용된 비교표준지가 부적절하고, 사실상 같은 토지를 다르게 평가한 것이 부당하다고 주장했습니다.
법원은 원고인 주식회사 A의 청구를 기각했습니다. 이는 피고인 포천시가 주식회사 A에게 부과한 조정금 처분이 무효가 아니라는 판단입니다.
법원은 감정평가사가 이 사건 토지와 용도지역이 동일한 비교표준지를 선정한 것은 관련 법리와 대법원 판례에 부합한다고 보았습니다. 토지 간 도로 접근성 등 개별적인 차이는 감정평가 과정에서 개별요인 비교를 통해 적절히 반영될 수 있다고 판단했습니다. 또한, 개별공시지가와 감정평가액은 산정 기준이 다르며, 표준지가 아닌 토지는 비교표준지로 선정될 수 없으므로 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 이 사건 토지와 C 토지의 이용 상황이 일반상업지역 내 건물 신축 중인 토지와 후면 주택지대로 명확히 달라 다르게 평가한 것이 평등원칙에 위배되지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
이 사건은 구 지적재조사에 관한 특별법과 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률이 주요하게 적용되었습니다. 구 지적재조사법 제20조와 제21조는 지적재조사 사업으로 면적이 증감할 경우 조정금을 산정하고 부과하는 근거가 됩니다. 조정금 산정을 위해서는 감정평가를 의뢰하며, 그 결과를 바탕으로 조정금을 고지하게 됩니다. 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제1항은 토지 감정평가 시 표준지공시지가를 기준으로 하되, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다고 규정합니다. 이 법률에 따라 표준지가 아닌 토지는 비교표준지로 선정될 수 없습니다. 법원은 비교표준지 선정과 관련하여 대법원 판례(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다64627 판결 등)를 인용했습니다. 이 판례에 따르면 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선하여 선정해야 합니다. 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등 제반 특성을 참작하여 가장 유사한 토지를 선정해야 하며, 표준지와 감정대상 토지 간 다소 상이한 점이 있더라도 이는 지역요인이나 개별요인 분석 등 품등비교에서 참작할 수 있습니다. 또한, 행정법의 일반 원칙 중 하나인 평등원칙은 행정 작용에서 합리적인 이유 없이 특정 대상을 불리하게 대우해서는 안 된다는 원칙으로, 이 사건에서는 두 토지의 이용 상황 차이가 합리적 이유로 인정되어 평등원칙 위반이 아니라고 판단되었습니다.
지적재조사 사업으로 인한 토지 면적 변동 시 조정금 부과가 예상될 경우, 사업 절차와 조정금 산정 기준을 미리 파악하는 것이 중요합니다. 조정금 산정의 근거가 되는 감정평가서 내용을 꼼꼼히 검토하고, 특히 비교표준지 선정의 적절성, 지역요인 및 개별요인 분석의 합리성 등을 확인해야 합니다. 만약 처분에 이의가 있다면 행정기관에 이의신청을 하고, 필요시 행정심판 등 공식적인 구제 절차를 적극적으로 활용해야 합니다. 자신의 토지 용도지역, 지목, 실제 이용 상황, 도로 접근성 등 객관적인 특성과 유사한 다른 토지의 공시지가 및 평가 사례를 미리 알아보는 것도 도움이 될 수 있습니다. 개별공시지가와 감정평가액은 산정 목적과 기준이 다를 수 있으므로, 단순 비교만으로 감정평가의 위법성을 주장하기는 어렵다는 점을 인지해야 합니다. 토지의 이용 상황이 명확히 다르면 평가액이 상이할 수 있으므로, 평등원칙 위반 주장 시에는 토지 간의 실질적인 유사성을 입증하는 것이 중요합니다.
